趨勢(shì)

　　去行政化是未來大方向

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹近日表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過十幾年的高速發(fā)展之后，增長(zhǎng)幅度開始放緩，未來市場(chǎng)的復(fù)雜程度會(huì)大幅度提升。房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問題已經(jīng)從過去的總量問題演變到當(dāng)前的結(jié)構(gòu)性問題。市場(chǎng)分化已經(jīng)開始顯現(xiàn)，有可能要維持幾年的低迷甚至是負(fù)增長(zhǎng)。

　　秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)的供求關(guān)系也進(jìn)入一個(gè)新階段，局部地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了供過于求的格局。因此，未來將會(huì)按照市場(chǎng)規(guī)律出臺(tái)調(diào)整措施，去行政化將是大方向。

　　張大偉表示，土地財(cái)政的存在使得各地在樓市降溫情況下，救市政策出臺(tái)愈加頻繁，力度越來越大，底線越來越低。在經(jīng)濟(jì)降速的情況下，房地產(chǎn)是地方政府能夠想到的最容易的救市辦法。

　　鑒于46個(gè)限購(gòu)城市當(dāng)中目前已經(jīng)有41個(gè)城市正式取消或變相放松限購(gòu)，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，樓市已經(jīng)進(jìn)入“后限購(gòu)時(shí)代”。就當(dāng)前政策表現(xiàn)來看，除一線城市和三亞繼續(xù)堅(jiān)守以外，部分省市比如福建、湖南、湖北、成都、武漢等均有大尺度政策出臺(tái)，開始第二輪“救市”。

　　張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，當(dāng)前大部分省市已經(jīng)出盡“救市”招數(shù)，失去“救市”方向，樓市是否好轉(zhuǎn)關(guān)鍵還是取決于信貸政策是否松動(dòng)。在信貸政策尚未明確松動(dòng)的市場(chǎng)背景下，只有選擇以價(jià)換量制勝。

　　從2014年1月至8月全國(guó)重點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)同比變化來看，一線城市量跌價(jià)挺，成交量普遍下滑，京滬成交量分別下滑40.9%和29.8%，但均價(jià)依然堅(jiān)挺；二線城市內(nèi)部分化，成交量普跌，大多數(shù)城市成交量下滑2至3成，成交均價(jià)分化，近半城市出現(xiàn)均價(jià)停漲或下降的趨勢(shì)。

　　張宏偉表示，在“后限購(gòu)時(shí)代”，盡管下半年貨幣政策定向?qū)捤桑_發(fā)貸及房貸利率仍然難有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，樓市仍然要堅(jiān)持“跑得快”的去化策略，樓市年底將進(jìn)入深入調(diào)整階段。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀認(rèn)為，各地取消限購(gòu)的行為是為了增加消費(fèi)者。但是，本地居民在本地購(gòu)房如果屬于剛性需求，原本就不在限購(gòu)之列；如果屬于投資性需求，進(jìn)入市場(chǎng)與否則取決于投資性收益。

　　在她看來，如果房地產(chǎn)收益預(yù)期上升，即使有限購(gòu)措施，投資者也會(huì)想方設(shè)法進(jìn)入市場(chǎng)；如果房地產(chǎn)預(yù)期收益下降或者風(fēng)險(xiǎn)不明朗，即使放開限購(gòu)，也不會(huì)引來購(gòu)房者。

　　葉檀因此認(rèn)為，一線城市應(yīng)該全面退出限購(gòu)。樓市調(diào)控經(jīng)驗(yàn)說明限購(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大，同時(shí)限購(gòu)的做法也不夠市場(chǎng)化。雖然短期內(nèi)一線城市可能不會(huì)退出限購(gòu)，隨著房?jī)r(jià)下跌與庫(kù)存增加，以及一線城市樓市格局的改變，限購(gòu)政策的退出最終將只是時(shí)間問題。