優質項目走向資本市場

中聯前海開源-勒泰一號資產支持專項計劃項目負責人、中聯基金執行總經理李艷介紹，本次產品發行規模35億元，其中優先A1類證券10億元，占比28.57%；優先A2類證券21億元，占比60%；權益級4億元，占比11.43%。中誠信證評給予A1類證券AAA評級，優先A2類證券AA+評級。產品吸引了商業銀行、證券公司、公募基金等主流機構投資者和投資擔保公司、私募基金公司等另類投資機構的青睞和廣泛參與，認購倍數超過1.3倍，發行效果明顯優于近期發行同類產品。

李艷介紹，目前國內可以在交易所市場和銀行間市場通過不同的載體發行REITs產品，本次勒泰REITs是在交易所掛牌交易的資產支持專項計劃產品。

從此前市場上推出的REITs產品看，基礎資產多集中在一線城市，投資者也多認為一線城市項目更安全、投資回報更可期待。對此，本次中聯前海開源-勒泰一號資產支持專項計劃的市場調研機構及估值機構戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問部主管胡峰認為，近年來，國內消費市場明顯呈現出主力人群年輕化、消費理念不斷優化、消費需求不斷下沉等特點，很多省會城市和活力非一線城市涌現出一批設計先進、管理優秀、業態豐富、體驗感強、品牌適銷對路的優質商業物業。由于供需矛盾的問題，這些標桿型項目往往成為當地年輕人各種消費活動的首選，它的商圈覆蓋和影響力可能是整個城市甚至是轄屬的縣市，充沛的人流保證了項目經營收入的良好表現，且非一線城市項目投資成本相對較低，因此，這些項目的實際投資回報率和增長率表現往往優于一線城市項目。

穩妥去杠桿降成本

證監會債券部副處長閆云松認為，這單產品意義重大、方向正確、值得行業研究。他表示，近年來中央和國務院層面12次發文要求加快推動資產證券化業務發展，幫助企業積極穩妥降低杠桿率。傳統金融體系以企業表內信貸為主要支持方式，高度依賴主體償債能力，而REITs等資產證券化工具以資產信用為基礎，重視資產本身的質量，通過穩定、可預期的基礎資產現金流作為支撐，可以降低對企業自身信用的依賴，加快企業資金周轉效率，優化企業財務結構，有效實現降低杠桿率和優化債務存量配置的目的。

李艷表示，本次發行的產品完全依托于石家莊勒泰中心這一優質資產的商業運營價值，首次突破了以往多數類似產品融資屬性較強、嫁接主體信用較多的做法，通過資產過戶、業績考核、強化監管、分層分檔、特殊商業管理人等措施，首次實現了從主體無評級到產品3A評級、徹底無主體增信、完全基于資產信用，打開了“資產價值”時代的大門，成為國內REITs產品底層資產篩選、交易架構搭建、風控措施設計的重要參考。

她表示，投資者理念是否先進、是否契合，也是REITs市場順利發展的重要條件。可喜的是以招商銀行、浙商銀行為代表的REITs產品主流機構投資者已經突破“只重主體”的慣性思維，敢于也有能力穿透到底層基礎資產。本產品的順利發行，為下一步推動標準化權益型公募REITs發展，引導投資者回歸證券化以底層基礎資產為核心的本源，進行了有益的鋪墊和探索。

由于基礎資產“真實出售”到REITs名下，募集資金全部用于償還項目此前附著的銀行貸款，企業也不再對產品兌付承擔連帶責任，中聯前海開源-勒泰一號資產支持專項計劃順利發行后，對勒泰集團向輕資產模式轉型、降低集團杠桿率效果明顯。

市場呼喚公募REITs出臺

基礎設施和商業不動產的建設普遍呈現投資金額大、回報周期長、收益率穩定的特點，傳統信貸融資要么是期限不匹配，要么是無法盤活沉淀在成熟項目中的初始投入，不利于形成新的投資資金。在國際上，REITs是解決這一難題的關鍵工具：保持項目專業管理和完整性的同時，實現投資的流動性安排，為盤活沉淀資金提供有效渠道。

閆云松介紹，我國監管部門在積極尋求突破：2016年12月，證監會與發改委聯合發布《關于推進傳統基礎設施領域政府和社會資本合作（PPP）項目資產證券化相關工作的通知》，2017年6月，證監會與財政部、人民銀行聯合發布《關于規范開展政府和社會資本合作項目資產證券化有關事宜的通知》，兩份文件都明確提出積極推動不動產投資信托基金（REITs）發展，解決基礎設施領域長期投資資金問題。目前國內REITs發展逐步在與國際標準接軌，勒泰項目對于下一步市場發展起到很好的引導作用，從結構上已與國外相差無幾。但需要強調的是，無論是REITs或是其他金融工具，實現其權益屬性的基本前提就是引入個人投資者，通過集中連續的場內交易，實現不動產的價值發現。在沒有個人投資情況下，目前類REITs及其他所謂公募的不動產產品本質上均屬于私募產品。在這一點上，國內金融市場甚至專業機構都存在較大的理解偏差，我們追求的公募REITs并非僅僅是稱謂上叫作“公募”。

深圳證券交易所資產證券化業務負責人卞超認為，這單產品首次實現了完全基于資產信用的產品設計理念，體現了資產證券化產品對資產價值的本源回歸，對后續產品有很好的借鑒意義。目前國內交易所掛牌的REITs產品在法律關系、底層交易結構、監管要求等環節與國際成熟市場產品基本一致，只是交易平臺、發行方式等方面存在差別。國內REITs產品多在交易所綜合協議交易平臺或固定收益平臺交易，屬私募產品，與集中競價交易系統相比，這里交投不夠活躍，長期資金的投資不容易通過交易實現盤活退出。未來如果公募REITs推出，應在集中競價交易系統交易，增加金融產品流動性，保證產品底層架構的穩定性，豐富投資者范圍，實現資金長期穩定供給。記者 彭揚