還記得一個多月前，錢江晚報曾經報道過《不限購的法院拍賣房，最近有點“瘋狂”》嗎?3月中上旬那會兒，淘寶司法拍賣平臺上，法拍房屢屢爆出高價，不少房源最后成交價都遠高于市場上二手房的價格。

在采訪中，有關專家預測將于3月20日開拍的一套起拍價為51萬元的德勝新村45.4㎡的老房子，“最后成交價很可能超過100萬元。”

果然，這套德勝新村的老房子正式開拍后，經過193輪激烈角逐，最后以讓人163.5萬元成交，溢價率達到了驚人的220.59%，3.6萬元/㎡的單價比市場價高出1萬元/㎡。

不過最新消息是，這套房子的競拍者悔拍了，而悔拍的還不止這一套。樓市的持續調控之下，那種缺乏理性的狂熱開始明顯“退燒”。

只怪當時太沖動

最近已有3套法拍房悔拍

很多一直關注司法拍賣房的朋友，發現最近淘寶司法拍賣平臺上新掛出來的幾套房源看上去有點“眼熟”，定睛一看，咦，那套德勝新村的房子，還有那套億城嘉園的房子，不都是3月份剛剛高價拍賣出去的房源嗎?怎么又重新拿出來競拍了?

“這兩套房子，都是原先的競買人悔拍了。”作為目前杭州最主要的網絡司法拍賣輔助機構，杭州來拍網絡科技有限公司管理著杭州80%以上的司法拍賣房，該公司法院服務部主管王路說，前段時間因為行情火爆，法拍房普遍飚出逆天的價格，但是不少競買人拍到房子后，很快又后悔了，“最近我們這邊已經有3套房源悔拍，除了德勝新村和億城嘉園，還有一套大世界五金城的商業性質房源。這么密集的悔拍，以前還從沒碰到過。”

比如德勝新村這套房源，一拍的成交價格，折合單價已經高達3.6萬元/㎡。而根據杭州透明售房網的數據顯示，目前德勝新村二手房的實際成交價格基本穩定在2.3~2.6萬元/㎡。

其中，最新成交的一套德勝新村二手房房源，為4月29日成交，55.67㎡，成交價140萬元，折合單價約2.5萬元/㎡;即使成交價最高的一套二手房源(今年2月23日成交的，82.62㎡，260萬元)，折合單價也不過約3.1萬元/㎡。

據悉，德勝新村這套法拍房一拍時的競買者是一位外地客戶。負責跟這位競買人對接拍前咨詢和過戶、貸款等相關事宜的業務員小鄧告訴記者，這位外地客戶一直想在杭州買一套房子做投資，因為限購，競拍前這位客戶對這套房源可謂志在必得。

由于起拍價低，這套房子受關注程度極高，共有44人報名競拍，將近5萬人次圍觀，競拍價格扶搖直上。

“其實這位客戶原先的心理預期價格是130萬元左右，但是別的買家不斷出價，特別是在最后5分鐘此起彼伏的叫價氛圍中，很容易受刺激而變得非理性出價。這位顧客一直跟價跟得很緊，最后當163.5萬元定錘時，他已經頭腦發熱了。

小鄧說，因為最后的成交價超過客戶原先的心理價格30多萬，客戶后來越想越覺得這價格偏高了，自己買虧了，再加上家里人意見也不統一，后續市場走勢又不確定，因此悔拍了。

調控漸入深水區

有網友支持杭州法拍房限購

王路說，從以往的經驗來看，去年以前，法拍房一拍流拍的現象比較多，悔拍的情況很少見，即使偶爾有一兩例悔拍的，也多是因為買受人在拍到房子后，發現房源需要二次過戶(即原房東并未拿到該房源的產權證，買受人競拍后需要兩次過戶才能取得產權：先替原房主辦理一次不動產登記證，再辦理一次原房主過戶給買受人的手續)。

二次過戶往往需要繳納物業維修基金、兩次契稅、增值稅等，費用可能達到房價的10%以上，因此有些買受人會覺得這筆費用太高而悔拍。

“但最近密集出現的悔拍，普遍是因為買受人覺得成交價格偏高了，不劃算。”王路舉例說，像3月29日拍出的億城嘉園那套房子，150.3㎡，成交價322萬元，折合單價2.14萬元/㎡，僅僅略高于市場上二手房價格，對于很多愿意買個“購房資格”的人來說，這價格其實不算離譜。

但是該房源買受人認為現在調控新政出來后，接下來房價有可能會下跌，再加上限貸后首付提高，貸款辦理不順，因此決定放棄。

至于大世界五金城這套房源，36.5㎡，成交價25.2萬元。當時該房源在司法拍賣平臺上線的時候，法拍房行情火熱，這位買受人事先都沒來現場看過就交了保證金報名參加競拍。拍賣結束后來收房，覺得房子跟自己想象中的相差太遠，不滿意，價格拍高了。

事實上，隨著最近一個月來調控漸入深水區，法拍房的熱度比起3月份時已經有所降低，錢報記者注意到，4月份以來，很多地段不錯的房源，報名競拍的人也只在個位數，跟3月份時動輒幾十人的盛況已經無法相提并論。

王路說，很多競買人的心態也發生了變化：一是對后市的房價走勢開始看空;二是4月27日北京首次將法拍房納入限購范圍，對想通過法拍房來鉆限購“漏洞”的投資客起到了“敲山震虎”的作用。

杭州后續會跟進北京出類似政策嗎?業內人士認為，浙江在司法拍賣透明化這方面一直走在全國前列，司法拍賣房作為其中的招牌，應該不會輕易限購法拍房，目前來說也沒有聽到類似的風聲。

而網友們多支持跟進：同樣的房子，憑什么法拍房就自帶房票?這個漏洞應該補，否則鉆空子的會越來越多。還有網友深謀遠慮地想到，如果杭州不盡快對法拍房查缺補漏，土地新政后要求自持的地塊，開發商在滿2年后可能會走法拍途徑，如法炮制。

悔拍代價大

30萬元保證金打水漂

雖說競拍一時爽，但悔拍代價大。司法拍賣不同于商業拍賣，悔拍需要承擔責任。

根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》，從2017年1月1日開始施行新的拍賣規定，其中對于悔拍的處理，明確拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還;悔拍后重新拍賣的，原買受人將列入黑名單不得再參加競買。

去年以前，對于悔拍，買受人之前交納的保證金，在依次用于支付拍賣產生的費用、彌補重新拍賣價款低于原價款的差價、沖抵本案被執行人的債務后，如果有結余的，結余部分會退還給買受人 。而新規實施后，即使有結余，這部分也會沒收，不予退還給買受人了。

像大世界五金城這套房源，因為保證金只需2萬元，因此悔拍的成本可能還不算高。但是德勝新村那套房源的保證金是10萬元，而億城嘉園那套房源的保證金更是高達30萬元，這樣的悔拍成本不可謂不高。如果不是因為買受人資金籌集有困難，大多數情況下悔拍時很不劃算的。

此外，根據最高法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，如果保證金低于重新拍賣價款與原價款差價的，還應予以補足。這意味著悔拍的買受人除了損失一筆不菲的保證金外，還可能額外再支出一筆費用。