地票喚醒沉睡的宅基地

——進城農(nóng)民“退地”觀察(下)

如今在重慶，農(nóng)民退出宅基地已有相對完善的制度通道，即依托“地票”交易方式，農(nóng)民平均每畝宅基地能獲得10萬元以上的收益，成為進城安家落戶的重要資本。

“以前是死資產(chǎn)，如今價值14萬元/畝。”

重慶江津區(qū)永興鎮(zhèn)農(nóng)民周思強將自家宅基地復墾為耕地，獲得收益，隨后在鎮(zhèn)上買了一套100多平方米的商品房。“以前我家農(nóng)房已有了40多年，四面透風，土墻裂開得有碗口那么大，都成危房了，真沒想到還值9萬塊錢。”

宅基地之所以能復墾“變現(xiàn)”，得益于地票設(shè)計。作為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，在2008年底重慶成立了全國首家農(nóng)村土地交易所，根據(jù)國家城鄉(xiāng)建設(shè)用地占補平衡的規(guī)定，引導農(nóng)民對廢棄的宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地進行復墾，形成建設(shè)用地指標，即“地票”，利用土地級差地租原理進行交易，收益扣除復墾成本，剩余的85%直補給農(nóng)民，15%歸集體。

“復墾宅基地，搞地票交易，最初動議還來自于群眾主動要求。”涪陵區(qū)洪湖村黨支部書記郭中禮說，“農(nóng)民愿意把宅基地復墾，原因也不復雜。村里700多套農(nóng)房中，完全坍塌的有40多套;多年無人居住的、已成為危舊房的有200多套。不少農(nóng)民覺得，農(nóng)房沒法進入市場、無法交易，與其長期閑置、破損不堪，不如復墾‘變現(xiàn)’，還能獲得一筆可觀收益。”

“宅基地復墾，地票交易，既是經(jīng)濟事務，農(nóng)民利益要保障，經(jīng)濟訴求要尊重;同時也是群眾工作，要讓農(nóng)民自愿參與、自主決定，在市場中公平獲得土地財富。”在涪陵區(qū)國土局干部楊斌看來，衡量農(nóng)村土地政策創(chuàng)新是否成功，關(guān)鍵要看農(nóng)民滿不滿意、能否受益，一定要讓群眾自愿、不搞強迫命令。

洪湖村村民譚明清一家經(jīng)濟狀況一般，全家5口人只有4畝地，一年打工、干農(nóng)活收入總共只有2萬多元。村民大會之后，譚明清是村里申請宅基地復墾的第一批村民。“通過地票交易，按照宅基地14萬元/畝的交易價格，我家0.6畝地，能得到8萬多塊錢，再加上政府危房改造補助，我在農(nóng)民新居買了一套160平方米的房子，生活條件好多了。”

“地隨人走”：自主選擇是基礎(chǔ)，利益激勵是關(guān)鍵

目前，我國龐大的農(nóng)村人口基數(shù)決定了巨大的農(nóng)村居民點用地規(guī)模，加上“一戶多宅”、“建新不拆舊”等問題長期得不到解決，農(nóng)村人口進入城鎮(zhèn)后留下的空置宅基地缺乏流轉(zhuǎn)再利用或退出機制，“人走地不動”。各種因素疊加導致農(nóng)村“空心化”加劇，使宅基地閑置、浪費問題凸顯。

在戶籍改革過程中，重慶市曾經(jīng)有測算，要使新市民完全融入城鎮(zhèn)，人均需要配套約100平方米生活居住用地。對于整個用地市場供給而言，地票在一定程度上暢通了“地隨人走”的機制，伴隨農(nóng)民大規(guī)模進城落戶，其留在農(nóng)村的宅基地得以重新復墾成為耕地，在當前農(nóng)村建設(shè)用地減少的同時，依靠增減掛鉤機制，城鎮(zhèn)建設(shè)用地得以增加，滿足了新增城市人口的用地需求。

在現(xiàn)階段，進城農(nóng)民不愿意退出宅基地主要原因還是補償?shù)陀陬A期、在城市就業(yè)沒有保障、買不起房等。半月談記者曾在梁平、豐都不少村社采訪了解到，只要退出機制合理、補償標準較高、相關(guān)權(quán)益保障到位，相當部分進城農(nóng)民有退出宅基地的意愿。

在不少專家看來，地票交易的建立，為城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)民進城提供了利益補償機制。農(nóng)民通過地票獲取收益，同時在戶籍改革政策扶持下，更有助于解決城鎮(zhèn)住房、養(yǎng)老、醫(yī)療等問題，能更快地融入城鎮(zhèn)生活。

在重慶，有了地票之后，農(nóng)民退出宅基地的畝均收益穩(wěn)定在14萬元左右，符合農(nóng)民的心理預期。據(jù)統(tǒng)計，重慶全家轉(zhuǎn)戶進城的農(nóng)民中，通過地票方式退出宅基地的就達到1/4左右，而且還有一部分已經(jīng)提出申請并在實施。

記者發(fā)現(xiàn)，重慶推動農(nóng)民轉(zhuǎn)戶進城，并不強迫要求必須退出宅基地，是否退地、是否通過地票復墾宅基地都是農(nóng)民的自主選擇。在現(xiàn)階段，地票交易對偏遠農(nóng)村進城農(nóng)民吸引力更突出。在重慶城口、巫溪等貧困、偏遠農(nóng)村，農(nóng)民房屋長期閑置、甚至廢棄，有的已經(jīng)喪失了居住功能，不少農(nóng)民都主動提出將宅基地復墾，退出變現(xiàn)后，搬遷進城或到農(nóng)民新村居住。而對于經(jīng)濟較為發(fā)達的近郊農(nóng)村，或?qū)τ诓簧傩陆ㄞr(nóng)房的農(nóng)民而言，不少人認為未來宅基地升值潛力還很大，目前的“地票”交易尚未達到其經(jīng)濟預期，交易變現(xiàn)不“劃算”，復墾宅基地意愿并不強烈。(半月談記者　李松)