文龍家園三里部分一層業主地下室經裝修后作為住宅使用。新京報記者 盧通 攝

兩年前連同一層住宅“捆綁”購買的地下一層，如今因開發商涉嫌無證銷售而只能簽訂租賃合同。近日，北京市海淀區文龍家園三里（世華龍樾）51戶業主發起維權。

據了解，上述項目開發商為北京城建興華地產有限公司，隸屬北京城建投資發展股份有限公司。新京報記者昨日從相關部門獲悉，世華龍樾項目地下室未取得《商品房預售許可證》，也未辦理現房銷售手續，涉嫌無證銷售。市住建委執法部門已立案調查。

買房“捆綁”銷售地下一層

朱女士于2015年1月在世華龍樾某棟1層購置一套住宅，面積80平方米，單價5萬余元。

她介紹，購房時銷售人員表示，該項目一層住宅為下躍層設計，購買時需連帶購買地下一層，單價只需1萬余元。購買時，地下一層需單獨簽署《北京市商品房認購書》、《房屋買賣協議書》及《補充協議》。

《補充協議》規定，買受人向出賣人承諾同時購買地下一層及一層“共2套商品房”，其中地下一層用途為“非可燃品庫房”，一層用途為“住宅”。買受人分別就上述每套商品房同出賣人簽訂《北京市商品房認購書》，且“該合同與本合同（《補充協議》）為不可分割的完整組成部分”。

該《補充協議》同時注明了違約責任，如買受人未能按照補充協議上述規定購買上述全部房屋，或買受人提出單獨解除其同時購買的其中任意一套商品房認購書，不論何種原因，買受人均同意出賣人解除雙方同時簽訂的全部商品房認購書而無需承擔違約責任。

記者了解到，文龍家園三里共有51位一層業主就地下一層簽署了上述《北京市商品房認購書》、《房屋買賣協議書》及《補充協議》。此外，業主購買地下一層的資金也未開具發票，只開具了資金往來證明。

文龍家園三里業主提供的和開發商簽訂的地下一層《補充協議》。新京報記者 盧通 攝

收到短信發現“買”變“租”

記者探訪發現，多數業主將地下一層裝修后作為住宅使用，底部與一層有樓梯相通。業主透露，房屋交付時，開發商在兩層間預留了出口，使用鋼板覆蓋，業主在裝修時自行安裝了樓梯。

今年8月31日，一層業主陸續收到開發商發來的一條短信稱，下躍戶型地下部分的簽署租賃協議工作已啟動，9月1日及9月2日為最后兩天集中辦理租賃協議，敦促業主盡快辦理。

該短信內容遭多數業主質疑。“地下一層是我們購買的，為什么要簽租賃協議？”業主邵女士稱，自2015年依據開發商要求購買該一層住宅及地下一層后，直至今年年中，他們均沒有收到過關于地下一層的任何信息。發短信前夕，開發商曾打電話通知此事，但多數人不相信本來購買的地下一層需簽租賃合同，直到收到短信大家才意識到遭遇違約。

■ 回應

市住建委 開發商涉無證銷售已立案調查

今年10月，業主致信北京市住房和城鄉委員會，反映文龍家園三里（世華龍樾）開發商北京城建興華地產公司涉嫌虛假宣傳，要求開發商履行約定。

11月23日，業主收到海淀區房屋管理局就此事的《信訪事項處理意見書》，稱文龍家園三里由北京城建興華地產有限公司開發建設，截至目前，該項目地下室未取得《商品房預售許可證》，也未辦理現房銷售手續，不符合銷售條件，不能公開銷售。開發企業將未辦理銷售手續的房屋公開銷售，涉嫌無證銷售，海淀區房管局已將業主提供的資金往來證明轉交執法大隊進一步調查處理。

昨日，海淀區房管局工作人員在電話中證實，該意見書確為該局所發，因后續關于此事的投訴較多，他們已和市住建委協商，將后續投訴轉回市住建委處理。

市住建委工作人員表示，此事已交由市住建委執法部門立案調查，一般情況下調查周期為60天。

開發商 簽租賃合同為折中可行解決方案

針對業主提出的“捆綁銷售”，北京城建興華地產有限公司一位杜姓經理在電話中表示，起初項目在銷售時，一層業主都是在認可項目相關情況之后才決定購買，“大家都是成年人，肯定是覺得有吸引自己的地方，覺得合適才買。”

針對要求業主簽訂租賃合同一事，杜經理表示，幾年前項目銷售時，他們也沒有料到地下部分在后來無法銷售。對此，公司提出的簽訂租賃合同是一個折中可行的方案，業主可以享有使用權，并能一直使用下去，此外，公司還提供減免5年物業費的方案，希望業主能夠理解現實情況。

針對市住建委就其涉無證銷售立案調查一事，杜經理表示，這需要協調公司法務部門商討解決辦法。

■ 追訪

1 如消費欺詐可要求退一賠三

北京維京律師事務所律師孫律表示，從《合同法》角度，合同雙方需遵守誠信原則。出售人需保證對自己售賣的商品為其合法擁有，并嚴格按照行政管理部門的規定進行銷售。如出售人不能保證上述行為，則不僅違反合同法，也違反行政法規，需要承擔責任。

從《消費者權益保護法》角度，開發商的行為涉嫌銷售欺詐。比如業主提出“捆綁”銷售及明知不能賣而售賣。根據消費者權益保護法規定，一旦消費欺詐成立，開發商將面臨退一賠三的高額賠償。

孫律表示，文龍家園三里業主從上述兩個角度均可以維護自身權益。

針對開發商指出的業主在購買時是在了解相關情況后才購買，孫律表示，《合同法》五十二條明確規定，如合同內容違反法律、行政法規的強制性規定，則合同無效。孫律解釋，即使業主在購買地下一層時明知其無法售賣還購買，開發商依然不能保證合同有效。

不過，孫律也指出，此事件中業主維權處于相當尷尬的境地。如業主提出退一賠三訴求，則需撤銷合同，回到合同簽訂前的初始狀態，“業主既想保住房子又想獲得高額賠償是不現實的，必須兩者選一。”

2 地下室能否單獨售賣分情況

記者咨詢多位房地產業內人士獲悉，地下室能否單獨售賣，關鍵看開發商是否已經事先取得地下室的產權，并依法依規標明物業類型后售賣。目前，國內多個城市地產項目對地下室采取售賣的情況不多，簽訂長期租賃協議的為主流。

根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第八條規定，公用建筑面積包括“電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；”該條所指地下室建筑成本已打入房價，開發商不能單獨議價和出售，產權應當歸全體業主所有。

作為人防工程的地下室，有獨立使用空間，且設計用公用建筑面積的，開發商可通過出售、附贈或者出租等方式處置。不過，多位業內人士均表示，即使開發商能夠售賣地下室，也需要依法依規辦理預售許可證，且在售賣時，地下室、車位、住宅必須標明物業類型出售，不可混為一談。

本版采寫/新京報記者 盧通