二問：說好的７０年權限為何“縮水”？

在不少公眾的印象中，購置房屋的“產權”多數(shù)都是７０年，怎么會年限“縮水”呢？

參與物權法起草的一些人士表示，公眾首先要明確，房屋所有權和土地使用權不同。房屋所有權即房產權，是私有財產權的一種，受憲法和物權法保護，沒有期限限制。而土地使用權是有期限的，目前規(guī)定的住宅用地最高使用年限是７０年。

我國的絕大部分住宅用地使用年限都是７０年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現(xiàn)２０年、３０年、５０年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：

－－在政策范圍內調整。溫州市國土局稱，上世紀９０年代，在土地出讓政策開始執(zhí)行時，該市在不超過居住用地最高年限７０年的前提下，按２０年到７０年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續(xù)。

地方國土部門稱，土地使用年限降低，可減少繳納相應的土地出讓金，在一定程度上可降低房價，讓利給終端消費者。

－－方便管理和處置。重慶市國土局在解釋為何土地使用權期限是５０年時稱，因為重慶市多數(shù)房地產開發(fā)以商業(yè)與住宅混合類型為主，一個項目中若按商業(yè)、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢必會出現(xiàn)一棟建筑中，商業(yè)、住宅出讓終止時間不一致的情況，帶來處置困難。

－－先試先行地區(qū)歷史遺留問題。深圳、青島等地由于在國務院發(fā)布土地使用權最高年限之前，已在國有土地使用權出讓上先試先行，出現(xiàn)了部分遺留問題。

深圳市相關部門稱，深圳作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行者，于１９８２年出臺了《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》。該規(guī)定首次規(guī)定通過行政劃撥方式供應經(jīng)營性用地，并且規(guī)定了相應用途的土地使用年限，如工業(yè)用地３０年，商業(yè)用地２０年，商品住宅用地５０年等。深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經(jīng)營性用地——２０年使用權陸續(xù)到期，集中出現(xiàn)了國有土地使用權期滿的問題。

廣東省房地產研究會會長黃遠華認為，除此之外，還有部分住宅用地因開發(fā)商囤地等原因導致使用年限“縮水”。土地使用時間是從土地出讓之時開始計算，正常的房產規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年時間，但有的地方存在開發(fā)商捂地、層層轉手等情況，一拖就是好多年；還有一些房地產項目規(guī)模較大，分多期建設，持續(xù)開發(fā)十多年，導致消費者購房時，土地使用年限“縮水”嚴重。