農民收入更有根了

事實上，宅基地制度改革一直在進行，目前，全國已有33個試點縣（市、區）。2017年11月20日，十九屆中央全面深化改革領導小組第一次會議強調，拓展宅基地制度改革試點范圍。

作為全國農村土地制度改革試點地區之一，浙江義烏從2015年起率先探索農村宅基地的“三權分置”，從宅基地“取得置換、抵押擔保、產權明晰、入市轉讓、有償使用、自愿退出及民主管理”7個方面創新，激活農村“沉睡”的資源。

“三權分置”給農民帶來哪些好處？義烏市國土資源局副局長張黎明分析說，“原來宅基地只有所有權和使用權，現在派生出資格權。比如說，36平方米的宅基地，土地所有權依然是屬于集體的，但是36平方米的資格是屬于農民的。這個資格取得之后，農民就可以用使用權去抵押，或者有限期轉讓。這樣既保障了農民的居住權利，也實現了宅基地的財產屬性。”

“以前宅基地的使用權主要是用來住。但現在城鄉結構發生了變化，很多農民進城了，他們也要盤活自己的資源存量，增加財產性收入?！毙旌椴疟硎?，放活宅基地的使用權，既能盤活存量土地資源，改變農村空心化現象，又能增加農民的收入。

放活宅基地使用權，將給農村帶來又一次發展契機。

在義烏城郊的農村，有大量的淘寶店、批發商需要租住宅基地、民房用于日常運營。農民依靠出租房屋收取租金，增加了不少收入。據調查，普通農戶的房子，一年的租金差不多有20萬元。

北京大興區也是宅基地制度改革試點地區。當地村民建造房屋，城里人租借下來，專門用于農家樂住宿、鄉村旅游的經營。城里人通過在城市里宣傳、做導游等形式，幫助村民吸引更多游客，獲得收益。

海南文昌同樣是試點地區。當地政府全面支持發展“共享農莊”，輔助村民脫貧。游客與村民一同種植、采摘。宅基地農房轉變成為客房，不少旅游從業者來到村里輔助打造“精品民宿”。根據規劃，未來，海南每個市縣都將試點建設2個至3個“共享農莊”，至2020年建成1000個。

近日召開的國務院常務會議還特別提出了允許利用宅基地建設生產用房，創辦小型加工項目，推動返鄉人員創新創業。由此可見，未來，宅基地使用權將更有靈活度。

農民住房更有價了

長久以來，根據物權法、擔保法規定，集體所有的宅基地使用權不得抵押。受制于這些限制，農民遇到困難時沒法用宅基地和房子向銀行抵押貸款，只能“腆著臉”地找擔保人。

“擔保人可不好做，如果對方不誠信，擔保人就得擔責！”浙江建德大同鎮三村黨總支書記應雪文向本報表示，村民們不太愿意做擔保人，寧愿雙方打個欠條。所以，不少農民想做點生意，可是籌不到錢。

2015年，全國59個試點縣（市、區）被納為“農民住房財產權（含宅基地使用權）抵押貸款試點”，這意味著試點地區暫時放開對宅基地使用權不得抵押的限制。義烏再次被納為試點。

在義烏的試點中，農村宅基地可以同城鎮房子一樣進行抵押。

季建中是第一個“吃螃蟹”的人。農民住房財產權抵押貸款的試點政策出臺后，義烏北苑街道黃楊梅村農民季建中將自家的宅基地和一套四層半的樓房作為抵押物，向銀行申請了30萬元貸款，年利率還比擔保貸款低了不少。最重要的是，“再也不用求爺爺告奶奶了！”季建中說。

不過，農民在抵押貸款之前，還有一步要走，那就是完成宅基地的確權登記。

“農村宅基地和農房納入不動產統一登記以后，拿到不動產證，農房就可以流轉，辦抵押了?！绷x烏市相關負責人介紹說。據悉，截至2017年底，義烏已頒發農房不動產證2萬多本。

“前段時間，我把宅基地賣給了隔壁村?！绷x烏市后宅街道前傅村村民傅先生說，以前宅基地只能在同村流轉，而且當時農村的房也沒有證，村民們就只簽個協議，沒有法律效應?，F在“三權分置”政策試點實行后，宅基地的使用權“活”了，流轉范圍也“廣”了，從本村到跨村，再擴大至全市農村，宅基地的價值也跟著水漲船高。

專家表示，宅基地的使用權放活固然給農民帶來很多好處，但作為農民唯一的不動產，放活過程中仍要保持謹慎。

“宅基地的所有權是村集體的，但房子是農民的私有財產。如果農民抵押了宅基地，還不上貸款，房子就可能被收走?！崩畋堈f。

對此，義烏在試點過程中對宅基地抵押貸款政策做了很多規范。比如，農民在申請宅基地抵押貸款之前，要以書面的形式，征詢村集體的同意，并且保證擁有不少于人均15平方米的居所。除了事前預防，在事后處置環節上，義烏還成立了農村宅基地風險基金會，如果發生了違約現象，抵押物先由基金會接盤，給農民兩年的緩沖期。兩年后有條件贖回，農戶優先贖回，如果沒有能力贖回，再進行公開處置。