房地產是國民經濟支柱,又是民生之要,房地產市場的發展牽動著眾多全國政協委員的心。今年全國兩會上,民建中央和多位委員圍繞這一問題遞交提案,被全國政協列為重點提案。3月27日至30日,全國政協副主席、民建中央第一副主席馬培華率全國政協提案委員會調研組赴上海,就“完善房地產調控,有序推進新型城鎮化”開展重點提案督辦調研,此行也是為今年將召開的全國政協雙周協商座談會作準備。

上海是督辦調研的第一站,作為人口密集、經濟實力強大的特大型城市,上海的房地產投資一直高位增長,產業發展相對成熟,具有一定代表意義。調研中,委員們考察了保障房基地、房地產企業和特色小鎮,與政府、企業等相關人士進行廣泛座談交流,詳細了解了上海在房地產市場調控和新型城鎮化建設方面的情況。

黨的十八大提出推進新型城鎮化,為房地產業打開了新的發展空間,房地產調控顯然不能局限于一時一地,而應著眼于經濟社會發展的方向,有更高的站位。一路走來,委員們圍繞此問題作了深入探討交流,馬培華在調研中強調:“要圍繞全面建成小康社會這個目標,完善房地產調控,創新思路推進新型城鎮化。”這也代表了委員們的一致看法。

“住有所居”的夢想

“房子是用來住的,不是用來炒的”,這是去年中央經濟工作會議確定的房地產發展方向,也是上海市正在認真落實的政策定位。為了改善市民居住條件,加快郊區城鎮化進程,上海近年來規劃建設了多個大型居住社區,以集中建設方式籌措數十萬套保障性住房。

位于上海北部寶山區羅店鎮的大型保障房基地———美羅家園是一片6平方公里的現代化社區,高樓林立,綠茵遍地。3月29日,調研組一行來到這個社區的養老中心,一群花白頭發的阿姨們正在健身室翩翩起舞,在這里,醫療、教育、文化等各種設施一應俱全。難以想象的是,10多年前,羅店鎮還是一片荒蕪的農地,市、區兩級政府通過政策支持,讓開發商扮演“城市運營商”角色,使大量農民從原地動遷,生活得到改善,羅店鎮的面貌也呈現出日新月異的變化。

“每天病人有多少?全科醫生哪里來?”社區衛生服務站里,調研組組長、全國政協提案委員會副主任傅克誠和醫生們展開交流。

“現在開了多少班?有多少學生?”在社區的一所小學教學樓里,劉川生委員關切地詢問。

……

委員們在美羅家園一路走一路看,詳細地觀察和詢問。這里細致完善的社區服務,豐富多彩的文娛保健活動,給大家留下了深刻印象。

城區面積狹窄,人口向郊區擴展是一線城市的必然選擇,這也為房地產的發展和新型城鎮化提供了空間。不過,要讓郊區居民真正享受到城鎮化的便利,社區科學的規劃和建設理念很重要。調研組看到,在這方面,上海作出了積極探索。

3月28日,臨近中午,閔行區馬橋鎮社區事務受理服務中心寬敞的大廳里,還有居民在辦手續,征地、養老、外來勞動力就業、社保……很多手續都可以在此一站式辦理。和羅店鎮一樣,馬橋鎮的“馬橋大居”也是一個大型保障房基地,“我們這里大多數都是保障房和動遷房,還有少量商品房”,當地負責人向調研組介紹說,馬橋大居規劃大部分著眼于新增人口,其中約一半能享受保障房安置。

調研組的車在一排排高聳的住宅樓穿梭,不時看到嶄新的幼兒園、學校一閃而過。馬橋大居的規劃顯示,已有12條市政道路投入使用,從幼兒園到高中多個學校項目也大都完工,交通和教育配套設施在不斷完善,規劃中“大而宜居”的目標正變為現實。

