城市居民應該租房還是買房，這是一個問題。自2015年中央經濟工作會議提出 “發展住房租賃市場”以來，各地陸續出臺了有關租購并舉、培育發展住房租賃市場的政策。事實上，中國的住房供應體系在租與售之間經歷過幾次變動。計劃經濟時期，房地產市場交易被禁止，城市居民絕大多數租賃公房。改革開放后，隨著住房商品化推進，形成了“全民買房”的格局，租房市場發展嚴重滯后，成為住房供應體系的一個明顯短板。2015年 “發展住房租賃市場”的提法，正是為了補齊這塊短板。

1993-2010年德國私有住房補貼支出（單位：10億歐元）

從以上歷史看，發展健康的住房租賃體系，需要避免矯枉過正。而從海外經驗看，發展住房租賃市場與提升住房自有率同樣并不矛盾。

比如，德國有比較發達的住房租賃市場，約50%人口住在租賃住房中，其住房租賃法律和管理經驗等值得關注。但如果對德國的住房制度有全面了解，就會知道，德國并非只鼓勵租房，也同樣扶持買房。雖然德國的住房自有率比不少發達國家低，但該國的住房自有率也從20世紀50年代的27%提高到了80年代的40%，再到2013年的53%。

筆者認為，在租賃住房和擁有住房上，德國持有不偏不倚的“權屬中立”政策取向，不強調特定權屬型態（租房或買房），這值得當下中國參考和借鑒。

不強調特定權屬型態的住房政策

德國的住房制度有以下特征：

• 　　第一，私人租賃部門很大。相比其他歐洲國家，德國的私有自住住房部門比較小。
• 　　第二，社會住房項目為租賃住房和私人自住住房提供直接的補貼。
• 　　第三，稅收政策總體上鼓勵住房投資，在權屬型態（買房或租房）上只有些微差異。這種不強調特定權屬型態（租房或買房）、在租賃住房和擁有住房上不偏不倚的政策取向被稱為“權屬中立”（tenure neutral）。

總體上，學術界對德國住房政策為權屬中立的看法是比較一致的。英國倫敦政治經濟學院資深房地產研究學者Christine Whitehead教授曾指出，除了1997-2005年間政府引入自用住房補貼政策外，德國的住房政策總體上是權屬中立的，對買房還是租房沒有特別的偏好。這意味著，德國的住房政策對租房和買房的態度總體是一碗水端平，既不偏向買房，也不偏向租房；而在1997-2005年間還有點偏向買房。

如今在中國的政策研究者中，有種“德國鼓勵租房、不鼓勵甚至是限制買房”的說法，這不符合德國的歷史與現實。通過實施私有住房補貼政策，鼓勵居民通過購買或建造住房的方式獲得私有住房，是德國自二戰以來的逾半個世紀的政策。