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上海等地成立國有住房租賃公司
武漢:出租房不超60平米,中高端項目配管家服務
如果按照上海發布的文件所述,國有企業一旦成為租賃行業中的“壓艙石”,手中就會持有大量可供出租的房產,這是否意味著租賃房屋“市場化”程度有所降低,部分城市將其作為“民生問題”加以解決,才強調國有企業的“壓艙石”作用?
武漢市住房保障和房屋管理局一位負責人告訴《中國經濟周刊》記者,這種情況至少在武漢不會發生。“我們的思路是‘國企引領,市場化運作’,所有房源完全按照市場經濟的規律運營,平臺建成后面向全體社會大眾,不會只針對一小部分收入偏低的人群。”他強調,就連曾經做過公租房的那一部分房屋,進入租賃平臺之后也會面向全體社會大眾,不再限定承租人群。
武漢地產集團此次負責租賃平臺搭建工作的是其旗下保障房公司團隊,上述負責人解釋稱:“用保障房公司做這項業務,主要是考慮到它是公租房的運營公司,公租房也是租賃的一種形式,保障房公司已經積累了一定的運營能力和經驗,由他們打理租賃平臺,做起來更加順手。”
對于國企入局住房租賃市場,郭毅分析認為,其提供的增量目前來看還談不上“保障性住房”,更不具有“福利性質”,與商業化機構(如鏈家自如、萬科泊寓和蛋殼公寓等)相比,國有企業供應的產品性質更接近于“剛需”,而商業化機構更偏高端。“國有資本進入租賃行業,肯定是市場化運營,但背后應該還是有更多社會責任的隱含屬性。”郭毅說,她很好奇國有平臺提供的房屋產品形態如何,這直接決定了產品的受眾,“在總面積有限的情況下,恐怕這些國企要動動腦筋讓一部分面積和功能重疊,比如能否可以考慮將床鋪在不睡覺的時候折疊起來,省出一部分空間用作其他功能。這就能讓有限的面積容納更多的人數和功能。”
以武漢市為例,雖然目前產品形態還不得而知,但上述負責人告訴《中國經濟周刊》記者,平均每套出租房屋的面積不會超過60平方米,形態多元化,“除普通的青年公寓外,中高端項目有人才公寓,我們會配備管家服務,這對管理人員要求會高一些。”
至于如何杜絕非市場化的“關系戶”在國有租賃平臺中出現,武漢市住房保障和房屋管理局租賃專班負責人徐磊一再重申,國有企業在內部已經形成了較為完備的監察體制,租賃平臺按照市場化要求進行運營,確保國有資產保值增值,尋租空間很小。“監管體系是獨立的,運營條線更是獨立的,其他部門的員工不會輕易找到運營市場化租賃平臺的人去‘走關系’。”
運營住房租賃平臺,國企有哪些優勢
與買賣市場的“一錘子買賣”不同,租賃市場的鏈條長、服務環節多,后期需要龐大的服務團隊支撐長期服務,如同獲得了自持地塊的開發商一樣,國企對今后運營這部分較“重”的資產也要提前有所準備。
“我國大中城市國企在此之前較少涉及房屋租賃市場,對租賃客群的了解并不深入,而租賃鏈條又很長,從產品開發到定價,再到后期的運營和服務,恐怕需要做好長期深入了解市場的打算。”郭毅分析認為,國企做運營有一個明顯的好處,那就是更能了解政策,按照符合國家意志的方式管理租賃房屋。
徐磊告訴《中國經濟周刊》記者,政府方面對出租房屋的運營和管理并非“一點經驗都沒有”:“歷史原因導致武漢市內有大量的公房,即產權歸政府的房子。從上世紀50年代開始這部分房屋的管理一直都由政府部門而不是商業機構負責。1998年房改之后雖然公房只剩下很少一部分,但仍有不少對外出租,特別是在對外進行商業出租用作門市房的公房上,政府部門已經掌握了很豐富的經驗。”
除此之外,市場上的商業機構已對租賃房屋的運營和管理積累了一定經驗,也招攬了不少運營人才,未來國有租賃平臺是否會向其拋去“橄欖枝”?徐磊表示,不排除“挖墻腳”的可能,但他同時認為,“人才戰爭”本身不是壞事,“懂租賃、懂運營的專業人才變得緊俏了,這對租賃市場整體上是有刺激作用的。”
有業內分析人士分析指出,“人才戰爭”可能會發生,但不會是普遍性現象,“與買賣市場相比,租賃市場在房地產整體交易額中的占比還是太小,租賃還不是主流市場。”該人士補充說,國有企業開發的租賃房屋在產品形態上是否與現行商業機構推出的產品形態相似尚存疑,“國有租賃平臺還是應該有些開拓意識,在現有產品形態的基礎上做些顛覆,針對不同人群做不同的精細化設計,比如針對年輕租客群體就往社交化方向進行開拓。產品類型不同,服務的需求和內容也不同,商業化機構中也就未必有國企要找的人了。”
編輯:李敏杰
關鍵詞:租賃 住房 市場 平臺