釋疑1 稅率為何不是市場猜測的11%？

中央財經大學稅務學院副院長劉桓對新京報記者表示，“我們測算過，如果2年內出售征稅，2年以上出售不征稅；且以11%的一般增值稅稅率下按照進項抵扣征收增值稅的話，即使房價上漲一倍，稅負還是減少的。稅收減少對國家財政收入不利。這可能也是政策考慮的因素之一。”劉桓說。

對于個人住房交易中所采用的增值稅細則中基本延續了以往的稅率，劉桓表示，營業稅改增值稅主要是考慮要降低企業生產成本，個人住房不會成為企業生產過程中的成本，所以更改稅負的意義不大；而且把增值稅專用發票用于個人住房銷售，會徒然增加發票管理難度。

劉桓說，理論上無論營業稅還是增值稅都應該由住房銷售方也就是賣方來繳納，不過，多年形成的市場習慣是這些稅最終都由買方承擔了。

“營改增”新政策延續了北上廣深一線城市和其他城市的稅收差別。北上廣深非普通住房即使2年以上對外銷售，仍然要按照價差繳納5%的增值稅。對此，劉桓表示，考慮到目前整個房地產市場的情況，國家對一線城市和二三線城市的房地產政策是有差別的，對北上廣深等一線城市的房地產市場更為嚴格。

二手房滿2年再賣將免征增值稅

釋疑2 對二手房市場影響有多大？

最近，二手房“營改增”或將增加購房負擔成為部分中介炒作的噱頭，也讓不少購房者人心惶惶。

根據中介機構計算，新政實施后，一套不滿2年的房子，網簽價為300萬元，需要交納15萬營業稅。而在5月1日后成交的此類房源，需要繳納增值稅款為14.3萬元，前后少繳納7000元稅金。

假設一套滿兩年的非普通住宅，網簽價為300萬元，原購買價為200萬元，則需要繳納4.8萬元增值稅，相比營業稅時期少繳納2000元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，非普通住房這類住房是增值空間最大的物業之一，此次的增值稅征收辦法通過計算買賣差價的方式，進而能夠進行稅費的征收和收入的調節。對于普通住房來說，持有兩年后進行銷售，相應的增值部分可以歸房東所有，這其實也是鼓勵改善型購房需求的積極釋放。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，從此次公布的增值稅稅率來看，營改增基本可以看作是對現有營業稅的平移，將現有的營業稅放到了增值稅里，取消了營業稅。從征稅的稅率，征收年限和征收范圍等來看，與之前的營業稅相比變化不大，所以對二手房市場的影響微乎其微。

胡景暉表示，在這一時間點出臺增值稅征收細則，主要目的是穩定市場預期。增值稅細則出臺之前，市場各方的猜測頗多，也的確有些機構借此擾亂市場，制造市場恐慌。現在細則公布了，明確了二手房交易增值稅與原有營業稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大，可以說給市場各方吃了定心丸，對穩定市場預期起到了重要作用。