在城鎮化進程中,讓各階層群眾“住有所居”,還能“安居樂業”,這是一項艱巨而長期的任務。在張泓銘委員看來,上海的經驗值得推廣。他說,與土地、空間的城鎮化不同,上海的新型城鎮化緊緊圍繞“人”這個核心因素做文章,致力于完善居住環境和服務,提高生活品質。而且,這不僅僅針對原住民,也針對外來人口。事實證明,房地產健康發展可以為新型城鎮化發展提供助力。對此,胡凌云委員認為,郊區房地產開發和新型城鎮化建設一定要綜合考慮產業規劃,防止“睡城”現象,“城郊社區居民長途跋涉去上班導致成本增加,做規劃時一定要把社區和產業園建設有效融合在一起。”

探索新理念新方向

站在位于上海虹橋機場附近的萬科中心辦公樓高層往下俯瞰,大大小小的寫字樓鱗次櫛比,成片綠色植物點綴其間,一派繁榮景象。

“我們在全國66個城市有樓盤,其中40個城市銷售額都在當地排前三名。”3月28日,在萬科中心,萬科集團相關負責人向調研組介紹了他們的業績。作為國內著名的房地產企業,萬科已不滿足于只賣房子,他們的新定位是“城市配套服務商”,在物業服務、物流地產等方面,萬科均進行了新探索,并瞄準房屋租賃市場大做文章。

這兩年,萬科在上海興建青年公寓對外出租,大都是40平方米以內的精致小空間,健身中心、閱讀區、公共廚房、烘衣區等共享休閑場所應有盡有。他們希望出租的不止是房子,更是一個舒適的“家”。萬科集團副總裁張海在與調研組交流時說,從萬科的經驗來看,要有效疏解中心城市人口,就要發展和完善租賃市場,并通過“軌道+物業”的相應配套,推進特色小鎮建設。

在新型城鎮化的推進中,房地產企業面臨發展空間、競爭格局的巨大轉變,如何看待其中的機遇和風險,找到新的發展理念和方向,考驗著房地產企業的眼光和智慧。在與一些房地產企業負責人交流時,調研組了解到,有越來越多的房企都看好房地產租賃市場,他們希望更深入參與到新型城鎮化建設中。

“大力發展租賃市場能有效盤活存量。”與調研組座談時,上海錦和集團投資有限公司董事長郁敏珺向調研組談了她的感受。她說,政府公共租賃房起的是托底作用,并不能滿足大量流動人口的需求,現在房屋租賃市場化程度已經很高,各種白領公寓、青年公寓大量涌現,但細化的管理細則還沒來,“市場已經向前大步走了,政府的配套設施和城市服務要能跟上,就能把這個群體的租房成本降下來”。除了大力開發租賃市場,上海望源房地產開發有限公司董事長季寶紅還表示希望企業更多參與特色小鎮建設,“國家層面要為新型城鎮化繪制更詳盡的藍圖,實現標準可復制,開發商的參與也要有序有規則,在開發中注重生態保護。”

“剛就業不久的年輕人是城市活力和經濟發展的基礎所在,解決他們的住房問題很重要。”胡凌云委員認為,上海提出地鐵上蓋物業優先安排建公租房,這是很好的經驗。談到這個問題,曾鈁委員說,政府應重視這些最有活力的年輕勞動者,讓他們對于住房有穩定的預期,“新加坡在穩定預期方面做得比較好,年輕人工作六七年一般能租上房,工作十來年能買房,這是制定房地產調控政策時要重點考慮的問題。”

在閆冰竹委員看來,既然“房子是用來住的”,房地產調控就要回歸常識,敬畏市場,尊重規律,政府要充分評估每項政策的影響,確保經濟穩定和社會長治久安,實施稅收、金融政策都要審慎,要在各個領域打好組合拳,建立調控的基礎性制度和長效機制。游宏炳委員認為房地產調控要有“大局觀”,政策要“限”也要“疏”,應加大新城規劃力度,通過“軌道+物業+社區”的配套建設,完善教育、醫療、養老等設施,重視智慧社區、特色小鎮等新發展方向。