資料圖。中新社記者　張道正　攝

　　二手房交易契稅、個稅等稅負受益降低

　　“營改增對一般個人買賣二手房的意愿影響不大，整體稅負只減不增。”嚴躍進稱，對于二手房交易來說，目前動靜比較大的就是營業稅和契稅；而營改增政策后，則會體現為增值稅和契稅。

　　嚴躍進分析稱，如果是交易滿兩年的房屋，不考慮１４４平方米以上的非普通住宅和免征等類型，對于營業稅而言，計算方式一般是房屋買賣差價總額＊５％。所以，如果此類１００萬元的房屋按照目前房價的全國年均７％的增幅計算，２年內房價約為１１４萬元，那么買賣差價為１４萬元。這個時候營業稅為１４＊５％即為０．７萬元。而如果是換成增值稅的計算方式，則為１４／（１＋５％）＊５％即為０．６７萬元。

　　“如果是交易未滿兩年的普通住宅，則要征收全額。”北京鏈家地產一位中介人員告訴中新網記者，營改增之前，征收二手房交易的營業稅是按照網簽價＊５％；換成增值稅的計算方式后，就是用現在的網簽價除以１．０５再乘以５％。以網簽價為１００萬元的房屋為例，可以比之前少繳稅２４００元。

　　“相應地，盡管５％的稅率不變，但應稅收入降低，契稅、個人所得稅等交易環節稅額也會減少。”嚴躍進指出。

　　談及契稅的變化，嚴躍進向記者舉例說明稱，目前全國１００萬元的房屋，面積基本上在９０－１４４平方米的范圍內，按照１．５％的契稅進行計算，則契稅為１．５萬元；但如果按照目前新的政策，則為１００／（１＋５％）＊１．５％即為１．４萬元。

　　“雖說法律規定了增值稅和個人所得稅的應納稅人是二手房交易的賣方，契稅是對買房征收，但就北京市場上的實際情況來看，這部分稅負還是要轉嫁到買方身上的。”上述鏈家地產中介人員告訴記者。

　　事實上，無論從前期測算還是從目前實際辦理情況看，在營改增之后，納稅人個人存量房業務的整體稅負是下降的。

　　根據北京市地稅局的統計，５月１日營改增落地首日，北京１８個區（分）局試運行二手房交易稅收征管工作，共開具二手房交易增值稅發票８５張，征收稅款６３８．５５萬元，比營改增前的稅負降低１６．０３萬元，降幅２．４５％，平均單筆業務稅負下降１８８５．８８元。