釋疑1 稅率為何不是市場猜測的11%？

中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓對新京報記者表示，“我們測算過，如果2年內(nèi)出售征稅，2年以上出售不征稅；且以11%的一般增值稅稅率下按照進項抵扣征收增值稅的話，即使房價上漲一倍，稅負還是減少的。稅收減少對國家財政收入不利。這可能也是政策考慮的因素之一。”劉桓說。

對于個人住房交易中所采用的增值稅細則中基本延續(xù)了以往的稅率，劉桓表示，營業(yè)稅改增值稅主要是考慮要降低企業(yè)生產(chǎn)成本，個人住房不會成為企業(yè)生產(chǎn)過程中的成本，所以更改稅負的意義不大；而且把增值稅專用發(fā)票用于個人住房銷售，會徒然增加發(fā)票管理難度。

劉桓說，理論上無論營業(yè)稅還是增值稅都應(yīng)該由住房銷售方也就是賣方來繳納，不過，多年形成的市場習(xí)慣是這些稅最終都由買方承擔(dān)了。

“營改增”新政策延續(xù)了北上廣深一線城市和其他城市的稅收差別。北上廣深非普通住房即使2年以上對外銷售，仍然要按照價差繳納5%的增值稅。對此，劉桓表示，考慮到目前整個房地產(chǎn)市場的情況，國家對一線城市和二三線城市的房地產(chǎn)政策是有差別的，對北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)市場更為嚴格。

二手房滿2年再賣將免征增值稅

釋疑2 對二手房市場影響有多大？

最近，二手房“營改增”或?qū)⒃黾淤彿控摀?dān)成為部分中介炒作的噱頭，也讓不少購房者人心惶惶。

根據(jù)中介機構(gòu)計算，新政實施后，一套不滿2年的房子，網(wǎng)簽價為300萬元，需要交納15萬營業(yè)稅。而在5月1日后成交的此類房源，需要繳納增值稅款為14.3萬元，前后少繳納7000元稅金。

假設(shè)一套滿兩年的非普通住宅，網(wǎng)簽價為300萬元，原購買價為200萬元，則需要繳納4.8萬元增值稅，相比營業(yè)稅時期少繳納2000元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，非普通住房這類住房是增值空間最大的物業(yè)之一，此次的增值稅征收辦法通過計算買賣差價的方式，進而能夠進行稅費的征收和收入的調(diào)節(jié)。對于普通住房來說，持有兩年后進行銷售，相應(yīng)的增值部分可以歸房東所有，這其實也是鼓勵改善型購房需求的積極釋放。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，從此次公布的增值稅稅率來看，營改增基本可以看作是對現(xiàn)有營業(yè)稅的平移，將現(xiàn)有的營業(yè)稅放到了增值稅里，取消了營業(yè)稅。從征稅的稅率，征收年限和征收范圍等來看，與之前的營業(yè)稅相比變化不大，所以對二手房市場的影響微乎其微。

胡景暉表示，在這一時間點出臺增值稅征收細則，主要目的是穩(wěn)定市場預(yù)期。增值稅細則出臺之前，市場各方的猜測頗多，也的確有些機構(gòu)借此擾亂市場，制造市場恐慌。現(xiàn)在細則公布了，明確了二手房交易增值稅與原有營業(yè)稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大，可以說給市場各方吃了定心丸，對穩(wěn)定市場預(yù)期起到了重要作用。