業(yè)內(nèi)建議提高普通住宅認定標準

雖然針對二手房的新《通知》本意是禁止短期炒房，但在二手房交易中，普通住宅和非普通住宅關(guān)于印花稅和增值稅的繳納比例是不同的。很多陰陽合同的本意是為了做低網(wǎng)簽價格，除了少繳納個稅以外，還可以讓房產(chǎn)以普通住宅的身份少繳增值稅。一旦陰陽合同被禁止，相當多的二手房將“被豪宅化”。

據(jù)北青報記者了解，目前北京執(zhí)行的普通住宅標準是2014年9月30日公布，2014年10月8日起正式實施的。全市住房平均交易價格按照2013年度的單價每建筑平方米2.2萬元、套總價260萬元確定。區(qū)域調(diào)整系數(shù)為五環(huán)內(nèi)1.5，五至六環(huán)之間1.2，六環(huán)以外0.9。

依據(jù)此通知，北京普通住宅標準，除建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下兩條硬性標準外，價格紅線設(shè)置在了五環(huán)內(nèi)為單價低于39600元/平方米、總價低于468萬元；五環(huán)到六環(huán)為單價低于31680元/平方米、總價低于374.4萬元；六環(huán)外為單價低于23760元/平方米、總價低于280.8萬元。

自此之后，普通住宅標準再未調(diào)整過。而三年半后的今天，隨著房價的提升，北京住宅的平均交易單價已經(jīng)從22000元提升到了38433元/平方米（地產(chǎn)營銷人數(shù)據(jù)，僅供參考）。這就導(dǎo)致能夠享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購房家庭比重已經(jīng)嚴重縮減。另外，由于評估價也會參考普通住宅標準，評估價直接關(guān)系到貸款額度，因此較低的普通住宅標準也會導(dǎo)致貸款較少，首付更多。

“我建議調(diào)控應(yīng)該以組合拳出擊，比如提高區(qū)域指導(dǎo)價，如果執(zhí)行原有的區(qū)域指導(dǎo)價再加上禁止陰陽合同，就形成了對購房人兩頭堵的態(tài)勢，缺乏公平性。”一位業(yè)內(nèi)人士透露，這也會逼著中介和購房人找政策漏洞，政策的執(zhí)行效果反而有可能打折扣。

其實據(jù)北青報記者了解，中介為了應(yīng)付新《通知》執(zhí)行，除了催促在途單完成交易外，也已經(jīng)開始做功課，甚至已經(jīng)有相關(guān)“避稅攻略”出臺。由于北京的大型中介機構(gòu)本身比較規(guī)范，政府監(jiān)管嚴格，同時也都提供第三方資金監(jiān)管服務(wù)，買賣雙方完全可以通過單獨簽署裝修及附屬設(shè)施購買合同，把這部分資金監(jiān)管交給第三方的方法規(guī)避在主合同中出現(xiàn)，同時又實現(xiàn)物價轉(zhuǎn)移。

因此，業(yè)內(nèi)人士建議，嚴禁陰陽合同，打擊短期炒房的同時，應(yīng)該適當調(diào)整區(qū)域指導(dǎo)價，既能體現(xiàn)交易公平，也能有效防止鉆政策漏洞等情況的發(fā)生。文/本報記者　李桁

海淀的共有產(chǎn)權(quán)項目來了

上周，又一共有產(chǎn)權(quán)項目入市接受申購，這次入市的項目，位于商品房供應(yīng)十分稀缺的海淀區(qū)。

據(jù)了解，此次接受申購的是北京中鐵永興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的中鐵碧桂園，位于海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地西北旺鎮(zhèn)，總數(shù)約616套，將分兩批次組織配售工作，目前是接受海淀區(qū)戶籍無房家庭和在海淀區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，面向“新北京人”部分的房源申購時間另行公布。該項目含全裝修費用銷售均價35000元/平方米，購房人產(chǎn)權(quán)份額比例為70%。

申購地址：http：//zzfws.bjjs.gov.cn

項目名稱：中鐵碧桂園

開發(fā)企業(yè)名稱：北京中鐵永興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目位置：北京市海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地西北旺鎮(zhèn)

均價：35000元/平方米（含全裝修）

戶型：約78平方米二居共13套、約89平方米二居共603套

套數(shù)：共616套

共有份額比例：單套住房的購房人產(chǎn)權(quán)份額比例為70%，北京市海淀區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司（政府產(chǎn)權(quán)份額代持機構(gòu)）持有剩余30%份額。

資格審核：

（一）本次搖號工作結(jié)束后，選房啟動前，將開展非海淀區(qū)戶籍家庭在海淀區(qū)工作情況的審核，審核認定標準為：2017年12月（開通申購當月），“申請人”在本市個人社保權(quán)益記錄中所載明的繳費區(qū)為海淀區(qū)，即可認定為“在海淀區(qū)工作家庭”。具體的資格審核認定工作，由海淀區(qū)住房保障部門負責(zé)。審核工作結(jié)束后，審核結(jié)果將在北京市海淀區(qū)房屋管理局網(wǎng)站進行公示。如經(jīng)審核，申購家庭信息不符合條件或與承諾不符，不得參與選房。

（二）申請核驗人選房完成后會再次審核選房家庭購房資格，申請核驗人須如實申報家庭情況，凡不符合本次購房資格要求的家庭，不得簽約，取消本項目購買資格。

申購時間：2017年12月28日上午10：00至2018年1月11日下午17：00