三元格局加速形成

　　自住型商品房從政策出臺以來，一直在持續(xù)擠壓剛需項目的生存空間。隨著“第二只靴子”的落地臨近，市場供應結(jié)構的調(diào)整已初現(xiàn)端倪。

　　“從去年恒大御景灣項目到今年年初的金隅嘉業(yè)兩個項目，這些地段比較好的自住型商品房，每個項目不過兩三千套房源，卻僅是網(wǎng)絡申請階段就可以吸引幾十萬購房者。而一旦這三個項目開始搖號、正式網(wǎng)簽，在市場上形成實際銷售，再加上下半年北京市未來繼續(xù)大量推出自住型商品房項目的預期，對普通商品房市場的沖擊不言而喻。”北京世聯(lián)行(002285,股吧)執(zhí)行董事總經(jīng)理劉春巖對此如是表示。

　　而據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，在6月份北京計劃入市的33個項目中，包括北辰紅橡墅、九章別墅、紅廷別墅、海棠公社4個別墅項目，及龍湖滟瀾新宸、住總?cè)f科·金域國際、麗都壹號、潤澤公館、臻園等12個改善型項目在內(nèi)，中大戶型的中高端項目數(shù)量多達16個，占比高達5成。

　　“可以看出，6月份的供應市場中，不但改善型房源的供應正在持續(xù)提速，而且以剛需市場為支撐的中低端市場也開始出現(xiàn)變化。中低端市場商品房項目經(jīng)過前一輪的搶跑后，供應速度開始減慢，都是為了應對自住商品房正式進入市場。”

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫對此分析認為，在房企、市場、政府的三方博弈下，未來北京“低端有保障、中端有市場、高端有控制”的三元格局正在加速形成，在剛需項目加速去庫存后，2013年土地結(jié)構調(diào)整的效果也將顯現(xiàn)在終端購房市場。在普通商品住宅市場，中高端項目將日漸偏向高端化，而中低端項目則需要拼性價比與自住型商品房直接爭奪剛需客群。

　　任啟鑫預計，經(jīng)過6月份市場供應端的調(diào)整，從今年第三季度開始，市場成交也將會出現(xiàn)小幅度的結(jié)構調(diào)整，中高端項目依然會堅守對價格的拉升，中低端項目則要與自住型商品項目對沖價格。但長期來看，隨著自住型商品房項目的正式入市成交，今年整體市場價格下滑將成為必然。（徐妍）