近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者的朋友圈遭到二手房中介的一批“業(yè)主急售”“今日特價(jià)房”刷屏。

“性價(jià)比最高獨(dú)棟別墅！帶私家溫泉，原價(jià)3424萬(wàn)，今日特價(jià)2700萬(wàn)，單價(jià)僅需3.66萬(wàn)！”“撿漏房！業(yè)主急售！500萬(wàn)豪裝，東二環(huán)單價(jià)僅售8.3萬(wàn)，小區(qū)成交價(jià)10萬(wàn)以上，僅賣到今天！”

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：6月份，北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1.1%，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月成為全國(guó)跌幅最大的城市。

在銷售量方面，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)提供的最新數(shù)據(jù)表明：北京7月份全月累計(jì)二手房住宅簽約合計(jì)7158套，環(huán)比跌幅達(dá)到了20%，這一成交量也是2014年6月6464套以來(lái)的連續(xù)37個(gè)月同期最低值，年度同比跌幅達(dá)到了70%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，對(duì)于價(jià)格下降較為明顯的房源，關(guān)鍵要看戶型和交通。實(shí)際上戶型偏大的房源，因?yàn)榭們r(jià)高，潛在的接盤者就少。相對(duì)來(lái)說(shuō)，90平方米以下的戶型房源依然是緊俏的，價(jià)格下跌幅度不大。而學(xué)區(qū)房，因?yàn)榻诠芸剌^為嚴(yán)厲，購(gòu)房者相對(duì)也會(huì)比較理性，以觀望居多。

二手豪宅價(jià)格下半年難有起色

提供豪宅租售服務(wù)的麗茲行近期發(fā)布的《2017年豪宅市場(chǎng)半年報(bào)》顯示，今年1-6月份全市高端二手住宅成交1961套，同比下降28.9%，下半年預(yù)計(jì)高端二手住宅月成交量將維持在200套左右。

麗茲行資深經(jīng)紀(jì)人許女士給記者提供的銷售數(shù)據(jù)顯示，上半年高端二手公寓成交1639套，相比去年同期下降30.4%，其中6月份成交240套，相比3月份下降40.15%。“高端二手公寓主要分布于主城區(qū)，需求活躍度高。”許女士表示，從高活躍樓盤分布來(lái)看，圍繞國(guó)貿(mào)、望京、東直門商務(wù)區(qū)成交最為活躍。其中，望京的東湖灣、麗都的陽(yáng)光上東、太陽(yáng)宮的太陽(yáng)公元和CBD的新城國(guó)際雖然沒有往年成交量高，但上半年成交量均破50套。

成交量的下降，對(duì)于價(jià)格必然會(huì)帶來(lái)一定影響，當(dāng)前來(lái)看，價(jià)格停漲，并有小幅下滑。但從各大二手豪宅盤排名來(lái)看，與價(jià)格關(guān)聯(lián)度最高的還是項(xiàng)目的區(qū)位。其中，萬(wàn)柳、金融街(11.520, 0.03, 0.26%)商圈的單價(jià)最高，因?yàn)樽≌可伲鞑繀^(qū)域總體來(lái)說(shuō)要高于東部區(qū)域，價(jià)格也依然堅(jiān)挺。“比如萬(wàn)城華府，被譽(yù)為‘城市別墅’，是萬(wàn)柳商圈最高端的項(xiàng)目，目前單價(jià)依然在15萬(wàn)元以上。還有金融街商圈的高端代表中海凱旋，200平方米左右戶型為主，單價(jià)也不低于15萬(wàn)元。”

許女士表示，參考2010年限購(gòu)政策影響，預(yù)計(jì)下半年豪宅市場(chǎng)成交價(jià)格依然會(huì)穩(wěn)中有降。

“部分業(yè)主確實(shí)著急出售，所以降價(jià)比較明顯。”許女士舉例，有一個(gè)北四環(huán)紫玉山莊的業(yè)主想出手一套聯(lián)排別墅，之前這種戶型總價(jià)絕對(duì)不低于3000萬(wàn)元，但最近業(yè)主降價(jià)至2800萬(wàn)元，只求盡快出手。

此外，總價(jià)幾千萬(wàn)元的豪宅一次性降價(jià)數(shù)百萬(wàn)元的現(xiàn)象也屢見不鮮，甚至有之前報(bào)價(jià)1.2億元的后海四合院，目前以每周300萬(wàn)元的降價(jià)速度屢次刷新底價(jià)，截至本周報(bào)價(jià)7200萬(wàn)元。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)則分析：“對(duì)二手豪宅盤而言，一般為高端改善，目前‘認(rèn)房認(rèn)貸’加上貸款難使得換房難度變大，下半年成交量可能難有大的起色，價(jià)格或還有下跌空間。”

學(xué)區(qū)房與“老破小”的理性回歸

2017年春節(jié)過后，北京有不少學(xué)區(qū)房曾迎來(lái)一輪猛漲，多數(shù)知名學(xué)區(qū)房甚至在短時(shí)間內(nèi)上漲了10%以上，其中流傳最廣的要數(shù)西城區(qū)胡同里的僅幾平方米的“雜物房”，竟掛出單價(jià)近30萬(wàn)元的天價(jià)。當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士笑稱，單價(jià)低于12萬(wàn)元/平方米的，根本都不能算是學(xué)區(qū)房了。

