杠桿之年

今年樓市的火爆，已不是簡單的剛需和改善需求被激發所能解釋，這是一場越來越多從“供給”和“需求”兩端添加杠桿的金融游戲。今年以來，家庭住房交易杠桿率、按揭貸款還款負擔率、開發商開發貸和公司債及有息負債率均猛增至歷史高位，真可謂“杠桿上的樓市”。

海通證券首席經濟學家姜超認為，2016年火爆地產銷售是徹頭徹尾的金融現象，源于居民拼命加杠桿買房。從居民買房的貸款杠桿率來看，2013年的貸款占比僅為1/3，而2016年的貸款占比已經超過50%，意味著居民購房杠桿率超過50%，已超過美國2007年峰值。

“月供比（月還貸金額/月收入）是觀察居民買房杠桿率的最直觀指標。”有地產界人士如此說，此前，全國月供比在30%左右，但今年樓市火爆之后，一線城市的月供比已經飆升至80%以上。

更有甚者，竟然出現首付貸這種超高杠桿現象。

據悉，今年以來，在部分城市房價快速上漲過程中，一些機構以所謂的金融創新產品做幌子為資金缺乏的購房者加杠桿。市場外借助中介機構和P2P等互聯網平臺首付貸、過橋貸、場外配資、眾籌購房等一系列金融杠桿配資業務一度如火如荼。今年8月首付貸被公開叫停，但此后又披上“消費貸”、“小額貸”的馬甲繼續在房地產市場出沒。

“今年以來房地產過度金融化，金融過度房地產化的現象很明顯，這很值得警惕。”中城投資總裁路林如此說。

上海易居房地產研究院在一份《資產泡沫專題報告》中提及，從房地產開發企業看，部分銀行規定對全國前20名的房企，融資比例不超過土地成本的60%，其他房企則不超過50%。但從實際情況來看，房企開發投入的自有資金已經越來越少，甚至自有資金比例僅為10%，房企高杠桿現象明顯。

背靠大樹、市值不足百億的信達地產是激進拿地的國企“典范”。自去年下半年起的一年里，信達地產先后取得廣州天河、合肥濱湖、上海新江灣城、深圳坪山以及浙江杭州等地的多個地王項目。其中，僅今年5月底到6月初的一周之內，信達地產就在杭州和上海以181.23億元的總金額拿下兩塊“地王”。而信達地產三季報披露公司今年前三季度的銷售額合計僅115億元，他如何撬動價值數百億的地王項目？

民企的激進典型是融信中國。據中原地產統計，截至12月8日，融信中國今年通過招拍掛共拿地16宗，拿地總價405.5億元。尤其8月該公司在上海以110.1億元拍下上海中興社區地塊刷新上海單價、總價兩項地王記錄，讓這家名不見經傳的閩系房企聲名鵲起。而融信中國今年上半年實現合約銷售收入僅132.2億元。

中原地產首席分析師張大偉表示，一些企業銷售金額不高，高杠桿拿地，在調控下，可能會面臨比較大的壓力。

“拿地總金額與房企年銷售額之比，是觀察房企杠桿率的一個重要指標。一般穩健型房企這個比率不會超過30%。”有房地產界人士如此表示。比如，萬科今年銷售額已經超3000億，該公司全年拿地也不過千億左右。

房企激進加杠桿與流動性泛濫及融資渠道非常寬松密切相關，其中最為矚目的是今年房企發行公司債井噴——從2015年的4000億飆升到今年前三季度的7400億。與此同時，信托、銀行理財、保險資金等通過各種或明或暗的渠道亦大肆流入房地產領域。中金公司預計，2016年約有5.5萬億的外部資金流入地產市場，用于開發商在公開市場拿地、收并購等活動。

“去年以來住宅市場逐步回暖，導致部分開發企業對未來預期過于樂觀，出現非理性拿地行為。此外，社會流動性較為充裕，可配置的優質資產又相對短缺，為部分較為激進的企業加杠桿拿地提供了可能。”郁亮如此表示。

調控之年

為遏制今年以來房價過快上漲，全國熱點城市陸續出手調控，一場“限購、限貸、限價、限融、限投”的房地產整肅風暴席卷樓市。

風暴密集期出現在9月中下旬至10月上旬。截至國慶假期結束，全國有21座城市扎堆出臺了以“限購限貸”為核心的調控政策。

以毗鄰上海、今年以來房價漲幅連續多月位列全國前茅的昆山為例，該城市除了對外地人限購外，還巧用了“網簽關”這個神妙的水龍頭開關。據記者實地調查，新政后的昆山一手房合同要書面送給政府審查，并進行價格備案，價格超過1.8萬元/平方米的一手房禁止網簽。物價、房管、工商等執法部門對開發商一整套證件進行嚴格檢查，檢查通過了才準許網簽。

