民法典即將實施，有人提醒打算買二手房的人，購房時一定要了解清楚，該房屋是否設有居住權。什么是居住權？居住權會影響到哪些人？哪些人需要考慮設立居住權？本報記者采訪了鄭州大學法學院副教授、河南省法學會民法學研究會副會長兼秘書長申惠文，并將訪談內(nèi)容整理成文。

居住權可避免子女不讓父母居住房屋的“白眼狼”現(xiàn)象

居住權，簡單地說，就是這個房子不是你的，但你可以居住，也就是說一個房屋上可以發(fā)兩個證：居住權證和所有權證，而居住權證的權利人要優(yōu)先于所有權證的權利人。例如，父母給子女買房，房屋登記在子女名下，子女擁有所有權，但是父母和子女約定，父母對該房屋享有居住權。這樣，可避免子女不讓年邁父母居住房屋的“白眼狼”現(xiàn)象。

新增居住權的主要目的是讓老百姓“住有所居”。黨的十九大提出要加快建立多主體供給、多層次保障的住房制度。我國目前建立了廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房等住房保障制度，但這些還不夠。其他需要長期居住他人房屋的群體利益也需要保護。如離婚后配偶一方?jīng)]有房屋、年邁父母沒房居住等，他們屬于弱勢群體，也需要用法律來保障他們的居住權益，這就是立法的初心。

四種情況可以設立居住權

第一種情況，夫妻可以對房屋產(chǎn)權作出約定。一套房屋的產(chǎn)權，夫妻二人一般約定或歸一人所有，或兩人共同所有。以后，則可約定，一人享有所有權，另一人享有居住權。

比如，婚前男方有一套房子，婚后女方要加名，因為加名后就能依法享有房屋共同的所有權，男方只能選擇加或不加。民法典施行后，男方對于房屋的產(chǎn)權多了一種選擇，可以不給女方加名，給女方設個幾十年或終生居住的居住權。

第二種情況是父母與子女之間的房屋產(chǎn)權安排。父母給子女買房，可以約定，子女享有所有權，父母享有居住權。子女自己買的房享有所有權的同時，可以給父母設立居住權。此外，夫妻離婚后，房屋可歸一方所有，但為了保護未成年子女的權益，可以約定為未成年子女設個居住權。

第三種情況涉及為其他近親屬或親朋好友設居住權。比如，某位老人為了保障親朋好友或者照顧他們的保姆的居住權益，可以通過遺囑方式讓子女享有房屋所有權的同時，還可在房屋上為保姆或是親朋好友設個居住權。

第四種情況是可以通過設立居住權的方式，進行共有房屋的分割或共同購買房屋。以前分割一套房時，房屋所有權只能要么歸張三、要么歸李四。現(xiàn)在可以采用新的分割方法或者購買方法，一方享有所有權，另一方享有一定期限的居住權。如兩家人共同購買一套房，一家孩子還小，想等孩子結(jié)婚時再用這套房子，而另一家孩子現(xiàn)在就需要用學區(qū)房上學，兩家可商議共同購買一套房子。前多少年的居住權歸一家人所有，之后歸另一家人所有。這樣，可通過設立“居住權+所有權”來實現(xiàn)對房屋的分割。

一些老人覺得子女養(yǎng)老不可靠或沒有子女，國家養(yǎng)老也不現(xiàn)實，可考慮保留房屋居住權，但把房屋所有權轉(zhuǎn)讓給金融公司或保險公司，公司每個月給老人發(fā)些錢以補充養(yǎng)老金。這種“以房養(yǎng)老”模式中，房屋所有權歸保險公司或金融公司，老人享有居住權。

再比如，有的用人單位想用福利房吸引人才，可以在其房屋上為員工設立居住權，雙方約定，員工離職，則居住權消滅。這樣既滿足員工居住需求，也符合公司人才管理要求。

設立居住權的時候，應該注意哪些事項？

設立居住權要注意以下幾個問題：第一，遺囑和合同是設立居住權的兩種方式。此外，則是由法院裁判設立居住權。一般來說，通過合同和遺囑設立居住權時，一定要把房屋的具體位置、居住權時間期限、居住權發(fā)生糾紛的解決方式等明確。

