謊言二：部分城市已從去庫存轉入補庫存階段

真相：一二線城市做減法 不可能大規模增加土地

近日，媒體報道顯示，部分城市轉入樓市補庫存階段。報道稱，易居房地產研究院報告顯示，截至2016年12月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為2482萬、16753萬和4099萬平方米，環比增幅分別為-3.3%、-0.8%和-0.5%，同比增幅分別為-26.9%、-9.2%和-3.5%。

其中，一線城市自2016年5月以來，庫存即呈現出環比和同比雙下滑的態勢。總體而言，一線城市后續補庫存的迫切程度較大。二線城市2016年12月新增供應量小于新增成交量，導致庫存出現環比下跌態勢。綜合全年數據，庫存也保持環比和同比下跌的態勢。三線城市12月新增供應量同樣小于新增成交量，使得庫存出現了下降，去庫存效果明顯改善。

該報告認為，2017年去庫存戰略將繼續，尤其是三四線城市依然會強化的政策導向。而對于一二線城市尤其是一些熱點城市來說，從2016年的數據來看，庫存規模是不足的。所以從抑制房價、滿足基本的住房需求等角度看，依然需要積極通過供地等方式來補充庫存。

值得一提的是，該報告分析針對的是35個典型城市。分別是，一線城市：北京、上海、廣州、深圳。二線城市：長春、沈陽、大連、天津、太原、濟南、青島、南京、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、重慶、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧。三線城市：淮南、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海。

對此，中原地產首席分析師張大偉持不同意見。他表示，一二線城市肯定是庫存短缺，從房地產交易看，現在一二線城市主要做減法，減少投資投機需求，不太可能大規模增加土地，包括最近出臺的城市土地規范，都是要求增加衛星城市發展。“所以這個補庫存的邏輯是有問題的。”

《全國國土規劃綱要（2016—2030年）》提出，分類引導城鎮化發展，提升優化開發區域城鎮化質量，將京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區建設成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴格控制新增建設用地，統籌地上地下空間，引導中心城市人口向周邊區域有序轉移。

“政府的預期是將需求轉移到周圍的衛星城市，來去庫存。”張大偉說。