特色小鎮(zhèn)受房企熱捧

值得注意的是，自去年首批特色小鎮(zhèn)名單公布和相關政策發(fā)布以來，已有多家房企發(fā)布了小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，陸續(xù)有萬科、綠地、碧桂園、美好置業(yè)、南山控股等上市公司披露了涉足特色小鎮(zhèn)建設的計劃。

《報告》披露，一些地區(qū)存在借特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開發(fā)之實的現(xiàn)象。例如，在珠三角地區(qū)，某房地產(chǎn)企業(yè)借助“科技小鎮(zhèn)”概念推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，獲得地方政府大量土地資源支持；在長三角地區(qū)，一家房地產(chǎn)企業(yè)打算在大城市周邊打造標準化的“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”，兩平方公里農(nóng)業(yè)區(qū)配套一平方公里建筑區(qū)，計劃承載3萬人。

國家發(fā)展改革委發(fā)展規(guī)劃司副司長陳亞軍表示，特色小鎮(zhèn)受一些房企的追捧，主要是因為以特色小鎮(zhèn)名義向政府拿地成本相對較低，但這和特色小鎮(zhèn)建設的初衷相背離。

“在房地產(chǎn)業(yè)兩極分化、熱點城市監(jiān)管趨嚴、三四線城市去庫存壓力高企、房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉型壓力等背景下，房地產(chǎn)企業(yè)嗅到了特色小鎮(zhèn)帶來的商機。”榮西武說，特色小鎮(zhèn)建設確實需要適度建設一些房地產(chǎn)項目，但如果以房地產(chǎn)為主、房地產(chǎn)先行，就會演變?yōu)榉康禺a(chǎn)“一業(yè)獨大”，所謂的“特色”也將千篇一律。

榮西武進一步分析說，房地產(chǎn)商介入，會使住房成本、土地成本、生活成本、創(chuàng)業(yè)成本、融資成本等大幅度增加，客觀上將抑制特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。而且，通過蓋房建成小鎮(zhèn)容易，但產(chǎn)業(yè)導入難。房企一般缺乏引入實體產(chǎn)業(yè)的資源，也缺乏運營實體企業(yè)的經(jīng)驗，而一旦城建起來了，產(chǎn)業(yè)卻發(fā)展不起來，形成不了可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，特色小鎮(zhèn)建設就會重新回到出售物業(yè)以平衡開發(fā)資金的傳統(tǒng)道路。

“我們鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)的投資建設，但不能縱容特色小鎮(zhèn)的‘房地產(chǎn)化’。”田野說，特色小鎮(zhèn)發(fā)展中，需要做到產(chǎn)業(yè)主導、規(guī)劃先行、基礎設施配套完善。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)建設，應該用好PPP模式，引導房企參與到基礎設施建設和服務實體經(jīng)濟發(fā)展中來，先促進人口的集聚，然后再根據(jù)需求進行房地產(chǎn)開發(fā)。

田野表示，在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)也需要進行角色轉換，不能再把自己簡單地定位為蓋樓賣房，而要轉型做好特色小鎮(zhèn)的運營商，把企業(yè)發(fā)展與特色小鎮(zhèn)更緊密地融合在一起。

榮西武也指出，小鎮(zhèn)的綜合承載能力十分有限，因此，要防止房地產(chǎn)商在短期目標上追求過大，把房企的投入產(chǎn)出與小鎮(zhèn)長期的收益回報捆綁起來，防止房企在盈利前景不好或財務長期難以平衡的情形下，退出小鎮(zhèn)運營。

依產(chǎn)業(yè)需要定城鎮(zhèn)規(guī)模

從各地特色小鎮(zhèn)建設的進展看，不少小鎮(zhèn)依托原有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、歷史人文積累和資源稟賦，形成了獨具特色的發(fā)展模式。

《報告》也指出，一些特色小鎮(zhèn)的“面子”好看，但基礎設施配套、服務配套等“里子”不足；有的地方政府舉債建設特色小鎮(zhèn)，風險較大；有些地方不注重挖掘本地資源，忽略文化、產(chǎn)業(yè)支點。

“特色小鎮(zhèn)的特色，關鍵在于產(chǎn)業(yè)特色。”田野說，特色小鎮(zhèn)建設，應該更多地結合當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)資源來展開。例如，在經(jīng)濟發(fā)展較為發(fā)達的浙江省，已經(jīng)涌現(xiàn)出漁業(yè)小鎮(zhèn)、襪業(yè)小鎮(zhèn)等一批有特色的小鎮(zhèn)，形成了良好的產(chǎn)城互動。在一些實體經(jīng)濟還欠發(fā)達或者產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠集中的地區(qū)，也可以從自然風光和歷史文化資源入手，著手打造以旅游文化為主的特色小鎮(zhèn)，讓更多具有歷史韻味的文化和獨特的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在特色小鎮(zhèn)中得到傳承。

“科學培育特色小鎮(zhèn)，必須依據(jù)產(chǎn)業(yè)需要確定城鎮(zhèn)規(guī)模。”榮西武指出，特色小鎮(zhèn)建設應根據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚趨勢、規(guī)模和用地需求，適度確定城鎮(zhèn)規(guī)模，避免過去在產(chǎn)業(yè)園、大學城和新城建設中出現(xiàn)過多次的“運動式造城”現(xiàn)象。同時，在用地結構上嚴格控制特色小鎮(zhèn)建設中住宅用地的配建比例，并加強對房企主導的小鎮(zhèn)規(guī)劃的系統(tǒng)設計、盈利模式和后期運行方案等重點內(nèi)容的把關，并建立規(guī)劃實施的跟蹤評估機制。

榮西武還建議，要針對不同類型企業(yè)主導的特色小鎮(zhèn)，出臺分類指導政策，鼓勵有實力、有市場的實體企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)開發(fā)、運營；適當提高房企參與特色小鎮(zhèn)開發(fā)和運營門檻，對其資金規(guī)模、可持續(xù)建設能力、項目的綜合收益等做好綜合評估，對其規(guī)劃設計、盈利模式和后期運營方案進行嚴格把關。政府在做好引導的同時，也要充分發(fā)揮企業(yè)主體作用，讓企業(yè)全程參與特色小鎮(zhèn)的設計、規(guī)劃、建設、管理等過程。