國有銀行力助集體土地長租公寓

5月9日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會消息稱，為推動集體建設用地建設租賃住房試點工作，北京加大金融支持力度。目前，已有4家銀行確定具體融資方案，將向符合銀行評級條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、與國企合作的聯(lián)營公司提供長期、足額貸款，貸款金額最高可達項目總投資的80%。

據(jù)了解，目前，第一批已確定具體融資方案的4家銀行包括：國家開發(fā)銀行北京分行、農(nóng)業(yè)銀行北京分行、建設銀行北京分行、華夏銀行等。

它們將向符合銀行評級條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、與國企合作的聯(lián)營公司提供長期、足額貸款。貸款期限最長可達25-30年并可靈活還款，設置寬限期，寬限期內(nèi)只還利息不需還本，且建設期內(nèi)利息可用貸款償還。運營期可根據(jù)項目出租率情況設置靈活的還本付息計劃。

貸款利率根據(jù)借款人、擔保人及項目情況，在基準利率基礎上綜合確定。貸款金額最高可達項目總投資的80%。項目取得建設項目用地預審意見、立項批復文件、規(guī)劃意見、項目占地批復、環(huán)評批復等文件后即可申請貸款，申請材料齊全的情況下，20-40個工作日即可獲批。項目取得施工許可證后銀行放款。貸款額度方面，各銀行均表示可優(yōu)先安排足夠額度，保障集體土地建設租賃住房融資需求。

實際上，2011年國土資源部就通過函復的形式批準北京、上海兩地作為試點，開展利用集體建設用地建設租賃性住房，北京和上海也進行了多個項目的實踐，取得了一定的試點經(jīng)驗。北京市相關主管部門先后出臺了《關于印發(fā)利用北京市集體土地建設租賃住房試點實施意見的通知》（京國土耕〔2014〕467號，以下簡稱“北京市467號文”）《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房有關工作的意見》（市規(guī)國土發(fā)〔2017〕376號，以下簡稱“北京市376號文”）等政策文件。本文結(jié)合北京市的實踐經(jīng)驗，就如何利用集體土地開展租賃住房建設進行簡要分析。

而符合集體土地供應條件的是如下幾類：一是集體土地權(quán)屬要求。用于租賃住房建設的集體土地必須權(quán)屬清晰，沒有爭議。二是集體土地規(guī)劃要求。建設租賃住房占用的集體土地要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，不符合規(guī)劃用途的土地，不能用于集體租賃住房建設。三是集體土地利用現(xiàn)狀要求。用于租賃住房建設的集體土地應當是存量建設用地，不得占用耕地。據(jù)專家介紹，針對農(nóng)村原有存量建設用地地塊面積小，較為分散的特點，在符合規(guī)劃的前提下，可以適當通過增減掛鉤、土地置換等途徑調(diào)整集中。四是土地分布區(qū)域要求。集體租賃住房建設主要目的是要解決供需平衡，滿足新市民住房需求。北京的前期試點階段，集體租賃住房項目主要分布在海淀和朝陽城鄉(xiāng)交界地區(qū)，比如媒體廣泛報道的海淀區(qū)唐家?guī)X村。2017年以來北京已確定集體土地租賃住房項目39個，主要涉及朝陽、海淀、豐臺、順義、昌平、大興等12個區(qū)。北京在確定的集體土地租賃住房項目地點方面，主要考慮要結(jié)合“三城一區(qū)”和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，堅持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、毗鄰交通樞紐和毗鄰新城。

高檔長租公寓或成“奢侈品” 市場主流仍將是普通出租房

業(yè)內(nèi)人士認為，從企業(yè)角度，追求盈利是天經(jīng)地義的事。翡翠書院開發(fā)商萬科，由于通過招拍掛取得土地時得到100%自持地塊，無法銷售，因此按照年回報3%來倒推租金，因此得出小戶型1.5萬至1.8萬，大戶型三四萬之間，無可厚非。

然而由翡翠書院高租金引發(fā)的，卻是輿情嘩然，指責“租金打劫”者有之，斥其“敲竹杠”者亦有之，似乎“租不起房”的時代，一夜之間就到來了。

而在業(yè)內(nèi)人士眼里，其實翡翠書院的影響對市場并不具備普遍意義。作為企業(yè)以市場化方式運營住房租賃市場的一種嘗試，首期1000多套房源，在北京龐大的住房租賃市場中幾乎是滄海一粟；而在這其中沒有壟斷地位、沒有強制買賣關系，所以，不過是一個企業(yè)對于一種商業(yè)模式的嘗試而已。

基本的經(jīng)濟學原理和邏輯常識也都告訴過我們，在沒有壟斷地位和強制買賣（交易）關系的前提下，商業(yè)交易行為就不會摻雜道德元素。理解了這一點，其實就應該明白，質(zhì)疑翡翠書院的模式，在商業(yè)上是否可行，市場接受與否是完全可以的。

據(jù)記者了解，目前，有大量房企手中持有高價自持地塊，其中不乏前兩年的地王配建的地塊。期待規(guī)劃更改的路已經(jīng)被堵死，而改成長租公寓，是這些企業(yè)唯一的出路。目前的判斷是，這些房企的長租公寓都將是租賃市場上的“奢侈品”，更有甚至，在三里屯一個長租公寓，光拿地成本倒推房租已經(jīng)達到了4.5萬/月，這還是沒有任何其他成本疊加的基礎之上，屆時，萬科翡翠書院的價格將成為“小兒科”。

而專家建議，租房人大可不必擔心房租大漲，畢竟，有大量的房源可供選擇，其中包括國企推出的長租公寓，以及鏈家等中介機構(gòu)推出的自如寓等青年公寓，價格都是在年輕人可接受范圍之內(nèi)。而高檔的長租公寓，則面對的是外國領事、企業(yè)白領、外地駐京商業(yè)人士、城市不具備買房資格的高收入人群、認同高價租房理念的海歸，跟普通租房是兩個概念。“井水不犯河水”，租房市場仍然將呈現(xiàn)買房市場上“市場歸市場、保障歸保障、改善歸改善”的基本格局。