立法缺

由以售為主向租售并舉轉變

“我國之前實施的房屋租賃政策一直強調‘居者有其屋’,正是由于這種政策導向,我國在最初的法律制度設計上,將商品房開發(fā)、銷售作為發(fā)展住房的重中之重,比如在城市房地產管理法、合同法中,大量的法律條文都是針對房屋買賣作出的規(guī)定,而在房屋租賃立法上相對不足,對于租期、租價和租賃期間租賃雙方的諸多權益沒有明確規(guī)定,導致租戶居住環(huán)境、尊嚴、基本權益得不到有效保障。”尹飛指出。

尹飛認為,我國的住房理念應適時改變,要從“居者有其屋”過渡到“住有所居”,也就是從買房轉變成租房。這其實是給了大家更多的選擇權,有能力的可以買房,中低收入群體在不買房的情況下,也能通過租房解決住房問題。

其實,近年來,我國房地產政策已作出相應調整,開始向“租售并舉”的方向發(fā)展。

2016年6月,國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展,促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉變。

在程嘯看來,近年來中央陸續(xù)發(fā)布的房地產調控政策,都在積極推動房屋租賃市場發(fā)展,我國房屋租賃市場或將在今后一個較長階段成為房地產工作的“重頭戲”。

對此,鄒琳華認為,我國目前的房屋租賃市場仍存在很多不規(guī)范之處,房源少、房租貴、黑中介橫行、租房糾紛難解決、群租房亂象頻發(fā)等成為制約房屋租賃市場健康發(fā)展的瓶頸,這些問題都需要從立法上加以解決。

尹飛建議,應當在國家層面盡快出臺相關立法,對房屋租賃市場加以約束。應對保障房屋租賃雙方的權益、改善居住環(huán)境、尋求快速解決房屋租賃糾紛機制、明確中介公司應承擔的責任、拓展租賃房源等問題,在立法中予以明確規(guī)定。

據(jù)悉,今年5月,住建部發(fā)布的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,在租金、租期、承租人居住權利保障等方面作了規(guī)定。

此外,北京、廣州、成都等城市也正著手準備出臺住房租賃地方性法規(guī)。

權利少

先優(yōu)化租賃登記備案制度

“租房者和購房者一樣,就近入學條件、就醫(yī)、公積金等方面享受同等權利。”7月17日,廣州市發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》宣布,實施“租購同權”計劃。

在鄒琳華看來,這一規(guī)定是保障租戶權利的一種體現(xiàn)。“目前,租戶與自有住房者之間享有的權利不同,比如子女擇校是跟戶口掛鉤的,戶口又是跟房產掛鉤的,不少人就是因為要解決孩子的擇校問題而選擇買房。若該政策落實,這部分人就可以選擇租賃,減少買房焦慮。”

其實,國務院辦公廳去年發(fā)布的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》早有規(guī)定:非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規(guī)定申領居住證,享受義務教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務。

《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》也提出,經備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證,并享受規(guī)定的基本公共服務。

“房屋租賃備案制度的落實和合同的規(guī)范,是關乎租購同權能否順利實施的前提。”程嘯注意到,現(xiàn)在租賃房源登記備案率很低,造成租房市場混亂。合同簽訂不規(guī)范,租戶經常遇到權屬不清、轉租、房東隨意漲房租、隨意攆租客或承租的房屋正常損耗無人修理等不公平待遇,造成了大量租戶權利得不到有效保障。

“值得注意的是,如果按照以往‘放養(yǎng)’的模式去管理租房市場,‘租購同權’必然無法落地。”程嘯建議,優(yōu)化租賃登記備案制度,各地區(qū)根據(jù)本地實際情況完善實施細則使登記備案成為維護租賃雙方權益的有效途徑。應制定房屋租賃統(tǒng)一合同范本,對房屋權屬情況、租賃期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、租賃登記備案、房屋修繕及費用、雙方的權利和義務等方面都作出明確、約定,防止不平等條款。

信用低

建房屋租賃信用信息系統(tǒng)

“網上看著讓人心動的房源,多數(shù)都不存在,只是黑中介吸引租戶的手段罷了。”劉偉告訴記者,據(jù)他所知,造假的黑中介里很多人曾被中介公司開除,但轉眼間他們又出現(xiàn)在其他中介公司。

對此,尹飛說,對于租賃市場,我國的監(jiān)管體系確實存在漏洞,使得這些黑中介成了無法約束的“害群之馬”。

尹飛曾經向有關部門建議,希望在立法中明確規(guī)定,建立一套有效的房屋租賃信用信息系統(tǒng),將那些不良從業(yè)人員的行為都記錄下來,并在統(tǒng)一的平臺上向社會公示,承租人可隨時查到其誠信記錄,對不良中介應給予相應的處罰,對造成嚴重后果的、社會影響惡劣的,應當終身禁入中介行業(yè)。

“除此之外,提高從業(yè)人員的門檻也是十分必要的,應進行與業(yè)務有關的法律知識培訓考核,獲得執(zhí)業(yè)證書后,才能從事房產中介工作。”程嘯認為,這樣可以一定程度上避免素質不高的從業(yè)者拉低行業(yè)水平。

尹飛認為,應當建立中介行業(yè)自凈機制,中介公司有責任提供有效的地域信息,保障住房租賃市場供需信息透明、交易規(guī)則透明、信用體系透明,建立嚴格的違法及違規(guī)懲處制度,完善行業(yè)內部的自查自糾機制,自覺履行公示制度,并由相關主管部門和行業(yè)協(xié)會不定期進行監(jiān)管和抽查。