上周,北京地產圈猛料不斷,先是“龍頭”萬科在與綠地的“一哥”之爭中暫處下風;而后,執掌北京萬科5年之久的“毛大慶-肖勁”組合最終勞燕分飛。還沒等看熱鬧的我們完全回過神來,更大的“意外”就撲面而來。

　　上周末,北京青年報記者在北京市住建委網站上看到,剛剛過去的周末,北京市共有5個項目獲得了預售許可證,從未聽說過的觀瀾嘉苑項目是其中之一。而這個神秘的項目實際上就是去年9月份,由融創中國以43.24億元的實際成交總價斬獲的東三環農展館地塊,最終樓面價高達7.3萬元/平方米,成為去年的全國最貴地王。在住建委給予的預售許可證批復中,觀瀾嘉苑顯示的可售房源為51套,單價為驚人的16.5023萬元/平方米,而這還僅僅是首期。

　　農展館地王項目“靜音”入市

　　作為去年標志性的地王,農展館項目何時入市,一直是業內尤其是豪宅開發商關注的焦點。早在今年3月份時,融創執行董事兼北京公司總經理荊宏曾表示,該項目會在明年正式入市,公司內部對于15萬元/平方米的定價也是認可的。但工程上的進度和政府的價格審批可能會制約具體的入市時間。

　　但結果顯而易見,一向以高周轉為傲的融創中國,即便對于農展館這樣的頂級豪宅項目,也不能容忍其過于拖沓,并最終在年底前,以16.5萬元的均價成功闖關,輕松超越單價近10萬元/平方米的保利·海德公園,成為今年取得預售證的最貴項目。

　　令人玩味的是,主管部門似乎有意將重大決定放在周五或休息日公布,以減輕其帶來的影響,這次農展館地王項目獲批的消息就是上周日才發布的,而不久前的降息降準消息也是在周五下班后才公布。

　　而作為開發商的融創中國,也深知“最貴”頂級豪宅入市可能帶來的輿論風暴,非常默契地與主管部門一道采取了“靜音”策略。

　　就在其獲批前,業內甚至普遍認為,拿地更早并且已經成為現房的萬柳地王項目——中赫·萬柳書院應該會先一步入市,但事實上,農展館地王為了搶在年底前入市,簡化了一切常規流程。亞豪機構市場研究總監郭毅在轉發融創農展館項目入市消息時,也用“想不到”來形容。

　　為了加快速度,除了采用期房銷售外,農展館地王項目的推廣名稱甚至都沒有確定。雖然有了取證時的名字“觀瀾嘉苑”,但按照北京樓市的通常做法,“觀瀾嘉苑”僅僅是預售證顯示的官方名字,通常情況下開發商都會給項目起一個用于宣傳推廣的案名。并且,這樣單價超過16萬元的頂級豪宅,居然沒有大張旗鼓地豎起圍擋或貼出廣告,甚至連示范區(含樣板間)都沒有開放,就這樣靜悄悄地獲批了。

　　對此,有業內人士分析道,豪宅產品往往需要長時間的蓄客,并不斷與客戶溝通完善產品,農展館項目的突然入市確實另類。并且,即使獲得了預售許可證,融創農展館地王項目也一定不會像一般住宅那樣,取證后三天就開盤銷售,　具體的開盤日期一定會在明年,之所以這么急于入市,很可能帶有某種象征意義。

16. 5萬元/平方米只是首期　未來單套價格可能破億

　　在農展館地王項目入市前,北京樓市的期房項目是很少有超過15萬元/平方米的。同樣是頂級豪宅的朝陽區霄云路8號和海淀區的釣魚臺7號院,是少有的兩個賣出過　16萬元每平方米天花板價的樓盤,但這兩個項目當時也都是準現房或現房成交的。

　　根據北京市房地產交易管理網公示的預售許可證信息來看,融創農展館項目此次批準的7號樓是住宅和商業混合的樓座,共計51套房源,其中35套為住宅,16套為商業。住宅的最高擬售價達到了190821元/平方米,而最高總價的一套房源則為7107萬元。

　　并且,這還僅僅是一期的價格,去年10月,融創中國董事長孫宏斌就公開表示,如果項目售價是15萬元/平方米,利潤并不高,臨湖的部分房源售價將超過30萬元/平方米。

　　如今看來,這并非癡人說夢。根據規劃,融創農展館項目,將建設7棟樓,地上部分為7-8層。其中1號樓、2號樓、6號樓為純住宅,4號樓是配套樓,3號樓、5號樓是辦公商業樓,7號樓是商業住宅混合。

　　這意味著已經獲得預售證的7號樓是位置相對較差的一個,而其他幾棟純住宅樓的位置更好。也同樣意味著7號樓住宅16.5萬元/平方米、商業18.2萬元/平方米的售價或許并不是該項目的最高價格,未來30萬元/平方米的價格也許真的會出現。

　　此外,一位曾經在霄云路8號負責銷售、如今已經跳槽的業內人士向北青報記者透露,按照他的經驗,頂級豪宅市場不同于普通住宅,有實力的買家并不在意一套房子是七八千萬還是一個億,反而對于戶型設計的要求一定要跟頂級豪宅相配,像霄云路8號,主力戶型都是450-520平方米的超大平層,給予了這類買房人很大的滿足感,而融創農展館項目獲批部分的主力戶型則是350平方米,實際使用面積甚至不足300平方米,明顯還有很大的提升空間。

　　照此估算,上述人士預計,未來融創農展館項目最高房源的售價很可能是單價接近30萬元/平方米,總價也可能因為加入大戶型,而輕松突破1億元/套。

　　就此,北青報記者也聯系了融創中國方面,但對于該項目具體的入市時間和未來可能銷售的價格及戶型,融創中國相關人士并未予以回復。