“十一”黃金周各城市密集的樓市調控政策發布后，政府對房地產行業的監管力度也明顯超過往年。據上證報記者梳理，10月11日，深圳下發通知嚴禁“首付貸”、“眾籌炒樓”等違規房地產金融業務。10月12日，上海銀監局要求嚴查房地產拿地資金，實施“穿透式”監管。10月13日，國務院辦公廳發文規范網貸和股權眾籌從事房地產金融。此后，上交所收緊了對房地產企業公司債發行的監管，保監會要求保險機構對不動產及衍生金融產品投資開展自查，銀監會要求16城市金融機構自查，包括房貸調控執行情況，理財資金投向管理，房地產信托合規等。12月初，國家發改委等七部門聯合發文，京冀交界地區嚴控房地產開發建設，強化房地產市場管控。

不僅如此，在11月初短短一周內，杭州、深圳、武漢、西安、南京、合肥再度加碼樓市調控政策。11月28日，上海亦宣布進一步收緊住房信貸——對首套房的認定實行“認房又認貸”。同日天津也升級了房貸調控政策。12月21日，嘉善也加入“限購軍團”，武漢、鄭州則升級了限購政策。

從全國看，從9月底開始的這一輪樓市調控已有超過25座城市出臺了50多次樓市調控措施。至此，樓市交易進入“速凍”模式。

張玉良認為，本次調控的本質，是要通過壓縮市場成交量和去杠桿，來遏制房價過快上漲的勢頭，使房價維持在一個合理的水平，并不是要使房價大幅下滑。

“一線城市近年來房價上漲過快、房價過高已經成為一個比較突出的問題，如果任由這種局面發展下去是危險的。所以這一次調控很有必要，也非常及時。”萬科總裁郁亮如此對上證報表示。

長效之年

2017年樓市會怎樣？就調控短期效果而言，多位地產界專家都頗為認可。

易居（中國）企業集團首席執行官丁祖昱表示，目前來看，本輪房價漲勢宣告結束。政策面上，未來熱點城市的樓市調控持續從緊，并逐步向貨幣市場蔓延，購房需求將被抑制和延后。明年國家對樓市監管力度加大，供給規模受限，成交規模將銳減。

經濟學家馬光遠近日在某論壇公開演講時甚至呼吁“中國的高凈值人士應該減持房產”。他認為中國房價絕對值已經處于高位，按照房價收入比，深圳、上海等地的房價位列全球最貴行列。

短期調整似乎在所難免。但房地產畢竟事關國計民生，中央對此高度重視，并提出在2017年加快研究建立房地產平穩健康發展的長效機制。近期召開的中央經濟工作會議更是用鮮明的語言定調2017年房地產市場：堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

中央經濟工作會議給房地產市場開出的“藥方”也正好回應了今年5月權威人士在《人民日報》上關于“房子是給人住的”，讓房子回歸居住屬性的論斷。實際上，建立房地產長效機制也并非首次提出，早在2013年3月的國務院常務會議上就已有所提及。

郁亮表示，建立長效機制是保障房地產行業平穩健康發展根本途徑。長效機制關鍵應包括以下四點：一是提高土地利用效率，建立土地多元化供應制度；二是借助軌道交通加快衛星城、城市群的建設；三是發展租賃市場，為新市民提供更多可承受的住房；四是培育新型房地產和不動產服務行業，開發新的投資增長點。

“長效機制意味著房地產市場發展不能只靠一時的應急政策，關鍵要解決內火，完善制度建設。”中國房地產估價師和房地產經紀人學會副會長柴強說，建立房地產平穩健康發展的長效機制，關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長、存量房和增量房之間的關系。

在東方房地產學院常務副院長華偉看來，房地產政策的制定應該是一個組合，房地產調控的手段也應該是多元的。因此，只有在國家各部委之間建立一個跨部門的協調機制，房地產的長效機制才有望真正建立。

《易經》乾卦對事物發展階段的概括似乎頗能印證2016年中國樓市的走向，從價格猛漲的“飛龍在天”，發展到調控政策密集出臺的“亢龍有悔”，2017年將進入“群龍無首”境界，何為群龍無首？用現代話語說，就是回歸理性、回歸本源。