不壓縮員工工資成本，祈樂苑物管收支的盈余從哪兒來？冼敏強表示，物業費雖然沒漲，但交的人多了?！斑^去，小區有些業主，十幾年來就沒交過一分錢物業費?，F在業主自管了，都得老老實實交。有一個業主很頑固，一拖半年就是不交。我們不用左哄右勸，更不用威逼利誘，理直氣壯拿出《業主公約》來直接起訴到法院。最后法院判他如數補交1000多元物業費，外加1000多元滯納金，讓他懊悔不迭。”冼敏強說，“一人倒霉十人看，之后就沒人敢再當‘老賴’了。”此外很重要的，是去除了物業公司在中間的利潤。過去很多共有產權的廣告、租賃收益，不明不白進了物業公司腰包，現在全部“顆粒歸倉”。

為了給業主提供更好的物業服務，祈樂苑業委會在人力資源管理上動足了腦筋。物業中心建立了員工飯堂和宿舍，50多人全部包吃包住，“五險一金”一項不少，節假日還按規定有兩倍或三倍工資。員工忠誠度大大提高，小區治安和環境都大為好轉。

保潔員陳阿姨干這行有七八年了，前些年在附近一個小區工作的時候，她和工友基本上一個月也不會擦洗一次垃圾桶，留下經年累月的殘渣污漬，即使垃圾清干凈了也是臭氣陣陣。

如今到了祈樂苑，陳阿姨不但每星期都洗垃圾桶，洗完后還里里外外擦得干干凈凈?！耙粊砟兀沁@邊的工資待遇確實稍好那么一點點，我來這里3年，已逐年上漲了800多元，現在比周邊一些大樓盤還高一點；二來呢，這個小區沒有物業公司，是業委會直接給我發工資，那業主提的意見你不聽咋行？”

“自管不一定最好，適合自己小區的才最好”

業主自管，看起來很美。

如今，祈樂苑小區成為業主自管的樣本，不少小區業委會前來取經，祈樂苑小區也正在協助兩個小區復制業主自管模式。2017年2月19日，廣東業委會互助論壇首屆新春茶話會在這里舉行，來自全省數十個小區的業主云集，共同探討業委會和物業管理論題。

冼敏強總結，業主自管一方面是對業委會能力的考驗，另一方面則牽涉各方面的利益?！皹I主自管有三難：第一步成立業委會，難；第二步要換物業，更難；第三步要自管，難上加難！”

冼敏強介紹，成立業主大會，需要登記業主的資料，包括房產證、戶口本，需要公示業主名單，但不少業主擔心個人隱私泄露，不主動登記，也不贊成公示；選舉業主委員會，既要有業主主動報名，也要公示基本情況，業主往往并不積極，許多人是多一事不如少一事，不主動報名；尤其是對具體共有物業的使用事宜要進行投票，投票率非常低，很難達到贊成票“雙過半”的要求。

果不其然，來參加茶話會的不少業主向記者表示，其居住的小區仍處于無業委會狀態。一家業委會的負責人還分享了換物業公司的經歷，“業委會成立了5年時間，與物業公司打了17場官司，勝了16場，現在已經進入強制執行的階段，但老物業仍不肯撤場，愣是沒換成。”

在廣州市公共危機預防協會會長鄧躍暉看來，業主自管不失為一種物業管理趨勢，“物業管理牽扯到方方面面的利益，如果實施業主自管，業主的利益可以得到更好的保障，可能社會矛盾就會少很多。我們并不是否定物業公司的作用，只是希望能讓業主獲得更高水平的物業服務?！?/p>

“業主自管看上去是很美，但一味推崇恐怕也失之客觀。真要推廣起來，其可復制性恐怕還得針對不同類型的小區進行具體分析?！庇浾甙l現，外界對祈樂苑小區樣本的態度多樣，一些專家學者觀點也相對審慎。

還有一些業主擔心，大型社區自管很容易導致參與不足，如果不能建立起一個完善的民主決策、執行和監督機制，“業主話事”很可能演變為少數人壟斷的“業委會話事”。其結果，是在物業公司之外，多了一個“老豆”（廣東話：爸爸）。他們認為，小區實際情況千差萬別，管理模式應當因地制宜，“自管不一定最好，適合自己小區的才最好。”