負債率上升仍是隱患

雖然大多數房企業績亮眼，但在房地產持續調控的背景下，資產負債率的上升也成為一種行業現象。

數據顯示，在公布了年中報告的32家地產公司中，有不少于20家出現了負債率較去年底走高的情形，占比達62.5%。其中光大嘉寶、美好置業、ST天業、招商蛇口四家公司負債率攀升超過了5個百分點。

此外，有息債務規模的上升成為了一大特點。有息債務為短期借款、長期借款、應付債券、應付票據之和。統計發現，截至今年6月底多達21家房企的有息債務規模出現了增長，凈增長超過10億元的就多達14家。

“多城市嚴厲限貸、限購以及壓價下，銷售回款速度變慢，這需要開發商更多地舉債運營。”一家上市房企財務負責人表示，“現在要做好長期過冬的準備，因此盡可能地融資補血，并將債務期限拉長。”

從房地產行業來看，有息債務中來自銀行的開發貸仍然占據較大比重。

負債率上升仍是行業隱患，數據顯示，目前已披露中報的上市房企合計凈利潤370億元，負債規模則有3.4萬億元。

為此有的房企早早開始放緩投資速度，需求利潤增長。像中海地產近日年中報告披露顯示，上半年中海地產的合約銷售額為港幣1508.5億元，達成年度2900億銷售目標的52%。在投資方面，今年上半年中海地產累計吸納土地26 宗，新增土地總樓面面積789萬平方米，地價總權益支出港幣459.5億元，不到全年土地預算的40%。相對應的是，截至6月30日，中海地產持有現金1279.3億元港幣，凈借貸比率為28.1%。

業內人士認為，房企債務增加的背景下，調控并未放松，預計將有更多企業像中海一樣采取保守的投資策略，保證利潤率，降低負債率。

提速多元化 房企加碼養老產業

“從目前披露的房企年中報告來看，主要房企的業績表現均非常搶眼，但我們也看到，很多龍頭開發商，一方面不斷尋找新的并購擴張機會，另一方面，也紛紛多元化轉型。”一位房地產行業人士表示。而根據北京青年報記者梳理，健康、養老、教育、零售、物流等已經成為眾多房企多元化發展的布局。

例如，上半年招商蛇口布局新業態，大公寓、大健康、大文創多點開花，轉型成效初步顯現。管理規模總計約90萬平方米，實現了公寓智慧平臺的全線上化服務。

此外，藍光發展也表示，以“地產金融+文化旅游+現代服務業”為核心基礎產業，圍繞地產核心主業，形成以文化旅游及現代服務業為主體架構的同心多元化產業生態鏈，由傳統房地產企業向新經濟下的新型房地產企業轉型。

多元化走得最快的還是龍頭萬科。在不斷加碼長租公寓的同時，養老產業的布局也逐漸形成規模。

自從2009年開始研究養老業務以來，萬科的養老項目開始在近年來密集落地。數據顯示，萬科養老已經深耕北、上、廣、深、杭、成6個核心城市，重點布局了10余個“三高”城市。萬科目前在全國范圍內的養老項目超過180個，已開業養老項目200多家，籌建籌開項目50多個。

其中北京區域即將誕生首個公建民營的養老項目，該項目被命名為萬科隨園養老中心，將在9月份開放樣板間。北京萬科相關負責人向北青報記者表示，房山·隨園是即將面世的北京萬科首個全齡長者持續照料退休社區，標志著北京萬科養老業務“怡園、嘉園、隨園”三條產品線全部落地。該項目將是萬科北方區域內規模最大的養老項目，同時也是目前北京市床位數第一的公建民營養老社區。

據悉，目前萬科北方區域養老項目主要布局在6個城市(北京、天津、青島、濟南、沈陽、大連)，北京地區開業、籌開、獲取鎖定的共計有16個項目，60萬平方米，9000多張床位。

除開發主業外，標桿房企也在圍繞大眾多元需求，積極尋求新的業務增長點和轉型方向，值得一提的是，今年以來恒大在房地產主業之外，還將投入到高科技產業。今年4月，恒大與中科院簽署全面合作協議，恒大計劃未來十年投入1000億，雙方共同拓展生命科學、航空航天、人工智能、新能源等重點領域。今年6月份，恒大又入主美國新能源汽車公司法拉第未來，正式進軍電動汽車市場。

