限價小戶型將入市但大多5年內禁售

不僅是限制了單價，令許多以自住為目的的購房人歡喜的是，不少熱點土地在出讓被限價的同時，還規定了必須有70%的部分建設為90平方米以內的中小戶型，結合房價限制政策，可以肯定的是，年末甚至明后兩年，都將有不少限單價、限總價的中小戶型產品入市，將對當前市場中大戶型高總價占主導的局面形成有效補充。

以上周成交的泰禾孫河地塊為例，公開信息顯示，該地塊土地面積約10公頃，總建筑規模約11萬平方米。地塊中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重均需達到70%以上，即將來該項目銷售的大部分住房都是中小套型的普通商品住房。

按照出讓規定，該宗地未來銷售均價不超過68245元/平方米，最高銷售單價不得超過71657元/平方米。以此粗略計算，在不考慮地下開發空間的基礎上，僅有90平方米計算，該項目在未來形成供應時，將提供547套90平方米的中小戶型。

要知道，孫河是近年來新興的別墅聚集區，區域內未來將建設有國家級的濕地公園和直通三元橋的快速路。目前在售和已售的項目也均以別墅為主，輔以少量140平方米以上的平層洋房。單套價格在1000萬至4000萬不等。而泰禾新成交的地塊則意味著，未來區域將有低總價的小戶型供應，按照最高限價計算，一套90平方米的戶型，售價最高為645萬元，遠低于當前的市場價格。

為了避免類似的低總價小戶型被投資購房需求鉆空子，以其他方式抬高價格，市住建委還專門出臺了禁售規定：要求項目銷售不得有捆綁裝修、搭售車庫等捆綁搭售行為，任何迫使購房人接受高價的附加條件均不允許。不僅如此，包括泰禾孫河地塊在內，多個熱點限價并且實施“70/90”政策的地塊，也都加入了限售規定：自取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后，5年內不得出售。對于真正有自住需求的購房人來說，也是實實在在的多重保障。

限價會多大程度影響區域樓市

根據北京市國土局網站的統計，截至目前，北京“限房價、競地價”地塊已有29宗成交，建筑面積達到約380萬平方米。另外還有海淀區四道口地塊、亦莊地塊、豐臺西局地塊和延慶新城四宗公示掛牌地塊也采用了“限房價、競地價”的方式。

其中，豐臺西局公示的住宅地塊鄰近西三環，掛牌總價42億，建筑規模10萬平方米，商品住房銷售均價不超過77800元/平方米，且最高銷售單價不得超過81690元/平方米。據北京青年報記者現場調查發現，該地塊周邊的新盤和次新盤項目只有泰禾開發的西府大院和龍湖開發的西宸原著，其中龍湖西宸原著的二手房價格在12萬/平方米左右，其余老舊二手房的均價也都在6萬至7萬元/平方米的水平。

中原地產首席分析師張大偉就認為，商品房住宅全部限價，未來銷售的價格將低于目前周圍商品房住宅價格，大部分項目價格甚至比目前市場的二手房次新房還低了10%左右。這將對目前商品房住宅定價形成影響。并且，這部分面積中100萬平方米左右是“70/90”地塊，也就是需要大部分建設成為小戶型商品房限價住宅。

至于具體對未來售價的影響，業內人士普遍認同的觀點是：不著急下結論，新型高端“限價房”會一定程度影響區域房價預期，但也不會明顯拉低區域房價。

為什么？亞豪機構市場總監郭毅表示，一方面，新入市地塊和在售項目、前期出讓項目入市節奏上有差異；另一方面，新入市地塊受去年重啟的“70/90”政策限制，產品都將以90平方米以內小戶型為主，這和相關區域前期入市的高端產品存在差異。同時，類似孫河豪宅區已經成形，房價本身有區域價值的支撐。

“現在需要注意的，不是這類產品對區域房價的影響，而是這類‘限價房’未來銷售的公平性問題。”有業內人士這樣提示說，越稀缺的樓盤，越會遇到各種關系戶買房，尤其是這些“限價房”，低于周邊二手房的價格很可能讓投資需求聞風而動，這無疑就影響了銷售公平性。因此，如何保障普通買房人能機會均等地買到這類房子，也是政策該重點關注的。