未來(lái)一段時(shí)間，中國(guó)樓市將如何演進(jìn)?我認(rèn)為，政策將和市場(chǎng)繼續(xù)不停博弈。由于政府手中仍然有多張“王牌”可打，所以未來(lái)一兩年維持樓市基本穩(wěn)定問(wèn)題不大。

　　據(jù)媒體5月23日?qǐng)?bào)道，住建部有關(guān)人士透露，除北、上、廣、深四大“一線城市”之外，其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫(kù)存過(guò)大的地方，但國(guó)家不會(huì)正式出臺(tái)相關(guān)文件。

　　這意味著2010年4月以來(lái)出臺(tái)限購(gòu)政策的數(shù)十個(gè)城市，將陸續(xù)為樓市松綁。還意味著，為了穩(wěn)增長(zhǎng)，政府被迫再次承認(rèn)住宅的投資屬性。

　　那么未來(lái)一段時(shí)間，中國(guó)樓市將如何演進(jìn)?我認(rèn)為，政策將和市場(chǎng)繼續(xù)不停博弈。由于政府手中仍然有多張“王牌”可打，所以未來(lái)一兩年維持樓市基本穩(wěn)定問(wèn)題不大。

　　過(guò)去十年，特別是2008年全球金融風(fēng)暴之后，隨著中國(guó)“四萬(wàn)億”刺激政策的出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)的主要增長(zhǎng)力量從“出口加工”變成了“房地產(chǎn)”，鋼鐵、水泥、玻璃、建材、家電、家具等行業(yè)都唯房地產(chǎn)馬首是瞻。這十年，是“政府之手”越來(lái)越強(qiáng)勢(shì)的十年，是“中國(guó)制造”競(jìng)爭(zhēng)力消減的十年，也是房地產(chǎn)大躍進(jìn)的十年，是人民幣“對(duì)內(nèi)貶值、對(duì)外過(guò)度升值”的十年。這種增長(zhǎng)模式已經(jīng)難以為繼。

　　但要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，實(shí)現(xiàn)中國(guó)制造的轉(zhuǎn)型升級(jí)尚需時(shí)日。至少在未來(lái)三五年內(nèi)，穩(wěn)增長(zhǎng)仍然需要房地產(chǎn)發(fā)揮作用，至少不能拖后腿。所以，政府希望房地產(chǎn)能保持穩(wěn)定。如果放任目前的下跌，7%的增長(zhǎng)底線馬上會(huì)失守，所以絕大多數(shù)城市需要放松限購(gòu)。

　　但四個(gè)“一線城市”情況不同，由于這些城市每年有大量外來(lái)人口涌入(比如北京最近幾年，每年至少新增50萬(wàn)以上人口)，住房供應(yīng)仍然沒(méi)有過(guò)剩。再加上三四線城市樓市遭遇拐點(diǎn)后，全國(guó)的投資性需求在過(guò)去一年中，進(jìn)一步向“一線城市”集中。如果一線城市放松限購(gòu)，樓市將出現(xiàn)價(jià)格快速暴漲，然后泡沫很快破裂，就如同放禮花一樣。而且如果真的出現(xiàn)“一線城市”價(jià)格一步到位，然后見(jiàn)頂暴跌，那全國(guó)樓市將不可收拾，政府想讓房地產(chǎn)再為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“多拉幾年車”的愿望也難以實(shí)現(xiàn)。

　　讓樓市保持穩(wěn)定，抗拒來(lái)自市場(chǎng)的下行壓力，除了放松限購(gòu)，政府手中還有三張王牌：

　　第一，控制大城市土地供應(yīng)量，為“空方”釜底抽薪。今年1月，國(guó)土資源部明確提出，我國(guó)東部三大城市群發(fā)展要以盤(pán)活土地存量為主，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)。除生活用地外，原則上不再安排人口500萬(wàn)以上特大城市新增建設(shè)用地。將在這些城市的郊區(qū)劃定永久基本農(nóng)田紅線，未來(lái)這些城市建設(shè)只能跳出去，搞串聯(lián)式、組團(tuán)式、衛(wèi)星城式發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)跟歐美最大的不同，是土地供應(yīng)由政府壟斷。當(dāng)政府一聲令下，調(diào)減土地供應(yīng)量時(shí)，土地價(jià)格必然回升，樓市價(jià)格將獲得強(qiáng)有力的支撐。

　　第二，政府手中還有信貸政策這個(gè)“重武器”。當(dāng)然，政府會(huì)慎用這個(gè)武器，因?yàn)楹筮z癥比較嚴(yán)重。事實(shí)上，進(jìn)入5月份以后，市場(chǎng)真實(shí)利率水平已經(jīng)有所下降。5月12日出臺(tái)的“央5條”，事實(shí)上已經(jīng)將今年以來(lái)收緊的房貸政策，調(diào)整回“中性”。如果有必要，未來(lái)還會(huì)適度寬松的。

　　第三，是計(jì)劃生育政策放松。由于人口紅利消失和老齡化時(shí)代到來(lái)，中國(guó)已經(jīng)在逐步放松計(jì)劃生育政策，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，目前的放開(kāi)單獨(dú)二胎僅僅是第一步。想想看，如果將來(lái)家家可以生兩個(gè)孩子，那將產(chǎn)生多少剛需!

　　總之，今明兩年是非常重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)：從國(guó)內(nèi)看，是落實(shí)十八屆三中全會(huì)“深化改革決定”的關(guān)鍵年份，反腐敗正在深入進(jìn)行，政府改革、軍隊(duì)改革也已經(jīng)啟動(dòng)，需要有一個(gè)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為支撐;從國(guó)際環(huán)境看，美國(guó)量化寬松正在退出，明年下半年美國(guó)將進(jìn)入加息周期，這將對(duì)所有新興經(jīng)濟(jì)體產(chǎn)生沖擊。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不容有失，否則將危及全局。

　　但另一方面，我們也要看到市場(chǎng)的巨大壓力。因?yàn)榻^大多數(shù)城市的住房供應(yīng)量偏大，雖然我們?cè)趪?guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)里似乎看不到太明顯的跡象。但那個(gè)統(tǒng)計(jì)，沒(méi)有包含集資房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)量。在一些地方，僅小產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)量，就超過(guò)了商品房。所以，房地產(chǎn)泡沫在相當(dāng)一批三四線城市破裂是無(wú)法避免的。