如今，距離北京開啟“3·17”史上最嚴(yán)調(diào)控已經(jīng)過去四個(gè)多月，數(shù)據(jù)顯示，北京7月二手房掛牌均價(jià)每平方米51299元，與3月最高點(diǎn)的每平方米61326元相比，降幅高達(dá)16%，基本已經(jīng)回落到去年“9·30”政策之前的水平。而降價(jià)最厲害的便是之前漲勢(shì)最兇猛的學(xué)區(qū)房。

今年3月23日，北京市住建委曾召集鏈家等北京市十大中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，進(jìn)行集體約談，明確提出，中介機(jī)構(gòu)和人員不得參與炒房，包括炒作天價(jià)房、學(xué)區(qū)房等，將逢炒必辦。

4月，北京市教委發(fā)布的《2017義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見》提出了“多校劃片”原則，這意味著即便買了名校“對(duì)應(yīng)”的學(xué)區(qū)房，也可能被派到附近的普通學(xué)校。其目的是為了讓家長(zhǎng)降低對(duì)購(gòu)買學(xué)區(qū)房就能上熱門學(xué)校的期望值，避免學(xué)區(qū)房的過度炒作。

記者來(lái)到位于中關(guān)村(7.180, -0.07, -0.97%)的黃莊小區(qū)，該小區(qū)建于上世紀(jì)80年代中期，因擁有中關(guān)村一小的學(xué)區(qū)名額，因此房?jī)r(jià)常年居高不下，好一些的戶型今年初最高單價(jià)都在15萬(wàn)元以上，近幾個(gè)月來(lái)價(jià)格逐漸回落，均價(jià)已經(jīng)不足12萬(wàn)元。

“這個(gè)小區(qū)是典型的‘老破小’，不過因?yàn)槭侵嘘P(guān)村一小的學(xué)區(qū)，目前不受多校劃片影響，肯定能上中關(guān)村一小。”據(jù)門店經(jīng)紀(jì)人介紹，5月份至今，該門店已經(jīng)成交5套黃莊小區(qū)房源，目前報(bào)價(jià)最低的是一套650萬(wàn)元的兩居，預(yù)期600萬(wàn)元可以拿下。

“出售的大部分業(yè)主都是為了換個(gè)改善型，600萬(wàn)元的價(jià)格在黃莊小區(qū)不過是一套50平方米的老房子。”在他看來(lái)，目前大概有三成左右的業(yè)主著急出手，一方面是想盡快換房，也擔(dān)心學(xué)區(qū)房會(huì)受到更多政策調(diào)整，今后將難出手。

“二手房?jī)r(jià)格不透明，有很多報(bào)價(jià)虛高的案例，這不代表市場(chǎng)價(jià)。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“目前學(xué)區(qū)房的價(jià)格下跌，大部分是報(bào)價(jià)跌得多，實(shí)際成交跌得少，報(bào)價(jià)并不代表成交價(jià)格。但因?yàn)槌山涣勘┑?成，成交周期明顯拉長(zhǎng)，北京市場(chǎng)連環(huán)單比例非常高。因此價(jià)格下調(diào)比較明顯的房源將主要集中在換房客戶為了繼續(xù)買房只能低價(jià)處理房源上。”

剛需戶型將保持平穩(wěn)

根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年上半年北京二手住宅交易中一居室、兩居室、三居及以上戶型，各占25.9%、52.8%、21.3%，環(huán)比2016年下半年分別減少1.3%、增加2%、減少0.7%。整體來(lái)看，剛需兩居室過半的局面依舊沒有改變。從價(jià)格上看，上半年兩居室單價(jià)較三居及以上戶型高出1.1%，一居室單價(jià)較兩居室則又高出了4.5%。

其中，60平方米以下、60~90平方米、90~140平方米、140~200平方米、200平方米以上的住宅各占36.9%、37.1%、20.0%、4.7%、1.3%。可見，上半年二手住宅交易中60平方米以下、60-90平方米占絕對(duì)多數(shù)。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，在北京早期的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)中，一居、兩居，或是90平方米以下的住宅是市場(chǎng)主力，供應(yīng)充足的中小戶型房源，也成為二手房市場(chǎng)成交的主力。此外，目前北京房?jī)r(jià)較高，占比更多的資金實(shí)力較為有限的普通購(gòu)房家庭，不管是首次置業(yè)，還是首次置業(yè)升級(jí)，總價(jià)較低的中小戶型也是首選。“開發(fā)較早的商品住宅雖然面積不大，但其位置通常更加靠近市中心，交通、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施更加完善，所以房?jī)r(jià)也相對(duì)較高，跌幅并不明顯。”

“90平方米以下的戶型的房源依然是緊俏的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，“不過，對(duì)于剛需樓盤來(lái)說(shuō)，交通區(qū)位是關(guān)鍵，即潛在的增值空間是考慮的一個(gè)內(nèi)容。”

楊現(xiàn)領(lǐng)同樣認(rèn)可了剛需樓盤將保持價(jià)格堅(jiān)挺的說(shuō)法。“數(shù)據(jù)顯示，次新房在本輪調(diào)控中價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺、回調(diào)幅度小。但市場(chǎng)整體價(jià)格下跌可能會(huì)刺激剛需入市，加上純剛需受調(diào)控影響小，下半年二手剛需成交量或有增長(zhǎng)、價(jià)格或保持平穩(wěn)。”