短期倒賣房產將面臨巨額稅費

那么，這個新《通知》到底是如何規定的，能有這么大魔力，對買賣雙方都產生了影響。事實上，北京二手房交易中一直有個不成文的潛規則。在達成交易時會出現兩個合同，其中一個是買賣雙方達成的存量房屋買賣合同，這個合同里有兩個價格，一個是房屋成交價格，一個是家電家具裝修的價格。這兩個價格加起來就是房屋的實際成交價格。而另一個合同是在住建委的存量房交易服務平臺錄入的存量房買賣合同，第二個合同的房屋成交價格是刨除了家電、家具、裝飾的價格的合同，合同顯示的成交金額遠低于實際成交金額，能達到規避稅費的作用，這也就是我們通常說的網簽合同。

而網簽合同就是二手房交易中繳納稅費的參照，因此如果一旦執行新《通知》，就意味著房屋的成交網簽價格將把以往的房屋價格和裝修價格合并在一起，北京二手房網簽價格將大幅度提高，同時需要繳納的個稅及增值稅也會大幅度提高。

由于新《通知》涉及中介自身的利益，因此接受采訪的多位中介公司人員都堅持不愿透露姓名。其中一位某中介公司總部人員向北青報記者透露，陰陽合同一直是二手房交易的灰色地帶，這次北京的樓市調控基調就是將不正規的正規化，所以陰陽合同被砍是很可能由征求意見變為實際落實的。一旦《通知》落實，主要有兩個影響，第一，原來不包含裝修價格的二手房房價，符合普通住宅的價格要求，而隨著網簽價的提高，很可都變成了非普通住宅，增值稅將難以避免。第二，隨著網簽價的大幅度提高，只要不是滿五年且唯一的房源，個稅也將會成為市場最大的障礙。

該業內人士透露，保守估算，預計執行前后，購置二手房需要繳納的稅費可能將相差5-10倍左右。

由于稅費很可能發生變化，有大型中介公司已經停止了為購房人做預算稅費。像鏈家網近期就悄然下架了稅費精算的服務。據了解，稅費精算曾是鏈家為了吸引購房人做的承諾：在交易雙方簽約后繳稅前，依據客觀條件為其計算稅費，并出具《稅費清單》。北京鏈家地產承諾，在計稅條件不變的情況下，交易雙方最終向稅務機關繳納的稅費與《稅費清單》所載相比，正負誤差不超過百分之五；否則，北京鏈家地產將全額賠付超過百分之五部分的稅費。

這原本是鏈家服務的一項保障措施，但鏈家門店經紀人向北青報記者證實，由于計稅條件可能發生改變，鏈家已經暫時停止了這項服務。

如果把政策的影響數字化，可以通過一個極端的例子來標明新政策落實前后的影響。假設一套不滿兩年的二手房再交易時，稅費支出變化最明顯。如果這套五環內二手房原值300萬元，目前出售價格為600萬元，按照以往的陰陽合同的方式，網簽價不會超過468萬元，因為這是關于五環內普通住宅和非普通住宅的認定標準線。但新政策落實后，網簽價不再能人為做低，必須是600萬元。我們假設賣家不滿兩年，買家為首套，房屋面積小于90平方米，那么稅費的影響如下：網簽價468萬元的話，契稅為468×1%=4.68萬元；個人所得稅為（600-468）×20%=26.4萬元；增值稅則是468×5.6%=26.2萬元，稅費合計52萬元左右。

如果網簽價按照真實簽約的600萬元計算：契稅為600×1%=6萬元，個人所得稅為（600-300）×20%=60萬元，增值稅則為600×5.6%=33.6萬元，稅費合計99.6萬元左右。兩者相差近48萬元。

不難發現，一套短期內反復買賣的二手房，在新《通知》執行前后，需要繳納的稅費與之前完全可以稱得上天差地別，而這種高稅收也將導致更多二手房放棄短期炒作，滿五年后再上市交易將成為唯一可行的出路。

據一位不愿透露姓名的中介人士透露，提高二手房網簽價格，除了規范二手房交易以外，本質上還是打擊短期炒房的行為，也是對房住不炒的正面回應。如果一套二手房不滿五年且不是唯一住宅，再交易時無疑稅費將大幅提升。此次新版二手房合同的更新，最大的稅點依然是個稅，只有滿五年且唯一的房源才能免征個稅。即便是改善需求，五年后出售才可以有效降低個稅征繳額度，否則買家將會承擔較之以前高出數倍的稅費。