共有產權房在出租出售上更具彈性 規避“開豪車住經適房”的漏洞

不僅如此，在制度設計上，共有產權房與以往的經濟適用房、兩限房、自住房相比，也明顯增強了市場彈性。

在以往模式下，保障房價格明顯低于周邊商品房，是因為政府犧牲了土地出讓收益，或者投入財政資金進行補貼，但由于產權是一次性交給購房者，為了避免購房者的謀利行為，設計了很多硬性規定，比如不能出租，5年內不能轉讓。但在實際操作中很難監管。

相比之下，共有產權住房的彈性明顯增強。比如，個人和政府的產權份額具體如何確定，并沒有硬性規定，而是提出了，參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例來確定。

這樣的彈性使得未來共有產權房的買入門檻有效降低了，有利于解決“夾心層”的購房需求。比如，如果地塊在郊區、總價較低，個人出資比例可以高一點，所占產權份額也高一點。如果地塊位置好，總價較高，為了減輕購房者負擔，政府可以出資多一點，占有更多份額。

另外，允許租賃是此類住房與其他保障房一個最大的區別。以往的經適房、公租房等保障性住房都是不允許轉租的，但共有產權房可轉租。但因為有政府產權，所以出租需要和代持機構分配利益。意見稿中對此明確：已購共有產權住房用于出租的，購房人和代持機構按照所占房屋產權份額獲得租金收益的相應部分。

同時，為體現保障的要求，共有產權房出租時，將優先面向保障性住房備案家庭或符合共有產權住房購房條件的家庭出租。

不僅如此，在共有產權住房的退出和轉變成商品房上市方面，也增加了市場因素?！掇k法》意見稿提出，共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。

但同時，也對轉讓對象做了嚴格限定。同等價格條件下，代持機構可優先購買，繼續作為共有產權住房使用；代持機構放棄優先購買權的，購房人轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。

不難看出，像以往那樣鉆空子買下共有產權房后，期望出租或者出售獲利，已經變得愈加困難了。

不難看出，北京此次推出的共有產權住房，實際上是自住型商品房的升級與完善。

以往自住商品房項目，往往因為低于周邊商品房的價格而受到追捧。不少開著豪車排隊買經濟適用房、自住商品房的例子也屢見不鮮。雖然有5年內不能轉讓和補交土地收益的要求，但因為價格遠低于商品房，一旦禁售期結束，購房人選擇出讓仍能獲得非?？捎^的利潤。

但在此次推出的共有產權模式下，由于設置了政府優先回購，即使房屋增值，購房者也只能拿到部分產權的增值收益，而且政府會優先回購再出售給符合共有產權房條件的購房人。

因此，在業內人士看來，共有產權住房在產權界定、出租收益分成和產權收益上都有明確的劃分，是對原有保障房制度的升級和補缺。

解決“夾心層”住房問題 環京購房熱可能退燒

共有產權房雖然主要是對北京現有保障房體系的升級和完善，但需要注意的是，這次的征求意見稿，明確規定將有三成的新北京人享受共有產權房紅利，相比經濟適用房和自住房，更加放開的戶籍要求，被業界認為將解決眾多“夾心層”的需求。尤其是被北京的房價外溢的購房需求，和被限購限制的購房需求，都可能通過共有產權房實現居者有其屋。

一位國企的銷售總監向北青報記者透露，在他看來，5年內25萬套的共有產權房如果按計劃推出，必然對首次剛需置業的群體有一定沖擊。

首次剛需置業的群體有兩個特點，一是對價格敏感，二是買房確實是用來住的，至少住5年（與共有產權房的變現時限對應）。而這部分購房者現有的購房指向是兩大塊，一是低總價二手房，二是環京地區的普通新房。

而此次政策中提到的新建共有產權房的選址會優先安排在交通便利、公共服務設施和市政基礎設施等配套設施較為齊全的區域，推動就業與居住的合理匹配，促進職住平衡，這很可能對北京外溢的購房需求產生回流的影響。

因此，如果共有產權政策順利出臺，共有產區房的供應數量也能符合要求，那可以預計，相差不多的價格下，以燕郊為首的環京地區的普通住宅和低品質的小戶型二手房將受影響最大。

不過，對于北京的改善需求來說，由于改善類產品在空間、配套、品質要求上更加嚴格，加上共有產權房具有嚴格的購買限制，因此，對改善類產品的沖擊反而較小。