租購并舉，短板在租。長期以來，我國住房租賃市場以個人出租為主，缺少規(guī)模化、市場化的機構(gòu)租賃者。美國的住房租賃企業(yè)占據(jù)市場份額的比例高達30%，而我國的這一比例尚不足3%。

大約五年前，一些互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者與地產(chǎn)中介開始將目光投向了長租公寓。隨后，部分地產(chǎn)商也涉足這一領(lǐng)域。今年以來，房地產(chǎn)傳統(tǒng)市場在調(diào)控之下企穩(wěn)，租賃市場鼓勵政策密集出臺，讓一些業(yè)界人士感嘆，終于等到了長租公寓的春天！

市場風向、政策信號到底是如何轉(zhuǎn)變的？“放了長線”的長租公寓真能“釣到大魚”嗎？租賃市場發(fā)展還將面臨哪些挑戰(zhàn)？讓我們一道為“春天”把把脈。

入場者不斷增加

我國排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有1/3以上涉足長租公寓

“以前我們就是三塊業(yè)務(wù)：地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、物業(yè)服務(wù)，去年開始試水長租公寓，今年長租公寓正式成為我們的主營業(yè)務(wù)。”龍湖集團有關(guān)負責人告訴記者，截至10月底，龍湖已在14座城市布局了冠寓項目，預(yù)計年內(nèi)開業(yè)房間數(shù)達1.5萬間以上。萬科、佳兆業(yè)、中駿置業(yè)……據(jù)統(tǒng)計，我國排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有1/3以上涉足長租公寓。每家企業(yè)似乎都雄心勃勃，規(guī)模至少“5萬間起”。曾經(jīng)習慣賺快錢的房地產(chǎn)商為何進軍新市場、做起長線生意？外部環(huán)境的轉(zhuǎn)變是主要動因。

一來，傳統(tǒng)開發(fā)迎來了“天花板”。同樣一塊地，用于建房銷售，周期短、融資易、回款快；用于自持出租，回款周期長、占壓大量資金?！霸谑袌龈咴鲩L的‘黃金時代’，住宅開發(fā)銷售更有利可圖，房地產(chǎn)商更傾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’。但現(xiàn)在新房市場規(guī)模已經(jīng)遇到了‘天花板’，只要有微利、能持續(xù)，就是細水長流的好生意，租賃業(yè)務(wù)即屬此類?！鼻迦A大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說。

二來，土地使用有了“硬杠杠”。為轉(zhuǎn)變“輕租重售”局面，不少城市在土地拍賣時開始加入全部或部分“自持”的條款，要求自持地塊所建住房或“多租少售”或“只租不售”。

三來，住房制度將告別“獨木橋”。在租購并舉、租購?fù)瑱?quán)的導(dǎo)向之下，圍繞長租公寓的政策紅利還將持續(xù)釋放。

從內(nèi)部看，開發(fā)商做長租公寓也有其理性考量?！肮谠⑹菓?yīng)時而生的產(chǎn)品，我們并非房子賣不動了才做租賃?！饼埡瘓F有關(guān)負責人表示，開發(fā)商做長租公寓可謂輕車熟路，“無論是獲取項目、規(guī)劃設(shè)計、融資建設(shè)，還是裝修改造、營銷推廣，對龍湖來說都不陌生，我們力爭到2020年租金收入超過20億元?！币灿虚_發(fā)商期待著租賃與銷售形成互補，比如可將公寓租戶導(dǎo)入購房。

傳統(tǒng)開發(fā)商之外，市場上還存在大量專門從事租賃的新興企業(yè)，比如獨立創(chuàng)業(yè)的魔方、YOU+等，又如由鏈家推出的自如。和其他企業(yè)主打集中式公寓不同，自如主打分散式房源。他們通過APP業(yè)主委托及鏈家渠道開發(fā)房源，與房東簽訂長期合同后，視房屋狀況的不同進行統(tǒng)一改造，然后通過租房平臺對外散租。此外，國有企業(yè)也有望逐漸成為長租公寓的新生力量乃至主力軍。