業內分析人士表示，大多數房企的年中報告雖然靚麗，但行業內的競爭持續激烈，并且分化嚴重。房地產企業追求規模、效率、融資創新的各項動作也將持續。此外，行業轉型提速，多家房企投入重金進行多元化改革，也是為了使房地產相關多元化領域具備新的可增長的盈利空間。

●年中報看點●

中海地產：凈利潤率增長十年

中海地產一直都不是規模最大的，但卻是最掙錢的。在業內也一直因為出色的成本控制成為開發商學習的對象。根據近期披露的年中報告顯示：雖然在銷售規模上中海地產剛破千億元，處于第二梯隊，但是凈利潤率水平始終讓大多數房企望其項背。

年中報告顯示，今年上半年，中海實現營業收入886.01億港元，同比增長1.61%；利潤錄得357.46億港元，同比增長11.25%；毛利率35.8%，較去年同期上升了5.3個百分點。

很顯然，中海依靠其一貫的成本管控能力和低成本的融資，在營收增長幅度僅有1.61%的情況下，依然保持利潤處于較高水平，其股東凈利已連續十年錄得增長。

恒大：凈利潤提升一倍

8月28日，中國恒大發布了上半年業績，各項利潤指標均創下新高，其中核心業務利潤、凈利潤創行業有史以來最高紀錄。其他指標中，上半年恒大毛利潤1088.6億元，同比大增61.8%；凈利潤530.3億元，同比大增129.3%；核心利潤550.1億元，同比大增101.5%。

對于恒大取得如此業績，恒大集團總裁夏海鈞在發布會上表示，恒大盈利能力的持續提升，來自于超前的土地儲備戰略、強大的成本控制等多個方面。首先從土地儲備戰略來看，截至上半年末，恒大土地儲備達到3.05億平方米，土儲成本為1683元/平方米，為龍頭房企中的最低。同時，恒大實施了強有力的成本控制，通過采取統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，大幅降低了銷售、管理、財務三大費用。半年報顯示，今年上半年銷售管理費用率同比下降近兩個百分點。

富力地產：維持1300億的銷售目標

超大房企在提高利潤的同時，二三梯隊的房企也在努力擴大規模。廣州富力地產股份有限公司發布年中報告，截至2018年6月30日，富力總營業額較去年同期增加67%至人民幣340.9億元，純利較去年同期增加64%至人民幣40.8億元。富力采取得當的成本控制措施及各線城市物業平均售價有所上漲，銷售物業錄得高毛利率逾40%，促進集團毛利率于2018年維持38.5%的高水平。

報告披露，富力集團于上半年應占協議銷售同比增長47%至人民幣570億元，創歷史新高，而協議銷售之面積相當于440萬平方米，較2017年同期增長50%。

高增長也是基于富力低成本土儲的優勢，據了解，截至2016年末，富力的土儲成本只有1700元/平方米。至于今年的計劃，富力地產董事長李思廉表示：仍然堅持1300億元的銷售目標，對應的交付可售面積約650萬平方米，181個可銷售項目。

“上半年交付了40%，有60%將在下半年結轉，全年的均價都很接近，因為產品并不單一化，都是綜合的，所以比例不會相差很遠，毛利率會維持在35%-40%水平。”李思廉表示，大家可以用上半年的指標作參考。

華夏幸福：

凈利潤增長29.05% 異地復制產城結合

8月28日，華夏幸福基業股份有限公司發布2018年半年度報告披露，上半年該公司主營業務穩健快速增長，實現營業收入349.74億元，比上一年同期增長57.13%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤69.27億元，比上一年同期增長29.05%。

作為產城結合的代表之一，上半年華夏幸福將產業園區業務向異地成功復制，年中報告顯示，2018年上半年，公司新簽產業新城和產業小鎮項目全部位于非京津冀區域。非京津冀區域核心業務銷售額占比達到38.63%，較去年同期提升25個百分點。此外，環南京、環杭州、環鄭州區域1-6 月新增簽約投資占比分別為22.94%、18.74%、13.87%。其中，環鄭州區域成為繼環南京和環杭州區域之后，又一新的異地復制業績增長極。本版文/本報記者 李桁