珠海開放式老舊小區整治：改造難 管理也難

　　“大家講白話好，還是講普通話好？”“講白話。”6月12日，香洲區為農社區業主聯合委員會暨整治提升征求意見聯合大會召開。

　　為農社區是珠海典型的開放式老舊小區，住宅樓多在上世紀60—80年代建設，今年列入了市、區首批舊區整治提升試點。在實際改造中也遇到了全市老舊小區改造面臨的普遍問題：住戶改造的意愿有多高？改造資金誰來出，怎么改，改造完后如何持續？

　　為農社區的探索是：怎么改由住戶說了算。幾個月里，社區投入了大量精力在民意調查上。“一開始開會都找不到人，現在很多人主動找上門來，說明大家慢慢關心起來了。”80多名參會的住戶代表給了社區書記劉水方一些信心，“老百姓關心身邊事，才會慢慢有自治的基礎。”

　　如果順利，為農社區業主聯合委員會將成立，“作為業主權利的執行機構，引導業主去商量。”而社區整治提升的方向是推動后期物業管理走上規范和持續之路，并逐步推動小區業主綜合自治能力的提升。

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　　沒有物業的煩惱

　　今年初，香洲區確定今年再投資5400萬元對全區232個老舊小區進行整治提升，其中為農街片區和蓮花山小區將以大手筆投入打造成老舊小區整治樣板工程。

　　與蓮花山小區不同，為農街片區是典型的無人管理老舊小區。在120棟住宅樓中，無人管理的住宅樓有49棟，維持基本管理的物業有5個小區，管理較完善的物業只有1個小區。住宅樓多是在上世紀60—80年代建成，由于沒有物業公司管理，存在環境臟亂差、基礎設施破舊、排水排污管網老化破損堵塞、亂搭亂建嚴重、治安狀況較差等問題。

　　“真的是要改改了。”76歲的譚志芳阿婆在這里一住就是32年，“房子建起來我就住進來了，現在老(舊)了沒有人管，小偷晚上爬個水管就上來了。”阿婆覺得還是有人巡邏最安心。從工廠退休的李金彩阿姨也一直沒從這里搬走，唯一影響她心情的只有家門口破破爛爛的路和老化的下水管。“住久了，破了正常得很，但要改造我百分百同意，誰不想住得更舒服啊，政府出大頭，我們出小頭是可以的。”

　　“小區太多問題了！”得知為農社區要改造，年輕的何女士松了一口氣。為了送孩子讀書，她4年前買了為農街一套一樓的老房子，沒想到住進來不久就被化糞池問題難住了。“我家是與隔壁那棟樓共用一個化糞池，如果是同一棟樓抬頭不見低頭見，要隔壁樓掏錢太費口舌了，今天找這家明天還要找第二家。”

　　但不去溝通，受影響的還是自己。何女士只好自己挨家挨戶找人，“有些人不肯掏錢，我就幫他們掏了。”何女士說，這樣的情形在這里并不少見，“一定是誰召集的誰最后自己貼錢。”

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　　改造方式的兩難

　　香洲老舊小區改造的目的是為改善居民的居住條件和提升生活品質。在為農社區，舊區怎么改，住戶說了算。

　　為了更好地貼近民意，今年4月起，通過樓道張貼、電話告知、上門宣傳、喇叭廣播等多種方式，為農社區居委會先后動員住戶召開了11場住戶大會，讓他們充分表達自己的意愿。在49棟開放式樓棟中，居委會還推選了96名業主代表，并發放了《為農社區整治提升征求意見調查表》，回收整理成綜合意見。

　　居民的訴求是多元的，所謂“眾口難調”，為農社區的舊區改造方案也因此放緩。比如，業主雖然對于樓棟外立面和樓梯翻新、安裝新防盜網有訴求，但因為須業主分攤費用，大多數業主不愿意出錢；有些業主的防盜網占用了公共空間，但不愿意改動。

　　違章建筑是舊區整治的一大阻力。為農街一些小區居民投訴，幾棟清拆房長年占據消防通道。“這些清拆房都屬于違法買賣，如果當年及時清拆，就不存在歷史遺留問題了。”劉水方感慨道。

　　在為農社區還存在少數幾棟危房。從居委會了解的情況來看，此前已有一家開發商與業主簽訂了收購改造合同，計劃拆除重建，但因為涉及規劃問題沒有獲批。“因為涉及到住戶的安全問題，我們希望政府盡快采取措施。”一位社區工作人員透露，周邊一些違章建筑就是對危房的加固，“要是拆違的話，還怕房子倒了。”

