在大量社會資本涌入住房租賃市場后，由于欠缺準入門檻、標準規范，長租公寓發展良莠不齊，租金貸玩套路、高端化傾向等問題突出。長租公寓，如何讓人住得起、住得好?

一不小心，就掉入租金貸的坑

誘導辦理租金貸是投訴長租公寓的一大熱點。部分中介機構誤導消費者，通過第三方金融機構進行貸款，以租客信用換取資金一次性到位。在此過程中，消費者極易面臨個人資金或征信風險。

上海一家房屋租賃有限公司因資金鏈斷裂而無法向房東繳付房租，導致一些尚處于租房合同期內的消費者，不僅遭遇房東強制清退，還因租賃合同綁定貸款，面臨個人信用風險。

杭州市民吳娟2018年以每月2300元租金入住某長租公寓，在選擇付款方式時，管家極力推薦她選用“押一付一”的付款方式。吳娟說，簽完合同才發現，密密麻麻的合同條款中有一條，“押一付一”原來是與某信托公司簽署貸款合同，這就掉入租金貸的坑。

據悉，辦理租金貸后，網貸機構會將租期內的全部房租一次性轉給租賃企業，成為租客的債權人。易居研究院副院長楊紅旭表示，租金貸讓“交租”變成“還貸”，房租不是交給房東而是交給網貸平臺。而從第三方貸款平臺獲取貸款后，長租公寓企業將用這些資金進行投資或擴張。

中原地產首席分析師張大偉認為，長租公寓操作租金貸，改變了原來中介機構簡單的“中介費+差價”經營模式，把企業變為投資者，利用早收租戶租金，晚付房主租金的方式加速擴張，一旦出現經營問題，就會出現上下游的多重糾紛。

長租公寓漸趨高端化，中低端租房者痛點待解

長租公寓平臺還被看作房租上漲的元兇之一。目前市場上的長租公寓平臺多以從房東手里收納房源，再以居間合同的形式，撮合租戶與房東進行租房交易。

“這種商業模式門檻較低，也促使各長租公寓平臺極力擴大市場規模以博取更高的估值。”一位長租公寓運營商直言，目前長租公寓行業基本不盈利，靠漲租和在資本市場“講故事”生存。

在融資方面，長租公寓運營商的借貸成本普遍在5%以上，遠高于回報率。因此，“漲房租”提高利潤率已成為不少運營商平衡財報的手段，長租公寓高端化趨勢與解決中低端租房者痛點背道而馳。

半月談記者調查發現，長租公寓相比周邊普租產品的溢價，通常在20%以上，部分高端產品的溢價甚至超過50%。“如果只做平價公寓，年資金回報率不到2%，尚不夠覆蓋目前基準利率4.9%。只有做高端產品，才能提高利潤率。”灣流國際公寓運營商說。

租房者是否愿意以高價換品質?“我愛我家”調查顯示，有57.3%的租客認為“房租貴”是“未來不再選擇或不確定選擇長租公寓的原因”。絕大多數租客可接受的長租公寓租金的溢價范圍在20%以下，超過半數租客希望溢價在10%以內。

讓長租公寓告別野蠻生長

旭輝領寓CEO張愛華認為，要讓年輕人租得起、住得好，就要在更小的面積內做出更大的收納空間。“現在大城市的租金對剛走上工作崗位的年輕人來說有點高，如果還抬房租，年輕人租不起。這個矛盾只能通過合理的設計來解決。”

半月談記者在柚米國際公寓看到，一間僅13平方米的房間，臥室、廚房、獨立衛生間、學習空間一應俱全，還配有冰箱、抽油煙機、洗衣機、微波爐等常用家電，另有整面墻的衣柜空間可用于儲物，月租金不足3000元。

領寓首席產品官汪維在發布“旭輝領寓1.0全系產品”時說，設計一款產品時首先要“設計它的價格”，既要租金不菲，又要租客“租得起”，就不得不在空間的利用率上動腦筋，讓小房子感覺寬松。

針對長租公寓行業當前良莠不齊、野蠻生長的現狀，華東師范大學教授張永岳建議，當前應當建立住房租賃法規制度體系，將租賃內容納入長效機制框架，加強住房租賃立法，根據租賃機構屬性進行分類指導。（記者 鄭鈞天）