“我國還處在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段，面對人口城市化對住房的海量需求，本應成為推動中國經(jīng)濟增長重要引擎的房地產(chǎn)卻陷入困境，根本原因是它背離了我國城市化進程的真實需求。新生代農(nóng)民工進城目的不僅為了打工，還希望能夠留下定居。但城市顯然沒有做好準備迎接這些新市民，這是農(nóng)民工‘半市民化’現(xiàn)象。”清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任蔡繼明認為，進城落戶難，很多到了四五十歲以后的農(nóng)民工因沒有基本社會保障而重返農(nóng)村。各級政府需通過戶籍改革去庫存，促進公共服務均等化、農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，提振新市民住房消費。

海通證券首席經(jīng)濟學家李迅雷認為，不能單純?yōu)榱巳齑娑膭钷r(nóng)民工舉債買房，庫存去化若只是尋求“接盤者”，可能引發(fā)下一波高庫存風險。房子的功能應該是居住，要解決空置率較高的問題，應注重發(fā)展租賃市場。

目前，一些三四線城市缺乏產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、就業(yè)崗位較為缺乏，農(nóng)民工難以在城市扎根。住房和城鄉(xiāng)建設部專家委員會委員張泓銘指出，讓農(nóng)民工進城不是簡單解決農(nóng)民落戶問題，還要搞好三四線城市經(jīng)濟發(fā)展，增加就業(yè)。

北京大學國家發(fā)展研究院名譽院長林毅夫也提出：“如果就業(yè)狀況比較好，家庭收入快速增長，過剩房地產(chǎn)就能多消化一些，企業(yè)的盈利狀況也能得到改善。”

規(guī)劃配套滯后致“有房無人”

專家認為，多年來地方政府在土地財政依賴下盲目供地、企業(yè)為逐利盲目開發(fā)，卻忽視了相關(guān)配套設施的完善，導致“有房無人”現(xiàn)象頻現(xiàn)。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一表示，庫存難去的主要原因是供給過剩和供需錯配，“住宅產(chǎn)品忽略了市場有效需求，項目本身的質(zhì)量問題與周邊配套不足亦加大了庫存去化難度。”

記者調(diào)查了解到，部分城市對住房綜合配套的城市軟硬件服務跟進滯后、對居住者的生活便利性規(guī)劃考慮不足，導致庫存難以去化。以海口市為例，該市最大的保障性住房項目永秀時代城大量限價房一度銷售困難。該小區(qū)于2014年竣工，共有限價房6192套，已分配的2000多套中，常住居民只有數(shù)十戶。小區(qū)門前已建好一排商鋪，北區(qū)也有了學校和醫(yī)院的雛形。但配套設施建設僅停留于此，目前仍少有相關(guān)企業(yè)和機構(gòu)入駐。公共交通方面，最近的公交車站距離小區(qū)也有一公里左右，對廣大“無車一族”來說，上下班出行成為一道難題。

針對此類問題，專家建議應多渠道完善配套的政策和基礎服務建設，促進行政區(qū)域布局調(diào)整，為購房者配置優(yōu)質(zhì)的就業(yè)、就學、就醫(yī)條件，培育消費需求。以合理的規(guī)劃實現(xiàn)新市民生活、區(qū)域經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場的共同、協(xié)調(diào)發(fā)展。

“多年來我們的城市規(guī)劃、房屋的建造背離了人的需求。我們小時候住的院子里，通常都涵蓋了辦公、生產(chǎn)和居住等功能。現(xiàn)在的城市里，居住區(qū)、商務區(qū)等相互分隔獨立，人們每天從上班到回家在路途上耗費了大量時間。這同時也對城市的交通狀況和空氣質(zhì)量造成了嚴重影響。”遠大集團總裁張躍認為，城市規(guī)劃理念和房屋建造理念需要更新，應探索城市建設從“職住分離”向“職住合一”轉(zhuǎn)變。