臨近年末，各種論壇紛至沓來(lái)，不同于以往的是，樓市不再成為主辦方活動(dòng)的重頭戲，樓市專(zhuān)家也很少成為座上賓。

與公開(kāi)場(chǎng)合的偃旗息鼓相較，社會(huì)對(duì)樓市的討論從來(lái)沒(méi)有停止。

9月份以來(lái)的“房鬧”，10月份出現(xiàn)的“降價(jià)未遂”，還有最近一則“合肥一樓盤(pán)降價(jià)6000元，房管局長(zhǎng)調(diào)研后回漲”的傳聞，這些消息無(wú)不挑動(dòng)著人們的神經(jīng)。

更多的人，徘徊在“買(mǎi)不起房”和“要不要買(mǎi)房”的關(guān)口。

地產(chǎn)過(guò)冬

從公開(kāi)資料看，國(guó)家對(duì)樓市的政策還沒(méi)有松動(dòng)，紓困民企的資金也嚴(yán)禁流入房地產(chǎn)。

今年以來(lái)，央行已經(jīng)實(shí)施4次降準(zhǔn)，向市場(chǎng)凈釋放資金約2.3萬(wàn)億元。這部分錢(qián)要用在哪？銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清說(shuō)，對(duì)民企貸款要設(shè)立“一二五”目標(biāo)；央行行長(zhǎng)易綱說(shuō)，要用好“三支箭”，支持民企拓寬融資途徑。

支持民企的同時(shí)，金融對(duì)樓市的大門(mén)依然是“緊而未松”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長(zhǎng)7.7%，增速比1-9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款19727億元，下降5.2%；利用外資80億元，下降35.6%；自籌資金45512億元，增長(zhǎng)10.8%；定金及預(yù)收款44942億元，增長(zhǎng)16.3%；個(gè)人按揭貸款19408億元，下降0.9%。

數(shù)字很枯燥，但一個(gè)重要結(jié)論是，房地產(chǎn)企業(yè)能從外部獲得的資金，越來(lái)越少了。

國(guó)是直通車(chē)日前隨團(tuán)參加一場(chǎng)“金融支持民營(yíng)和小微的督導(dǎo)活動(dòng)”，一眾商會(huì)和企業(yè)在座談會(huì)上“訴苦”融資困難，唯獨(dú)“蓋房的”被點(diǎn)名息聲。

言外之意，國(guó)家放出來(lái)的“水”，必須繞“樓市”而過(guò)。

所以，才有了現(xiàn)在的局面，一方面國(guó)家在大力疏通貨幣傳導(dǎo)機(jī)制，希望實(shí)現(xiàn)對(duì)民企和實(shí)體的精準(zhǔn)滴灌，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊，遭遇冬天。

背后一個(gè)很重要的原因是，房?jī)r(jià)高了。

央行日前發(fā)布的一份報(bào)告顯示，截至2017年末，中國(guó)住戶(hù)部門(mén)杠桿率(債務(wù)余額/GDP)為49%，高于新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的平均水平(39.8%)。國(guó)際貨幣基金組織認(rèn)為，住戶(hù)部門(mén)債務(wù)與GDP的比值低于10%時(shí)，債務(wù)增加有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，比值超過(guò)30%時(shí)，中期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)受到影響，而超過(guò)65%會(huì)影響到金融穩(wěn)定。

由此，央行報(bào)告得出一個(gè)結(jié)論，中國(guó)住戶(hù)部門(mén)杠桿率在30%~65%，且呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，應(yīng)受到重視。所以，“防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的不當(dāng)和過(guò)度融資”被寫(xiě)進(jìn)了報(bào)告。

在這種情況下，誰(shuí)還希望房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)，可能就要落空了。

所以，萬(wàn)科喊出了“活下去”，華夏幸福、嘉凱城等一眾房企不得不“忍痛割肉”。

潮水退去，才知道誰(shuí)“穿了衣服”。

買(mǎi)不買(mǎi)房？

國(guó)是直通車(chē)跟一位環(huán)京房產(chǎn)中介聊了聊，問(wèn)她這一年多來(lái)樓市調(diào)控高壓狀態(tài)下，市場(chǎng)有沒(méi)有變化。她的回答還頗有點(diǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的味道，“關(guān)鍵要看供需，如果需求只是被政策一時(shí)壓住了，未來(lái)可能還是要漲。”在她看來(lái)，雖然一些開(kāi)發(fā)商使出各種促銷(xiāo)招數(shù)，但(北京)周邊房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。此外，她還說(shuō)了一句很接地氣的話，“投資房子的人也不是傻子，如果未來(lái)那個(gè)區(qū)域沒(méi)有需求，還不自住，擱在手里等于近百萬(wàn)的錢(qián)鎖在樓市，還不如存銀行賺利息。”

仔細(xì)想想，需求跟收入有關(guān)，倘若經(jīng)濟(jì)不好，老百姓的錢(qián)袋子癟了，不僅消費(fèi)不振，樓市恐怕也只能涼涼了。

國(guó)是直通車(chē)又問(wèn)了今年4月在博鰲講話“一套買(mǎi)不起你就買(mǎi)兩套”的如是金融研究院院長(zhǎng)管清友，“半年多時(shí)間過(guò)去了，還主張人們買(mǎi)房嗎？”他的回答是，“剛需有什么好猶豫的呢？調(diào)控給了你一個(gè)上車(chē)的機(jī)會(huì)，需求沒(méi)有太大變化，而庫(kù)存在下降。當(dāng)然，區(qū)域分化也很?chē)?yán)重，北京四環(huán)以里和燕郊就不一樣。”

這與前述中介的看法基本一致，買(mǎi)房還是要看地段。正應(yīng)了那個(gè)規(guī)則，地段地段還是地段！

關(guān)于當(dāng)下的房?jī)r(jià)，易居研究院提供了一組數(shù)據(jù)很能說(shuō)明問(wèn)題，10月份全國(guó)商品房成交均價(jià)8708元，比9月份每平米便宜了20元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，便宜了20元，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫下價(jià)格方面有所調(diào)整，房?jī)r(jià)也開(kāi)始回歸到了理性。

算下來(lái)，一套90平米的房子，相當(dāng)于降價(jià)1800元。這點(diǎn)降價(jià)，跟動(dòng)輒幾十萬(wàn)的總價(jià)相比，真是杯水車(chē)薪。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局15日說(shuō)，10月份一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅環(huán)比下降；二線城市環(huán)比漲幅均回落；三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅微擴(kuò)，二手住宅漲幅回落。

總結(jié)一句話，房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定。這也是國(guó)家的期望，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。

事實(shí)上，政府、百姓的希望是，房?jī)r(jià)能夠跟經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平相吻合。但高壓下的穩(wěn)定，又能持續(xù)多久呢？(張文絞)