　　擺在居委會面前的另一道難題是過去“住改商”對小區管理模式的影響。為農社區現有住戶2400多戶、商鋪160多家，全封閉勢必會影響一些商家的生意，激發改造的矛盾。“所以我們會考慮半開放式的管理模式。”劉水方介紹，半開放指的是主要通過電子監控設備的投入，實現對小區安全的保障。“當然，如果大多數業主同意封閉，那我們能封就封。”不過，封閉式管理意味著保安亭和安保人員的更多投入。

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　　重改造也重管理

　　如果說香洲去年投入千萬元對108個老舊小區進行硬件方面的整治提升是“強筋健骨”，那今年以為農街片區等為示范的舊區改造，就是“脫胎換骨”。其最重要的探索是要理順政府、居民、業委會、物業公司之間的關系，尋求一種老舊小區的長效管理機制。

　　這也是居民的普遍訴求。為農居委會收集的意見顯示，對完善排污、疏通排水、地面硬底化、修剪樹木、安裝監控、修建物業用房等政府的硬件投入，大多數業主表示支持，并贊成后期引進物業公司管理或自管物業。

　　實踐證明，重改造輕管理的理念只會導致老舊小區一些亂象回彈。但僅僅靠政府投入又無法從根本上解決老舊小區的問題。“那么多舊區，政府能投入多少呢？就算投入了，業主不愿意出錢管理也無濟于事。”劉水方說。

　　實際上，在香洲區去年的老舊小區整治中，一些小區就曾出現過政府掏錢安裝攝像頭和路燈，但居民卻不愿掏電費的尷尬現象。在劉水方看來，政府推動業主引進物業管理，“先管起來，是當務之急”。

　　考慮到為農社區低收入群體多、老年人多、困難戶多，他認為，政府在管理初期應該承擔更多的責任，引進物業后再結合實際制定扶持政策和管理方面的資金投入，“這樣既符合民意，政府又少花錢。”

　　不過，因老舊小區收費較低、物業收繳率不高的問題，物管撤離小區的事情并不鮮見。在意見征集過程中，為農居委會跟一家資質不錯的老物業公司有過溝通，在評估物業運作經費的基礎上，擬訂了硬件投入整改后的后期物業收費標準，并公開向居民征求意見。

　　但最終的決定權在居民手上。業主聯合委員會將作為居民權利的執行機構。是選擇物業公司還是自己成立服務機構來管理，“由聯合委員會引導居民去商量，讓他們知道這不是一個人的事，是整個社區的事”。

　　動向

　　珠海市老舊小區綜合整治管理辦法擬今年出臺

　　業主要合理承擔相應費用

　　老舊小區改造一直是社會各界關注的民生問題。記者獲悉，2013年初，結合《珠海市城市更新辦法》的推進實施，市城市更新辦以香洲中心城區為重點，對老舊小區改造進行了調研，并結合調研情況起草了《珠海市老舊小區綜合整治管理辦法》(以下簡稱《辦法》)。

　　《辦法》以業主自治和合理承擔相應費用為出發點，在老舊小區界定標準、各類型改造準入門檻和實施步驟、資金籌措等多方面擬訂出了相應條款，正在征求相關單位意見，按計劃將在今年內出臺實施。另據了解，《辦法》中還包含了老舊小區多層建筑增設電梯事項。

　　關注

　　住房維修基金何時“照進現實”？

　　老舊小區出現臟亂差等現象，一個重要的原因是在硬件設施上“先天不足”，而在軟件管理上，物業公司同樣缺位，在經濟利益微薄的前提下，一些物業公司不愿意接手或“棄管”老舊小區。一旦面臨重大公共設施維修，資金將是最大的困擾。

　　“久病不治”累積了更多的問題，政府雖然每年都在投入，但治標不治本。近年來，珠海多名代表委員在兩會上發聲，呼吁設立物業專項維修資金。今年市政協委員、獅山街道辦副主任陳秀華也提交了提案，建議制定符合珠海實情的住宅物業維修資金管理辦法，成立隸屬于政府部門的物業維修資金管理中心。

　　珠海自2007年2月起規定暫停收取物業專項維修資金，2008年4月1日《珠海市物業管理條例》實施，規定維修費用“一事一籌”，而國家條例規定業主“應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶”，是“事先籌集”。

　　公開的報道顯示，早2009年，市住房和城鄉規劃建設局就已在著手制訂專門的物業維修資金管理辦法，但時至今日，仍未見辦法出臺。

　　最新的公開信息顯示，市政府將《珠海市物業維修資金管理辦法》列為政府規章立法計劃預備項目，市住規建局已起草了《珠海市住宅專項維修資金管理暫行辦法(草案)》，待市政府審議通過后頒布實施。

　　南方日報記者 向松陽（南方日報