【作者簡介】

尹中立 中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任。

■ 經濟學人專欄

2015年初以來的我國房地產市場出現明顯的分化走勢，以北京、上海、深圳為代表的一線城市價升量增，而大多數三、四線城市去庫存的壓力有增無減。房地產走勢的分化是我國房地產市場最近十幾年第一次出現，必有其內在的原因。我們分析當前的房地產市場形勢從市場分化這個特點入手。

1現狀

去年以來，一線城市中深圳和上海的房地產市場表現最突出。上海的交易量創世界歷史紀錄，數據顯示，2015年度上海一、二手房共成交4986萬平方米，成交金額達到1.4萬億元，該金額相當于2015年北京、天津、紐約和香港四個城市的房地產交易金額之和。而深圳的房價2015年度漲幅也創下中國最快紀錄。除了量價齊漲，總價超過1000萬元的豪宅成交量也在大幅度增加。

在過去的每一輪房價上漲周期里，成交量增長最快的都是90平方米左右總價較低的中小戶型，而此次一線城市的房地產周期的最明顯的特點是總價高的大戶型成交增長很快。

關于最近一年多的房地產市場的分化走勢有很多分析，但都難以自恰。

有人解釋一線房價上漲的原因是政策刺激，2015年3月30日國務院出臺了一系列房地產刺激政策。以前曾經有類似的房地產刺激或抑制政策出臺，一旦刺激政策，要么同漲，要么都不漲，唯有這次是意外，刺激政策更多地側重與中小城市，而房價上漲的是一線城市，三、四線城市并沒有被刺激起來。顯然，用政策刺激來解釋一線城市的房價上漲在邏輯上是立不住的。

還有人試圖從供求關系來解釋深圳房價漲幅過快的原因。深圳有一千多萬常住人口，但是深圳每年新增加的住房供應大概是在500萬平米左右，像北京、上海每年新增住房供應都超過1000萬平米。很顯然，深圳的住房供應是短缺的。但深圳住房的供應一直如此，2015年其人口也沒有發生特別大的變化，為何2015年會表現非常突出？很顯然，人口和土地矛盾的問題也不是深圳2015年房價突飛猛進的原因。

還有一種解釋，因為2015年搞“大眾創業，萬眾創新”，深圳在科技創新方面，新興產業發展方面領先。問題是深圳一直領先，2015年也沒有發生特別大的變化，深圳的GDP和全國一樣，2015年還不如前幾年。如果從經濟結構的角度來看，很顯然，解釋深圳的房價以及一線城市房價和三、四線城市房價的背離也是解釋不通的。

還有人從人口流動的角度來解釋。當城市化率超過50%以后，中小城市的人口向特大城市集中，導致房地產市場出現分化：大多數中小城市由于人口持續流出，房地產市場將難有起色；一線城市和部分區域中心城市由于人口持續流入，房價將不斷上漲。該觀點從中長期看可能是正確的，但難以解釋短期的市場價格大幅度上漲。按照年度數據看，2015年并非深圳、上海等城市人口流入的高峰，而且統計資料顯示2015年度上海的常住人口出現了下降。可見，用人口流動來解釋2015年以來的房價快速上漲是比較牽強的。