第二，居住權可以有償設立。居住權往往是為弱勢群體所設立的，一般都是無償?shù)模部梢杂袃敚袃數(shù)木幼嘁s定居住權的具體費用。

第三，居住權以到不動產(chǎn)登記中心辦理居住權證為生效要件。

第四，居住權可以出租。如果合同沒有約定，視為居住權人不得出租；也可以約定，居住權人不想住時可以出租。

第五，居住權不得轉(zhuǎn)讓和繼承。由于居住權問題比較復雜，當事人可以約定一個附條件或者附期限。如，居住權人買了新房、出國了、離職了等情況時，居住權可以通過附條件、附期限，來解決我們生活當中各方面的利益需求問題。

“物盡其用”是設立居住權最重要的立法目的

居住權內(nèi)在的法理邏輯是充分發(fā)揮房屋的價值，讓住房能夠多元化，兼顧多種主體的利益需求，居住權最重要的立法目的是“物盡其用”。

現(xiàn)在，我們的房屋利用方式從法律上講有債權方式和物權方式。現(xiàn)行法主要是債權方式，就是房屋可以出租，或讓別人免費使用。出租和使用的效力比較弱，承租人沒有房屋租賃權證，承租的期限最多不能超過20年。因此，萬一租住超過20年怎么辦？承租人需要落戶怎么辦？

居住權是一種物權，是一種用益物權，相對于債權利用即租賃更有優(yōu)勢，它能發(fā)證，能超20年，這樣就實現(xiàn)了住宅的多元化利用。

再如，對于喜歡度假旅游的人群，還可以設一種分時度假式的居住權，也就是不同的人在一年不同的時間段內(nèi)，對同一房屋擁有居住權。總之，設立居住權的立法目的是讓住宅所有權人可自由安排自己的房屋，從而實現(xiàn)“物盡其用”的立法目的。

建議設有居住權的房屋可轉(zhuǎn)讓和抵押

未來出臺司法解釋時，首先第一個問題，設立居住權的房屋能不能抵押和轉(zhuǎn)讓？我個人意見是，可以轉(zhuǎn)讓和抵押，只不過房屋的受讓人或者抵押權人權利不能優(yōu)先于居住權人。

另外，銀行按揭款沒還完的房屋能不能設居住權？我認為也可以設。只不過，居住權人的權利不能優(yōu)先于銀行抵押權人。一套房屋上可設多個他物權，一個居住權和多個抵押權，但要按照時間先后順序，誰先登記誰的權利優(yōu)先。

第二個問題，農(nóng)村的房子能不能設居住權？農(nóng)村的房屋現(xiàn)在只能在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。如果把農(nóng)村房屋設居住權，會不會導致以設立居住權的方式變相進行買賣？這個問題還有待在司法解釋中進一步明確。我個人建議，應該允許在農(nóng)村住房上設立居住權，畢竟農(nóng)村也存在養(yǎng)老問題，也存在弱勢群體保護問題。

第三，能不能針對一套住房的一部分設立居住權？比如，一套4室2廳的房子，老人或保姆不需要住那么大，能否為其中的一室一廳設立居住權？對此，法律沒有明確，我個人認為，可通過合同或遺囑約定的方式在一套房屋的一部分上設立居住權。未來，不動產(chǎn)登記中心可把當事人的約定作為不動產(chǎn)登記簿的附件一起登記。

最后一個問題，設立居住權房屋的居住權人與所有權人的權利義務如何劃分？比如，這套房子設了居住權，居住權人和所有權人誰能落戶？如果是學區(qū)房，誰的孩子可以上學？將來如果征收房產(chǎn)稅，由誰交房產(chǎn)稅？房屋需要重大修繕，維修費用誰來承擔？物業(yè)費呢？這些問題目前法律都不明確。我個人傾向參照租賃，如果是重大維修，維修費用由所有權人承擔，物業(yè)費由居住權人承擔，當事人有約定的除外。

居住權設立問題已經(jīng)解決，但在實踐中，還有很多具體問題需要提前考慮。民法典施行后，可根據(jù)現(xiàn)實問題繼續(xù)探討居住權。