住房租賃市場，國企來了！

“作為住建部文件中的12個試點城市之一，我們的行動就是響應住建部通知中的內容。”

武漢市住房保障和房屋管理局的一位負責人對《中國經濟周刊》記者介紹說，7月出臺的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中提到，“發揮國有企業的引領和帶動作用，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業”，并提出“城市住房城鄉建設主管部門要會同有關部門共同搭建政府住房租賃交易服務平臺”。8月底，武漢組建第一批5家國有住房租賃平臺。“我們的目標是年底前提供不少于7000間、30萬平方米的租賃房屋增量。”

除武漢外，成都和上海在發展住房租賃市場時也將國有企業擺在了重要位置。早在7月底，成都便提出“在2017年底前組建或改建3~4家國有住房租賃公司”。

上海的表態則更加明確。9月15日上海市政府發布《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》，其中明確表示，“通過國資國企的引領和示范，盡快增加市場供給，穩定市場租金，將國有企業打造成本市住房租賃市場的穩定器、壓艙石，并形成一批可復制、可推廣的經驗做法，吸引更多的企業投身住房租賃產業。”

武漢市住房保障和房屋管理局租賃專班負責人徐磊對《中國經濟周刊》記者說，目前的住房租賃市場回報率低、周期長，相比于買賣市場較為無序，對已習慣“掙快錢”的房地產行業內的社會資本來說吸引力有限，“這個時候誰來干呢？國企上！國資企業理應在此刻發揮帶頭作用，引領和規范好這個市場。”

為租賃市場提供增量，國有平臺上的房子從哪里來？

“社會資本不是不看中租賃平臺，很多開發商都在布局，但現階段就是找不到破題之道，去解決回報率低和回報周期長的問題。”一位業內人士對記者說，業界對租賃市場普遍達成的共識是“有潛力，但問題多”。于是社會資本的心態有些猶豫，動作上也偏遲緩。“特別是供應不足的問題亟待改變，大型租賃機構還是太少。”亞豪機構市場總監郭毅分析稱，國企做住房租賃平臺最大的意義是在租賃產業鏈的供應端，“國有資本進入租賃市場可以短期內擴大供應的規模，不會像社會資本那樣‘躡手躡腳’。”

“增加供應肯定是建立此類平臺的當務之急。”承擔建立國有住房租賃平臺任務的武漢地產集團的一位負責人告訴《中國經濟周刊》記者，該企業建立的平臺上租賃房屋來源主要有三個：新建、改建和社會籌集。新建指選取符合住房租賃市場需求的新建商品房項目，按一定比例和相關要求配建租賃住房；改建是將閑置的非住宅項目按有關標準和規范改造成集中式公寓；社會籌集房源則是收集社會上閑置的空余房源，將它們統一起來進行規范化的租賃。“同時也可以將一部分富余出來的公租房房源調整為租賃住房向社會出租，不再限定租賃對象。”該負責人表示，另外自持地塊也是武漢地產集團的可選方向。

前不久引發熱議的“商改租”房屋也會出現在武漢的國有租賃平臺上。“大約占30%的比例。”徐磊介紹說。據了解，武漢地產集團自持的地塊內有廠區可改建為租賃住房。不少業內人士質疑廠房改造成租賃房屋能否符合通風、采光和消防等要求，對此徐磊稱：“對廠房的改建不是想怎么改就怎么改，國土規劃和建設部門要聯合把關，有一整套程序要走。”

目前租賃市場中商業機構的業務模式主要有三個：“大房東”(擁有項目產權)、“二房東”(從別處租得商業地產做集中式出租公寓)和“撮合平臺”(出租者將房源信息發布至平臺)。可以看出，武漢國有租賃平臺的模式和上述三種大致相同。

此外，成都還在稅收政策上鼓勵“撮合平臺”模式中的出租者：對個人出租住房的，由按照5%征收稅減為按1.5%計算繳納增值稅；其他個人出租住房月租金收入不超過3萬元的，在2017年12月31日之前可按照規定享受免征增值稅政策。