工行提高商用房貸款比例 其他銀行暫無跟進

近日，有媒體報道稱，工商銀行內部發(fā)布了一份《關于加強個人商用房貸款風險管理的通知》，將商住房貸款的首付比例從50%上調至70%。《廣廈時代》調查了解后發(fā)現(xiàn)，該政策對于商用房的調整并不是采用的一刀切方式，而是將個人商用房貸款首付比例由現(xiàn)在的50%調整到70%；商住兩用房的首付由45%調整到50%；貸款所購商用房為住房小區(qū)配套底商的最低首付款比例為50%。

除了調整首付比例外，還對可發(fā)放貸款對象進行了說明限制：以單套面積相對較小、價格較為穩(wěn)定，易于處置變現(xiàn)的商住兩用房及住房小區(qū)配套底商為主，嚴格控制賓館、酒店、寫字樓、綜合市場、商貿城等個人商用房項目準入。三、四線城市新發(fā)放的個人商用房貸款所購商用房限定為住房小區(qū)配套底商。

《廣廈時代》咨詢工商銀行朝陽區(qū)某支行得知，目前工行北京分行確實已經開始據(jù)此《通知》執(zhí)行。不過，除了工行以外，其他銀行在北京地區(qū)針對商住房貸款的政策大都沒有調整。農業(yè)銀行某支行工作人員透露，目前他們內部沒有接到商住房貸款政策調整的通知。針對商住房，他們一直執(zhí)行的是首付比例50%以上、貸款利率為1.1倍、貸款年限不超過十年的政策。該工作人員還表示，他所在的支行一般不接單獨客戶的商住房貸款業(yè)務，基本只與有合作關系的項目集中受理貸款需求。

除工行、農行外，民生銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行、光大銀行等銀行工作人員在接受咨詢時都表示，目前政策無變化。而一些外資銀行則一直不受理個人商用房貸款業(yè)務。某國有銀行個貸部經理表示，對于個人的房貸業(yè)務，除了利率折扣上的小幅調整外，大的調整動作基本都是跟著房地產市場整體的調控政策走的，銀行小網點得到的調整消息，一般還沒有媒體知道的早。

上半年平均房貸利率創(chuàng)新低 貸款額度較以往提高

工行針對商用房貸款政策的調整，讓很多意向下半年購房的購房人關心目前住宅的貸款政策。《廣廈時代》了解后發(fā)現(xiàn)，目前北京地區(qū)對住宅首套房的貸款政策處于較寬松水平。農行某支行工作人員表示，目前他所在銀行對優(yōu)勢客戶的首套房貸款利率已從之前維持很久的8.5折調至了8.3折，而且審批時間和放款時間都比較短。

根據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月北京地區(qū)首套房利率平均折扣為8.52折，平均利率為4.17%。首套房貸款利率方面，利率最低的是浦發(fā)銀行的8折優(yōu)惠利率，最高的是渣打銀行和大華銀行的9折優(yōu)惠利率。首套房首付全部為三成。

二套房方面，主流首付是五成，最高的是花旗銀行的七成。二套房貸款利率均為上浮基準利率的10%。

“偉嘉安捷”指出，今年上半年銀行貸款的發(fā)放仍然延續(xù)去年較為寬松的趨勢。從年初開始銀行的放款速度就比較平穩(wěn)，而且受到上半年央行再度降準的政策影響，使得銀行內部貸款額度十分充裕，即便是在今年年中盤點階段時放款的節(jié)奏依然比較平穩(wěn)，貸款審批和辦理的速度和往年相比有明顯的提升。

另外，在今年上半年買房的人群里，以換房或改善型升級人群為主的貸款人群占據(jù)了成交主力。這部分人群在貸款前普遍先將名下第一套貸款還清，以此來享受到首套房的優(yōu)惠。由于首付比例較低，而且今年大多購房人普遍偏向購買大戶型住房，因此貸款的額度也隨之增多，貸款的額度普遍在150—300萬元之間，和以往相比呈現(xiàn)出大額的趨勢。

下半年信貸環(huán)境仍寬松

首套房利率或因額度收緊

雖然上半年信貸環(huán)境寬松，利率水平較低，但房貸總量并不高。據(jù)偉嘉安捷統(tǒng)計，2016年上半年房貸市場成交量呈現(xiàn)明顯的“山”字型態(tài)勢，成交量同比去年跌幅20%左右。

“偉嘉安捷”認為，房貸市場的成交走勢，與政策環(huán)境有很大關系。從上半年兩個季度的成交量來看，首先年初在經過2015年的五次降息后，商業(yè)貸款利率水平有了大幅下降。這種新政的利好效應在市場里持續(xù)釋放，加上各家銀行的信貸環(huán)境也比較寬松，促使1月成交量上漲10%。而進入2月受到春節(jié)假期因素的影響，使得成交量并未出現(xiàn)明顯的上漲。進入 3月后受到契稅調整等政策影響，二手房市場中“賣一買一”的連環(huán)單逐漸增多，為3月份的成交量帶來了有力支撐。從4月開始，在無明顯利好政策出臺的情況下，買賣交易雙方“觀望”氣息開始顯著，而5月份北京通州地區(qū)商住項目的限購政策，也在一定程度上影響了購房人心理態(tài)度的轉變。從6月份持續(xù)下跌的成交量也可以看出，接近年中階段，二手房市場暫時進入了一個比較平穩(wěn)的調整階段，買賣雙方的交易熱情處在理性的觀望狀態(tài)中。預計在下半年無明顯宏觀調控政策出臺的背景下，成交量上漲的空間并不大。

而對于一些購房人期待的再次降息，“偉嘉安捷”指出，下半年降息的可能性并不大。一方面是在去年連續(xù)五次降息加上銀行目前給予的首套房優(yōu)惠利率，都已經邁入了歷史性最低位，在利率探底的情況下再次下降的可能性比較小。另一方面是盡管北京地區(qū)目前依然延續(xù)著去年較為寬松的信貸水平，然而近期其他二三線城市的調控政策卻已出現(xiàn)了收緊態(tài)勢，所以下半年雖然大體信貸環(huán)境將維持寬松局面，但是降息的可能性較小。

而且，在具體銀行方面，下半年也很難有再大的貸款優(yōu)惠?！皞ゼ伟步荨敝赋?，上半年銀行貸款延續(xù)了去年較為寬松的環(huán)境，從審批速度和貸款利率上都給予了購房人最大的優(yōu)惠，因此也讓有貸款需求的人擇機入市。轉入下半年后，隨著買房人陸續(xù)入市，銀行在自身額度受限的情況下，很可能會收緊貸款利率，對買房人申請貸款的審批條件和時效上，也會相比上半年有所嚴格。

銀行內部人士也表示，除非是有大的政策調整和市場波動，一般銀行發(fā)放貸款都是先松后緊。如果上半年額度用得過多，下半年自然就會有所收緊。而且，按照內部測算，8.3折已經是地板折扣了，幾乎沒有再優(yōu)惠的空間。