最近一個房地產的天價學區房問題刷屏朋友圈。天價學區房有幾個特征，也就是概括的“老，破，小”：老城區核心位置，對口好學校；房齡老舊，基本在20年以上；戶型面積小，居住不舒適。

但恰恰是因為“小”，有總價優勢，單價才炒得高。買家賣家心知肚明，這個房子不是用來住的，是用來落戶就學的。所以，本質上這不是在“買房”。而是一筆昂貴的擇校費！

擇校費由來已久，90年代就有富裕的家庭不惜十萬、二十萬地出資擇校，讓孩子進一個重點學校。只是在擇校費被明令禁止的背景下，家長們不得不“曲線救國”——落戶一套“老破小”，讀一所對口學校。

這個“天價學區房”真是個房地產問題嗎？這是個戶籍問題。

城市與城市之間，區域與區域之間的資源發展不平衡，這就導致了戶籍流動的競爭。大家都想占據最佳資源：大城市，經濟好，地段佳、配套全、學校優。于是，高考與買房成為了“占據最優資源”的發展路徑：

第一步：通過高考，從鄉鎮農村躋身北上廣深。

第二步：通過買房，扎根定居，從“新北京人”成為“北京人”。

第三步：通過換房，傳遞資源，從城市遠郊遷移至市區教育、配套更優的地方，讓孩子接受更好教育。

每一步，都是一場巨大焦慮；每一步，都有一些人的放棄或另做選擇。但這幕“三部曲”儼然成為絕大多數中國中產階層的標準宿命。

“學區房”不是經濟問題，是文化問題

西方經濟學所奉行的租售比、房價收入比等指標并不能完全解釋中國樓市。這些數據，是幫助我們分析風險的指標。但面對中國樓市，不能唯數據論。

最近瑞士信貸董事總經理陶冬指出，“日本1990年房地產的頂峰期，日本所有房子的價值相當于日本GDP的200%，2006年美國房地產泡沫的頂峰期，全美國的房子價值相當于當年美國GDP的170%，中國已經達到了GDP的250%，這個是現代經濟史上前所未有的一個數字。”

英國人開創了古典經濟學，它適用于歐洲千萬級的人口市場；美國人走出了自己的模式“自由企業制度”，它適用于美國3億的人口市場；中國有13億人口的市場，它也有屬于自身的經濟學。這也是為什么西方經濟學解釋不了中國的房地產。在中國房子富含的意義要比房子本身，深刻得多。

中國的房地產不僅是個經濟問題，更是個文化問題。