預(yù)計(jì)下半年房貸額度會(huì)更緊張

在按揭貸款成本一路高企、市場(chǎng)交易量大幅下跌的同時(shí),房貸的投放節(jié)奏在今年上半年呈現(xiàn)出緊平衡的趨勢(shì)。

這一情況在北京、上海、深圳等一線城市尤為突出,房貸貸款增速明顯回落。上證報(bào)記者根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),北京、上海、深圳上半年的個(gè)人購(gòu)房貸款僅投放了其2016年全年的30%左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,按照銀行放貸規(guī)律,年底時(shí)銀行信貸額度會(huì)緊張,預(yù)計(jì)下半年房貸額度會(huì)更加緊張。

房貸資產(chǎn)重定價(jià) 首套利率將重回5%

來(lái)自鏈家的中介小李告訴上證報(bào)記者,“3·17”新政之后,北京樓市的成交量下降了80%,西城區(qū)(熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房區(qū)域)房?jī)r(jià)下降了20%至25%,有些區(qū)域甚至更多。

市場(chǎng)交易清淡并沒(méi)有緩解銀行的額度緊張狀況。小李告訴記者,現(xiàn)在銀行放款還是很慢,貸款審批周期要兩三個(gè)月左右,部分銀行還要更久,且貸款成本一路高企。

根據(jù)融360監(jiān)測(cè),6月份北上廣深一線城市首套房平均利率在4.80%至4.97%的區(qū)間內(nèi)。其中,北京首套平均利率達(dá)到4.97%,超過(guò)基準(zhǔn)利率。部分銀行首套利率執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%至10%,只有匯豐和花旗兩家銀行提供優(yōu)惠利率,但總體額度有限。二套房方面,主流首付為六成,22家銀行二套利率執(zhí)行基礎(chǔ)上浮20%,平均利率為5.78%。

融360分析師李萬(wàn)賦認(rèn)為,繼上個(gè)月一線城市房貸利率大幅上漲之后,受房貸政策性緊縮的時(shí)滯效應(yīng)影響,6月份二線城市迎來(lái)房貸利率的全面收緊,漲幅明顯。預(yù)計(jì)此后幾個(gè)月,房貸利率仍然會(huì)保持上行趨勢(shì)。

從全國(guó)范圍看,今年4月全國(guó)首套房平均利率創(chuàng)下歷史新低,為4.49%。但在此后,銀行開(kāi)始上浮房貸利率,5月平均利率為4.73%,環(huán)比上升4.64%。6月上升到4.89%,為基準(zhǔn)利率的9.97折,環(huán)比上升3.38%。

首套房貸在全面回歸基準(zhǔn)利率之后,又繼續(xù)上浮,甚至重回5%。上一次房貸利率收緊,始于2014年并于2015年8月達(dá)到峰值,首套房貸利率刷新5.15%的最高紀(jì)錄。隨后全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)拉開(kāi)去庫(kù)存大幕,房貸也成為銀行“香餑餑”。

一位銀行貸款部門的人士稱,2015年銀行受壞賬風(fēng)險(xiǎn)影響,尤其是某些中小銀行受小微貸款業(yè)務(wù)影響,在資產(chǎn)荒的背景下,著手進(jìn)行著資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,結(jié)合房地產(chǎn)去庫(kù)存,住房貸款成為大量銀行優(yōu)先配置的資產(chǎn),放開(kāi)了房貸利率折扣,房貸供給顯著擴(kuò)大。

“但今年以來(lái)隨著流動(dòng)性收縮、銀行負(fù)債成本上升,資產(chǎn)收益下行導(dǎo)致銀行的收入及利潤(rùn)承壓。”上述人士稱,在這樣的情況下,再加上信貸額度的限制,銀行逐步減弱房貸折扣、提高房貸利率就成為必然選擇。

北上深個(gè)人房貸收緊

信貸額度的收緊在官方數(shù)據(jù)中得到了印證。央行北京營(yíng)業(yè)管理部數(shù)據(jù)顯示,6月末北京新增個(gè)人購(gòu)房貸款比年初增加1032.2億元,新增額占人民幣各項(xiàng)貸款新增額的25.6%,較2016年末40.3%和2017年3月末36.2%的新增占比分別下降14.7個(gè)百分點(diǎn)、10.6個(gè)百分點(diǎn),北京市個(gè)人購(gòu)房貸款余額9330.4億元,同比增長(zhǎng)32.6%,自今年2月份以來(lái),同比增速逐月回落,相對(duì)2016年11月增長(zhǎng)43%的歷史高點(diǎn)已回落10.4個(gè)百分點(diǎn)。

分月份來(lái)看,3月是個(gè)人購(gòu)房貸款增速下滑的“分水嶺”。彼時(shí)“3·17”北京樓市調(diào)控新政一出,個(gè)人購(gòu)房貸款月度新增額(剔除資產(chǎn)證券化等因素。下同)從1月、2月份的207.6億元、244.7億元驟降至3月的144.7億元。

接下來(lái)的二季度投放依然維持低量放行,4月至6月份個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)際月度新增額分別為159億元、154.2億元、122億元。

對(duì)比2016年全年2969億元的住戶貸款投放,北京市上半年的1032億元投放節(jié)奏縮水三分之二。

同樣呈現(xiàn)信貸額度收緊趨勢(shì)的還有上海、深圳等一線城市。官方數(shù)據(jù)顯示,上海市個(gè)人住房貸款上半年新增1189.23億元,同比少增743.54億元。與2016年全年新增的3352.4億元相比,上半年也僅投放了去年的35%額度。在深圳,上半年住戶部門貸款增加1245.13億元,也僅占2016年4193.98億元住戶部門貸款的29.7%。

房地產(chǎn)信貸調(diào)控收緊預(yù)計(jì)將在下半年繼續(xù)加碼。日前,中金固定收益研究發(fā)布的報(bào)告稱,很多銀行今年70%至80%的信貸額度已經(jīng)用光。業(yè)內(nèi)人士表示,預(yù)計(jì)下半年房貸額度會(huì)更加緊張,利率也會(huì)隨著上行。(見(jiàn)習(xí)記者 劉飛)