除土地性質(zhì)變更過(guò)程存在疑點(diǎn)，恭和家園已建成的房屋面積也違反了養(yǎng)老政策規(guī)定。按照國(guó)土資源部的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地內(nèi)建設(shè)的老年公寓、宿舍等居住用房，應(yīng)限定在40平方米以?xún)?nèi)，恭和家園最小戶(hù)型的面積也近80平方米。據(jù)銷(xiāo)售介紹，一居室為主，有79、82、95平米三種戶(hù)型。

公眾的更多質(zhì)疑來(lái)自養(yǎng)老項(xiàng)目本身的生命力：房子賣(mài)了之后，開(kāi)發(fā)商對(duì)“必須有60歲老人居住”此條件的約束力有多強(qiáng)？據(jù)銷(xiāo)售介紹，該項(xiàng)目將來(lái)要配套醫(yī)務(wù)室、食堂等和社區(qū)養(yǎng)老有關(guān)的設(shè)施，并提供照料護(hù)理服務(wù)。不過(guò)，這些后續(xù)的服務(wù)提供能力又能持續(xù)多久？銷(xiāo)售說(shuō)，今后小區(qū)內(nèi)提供的照料服務(wù)將參照市場(chǎng)定價(jià)。樂(lè)成目前的養(yǎng)老院項(xiàng)目每個(gè)月的費(fèi)用已經(jīng)過(guò)萬(wàn)，將來(lái)居住在恭和家園的老人，又買(mǎi)不買(mǎi)得起服務(wù)都是問(wèn)題。如果其中某一環(huán)節(jié)跟不上，這個(gè)獲得了很多政策紅利的試點(diǎn)，將可能徹底淪為普通商品房項(xiàng)目，而這正是中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目集體面臨的問(wèn)題。

中國(guó)人民大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心執(zhí)行主任況偉大分析，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商基本上是建了就賣(mài)，而不是建了持有。持有將來(lái)是一個(gè)長(zhǎng)期的約束。在這種情況下很多開(kāi)發(fā)商第一是去拿地、拿項(xiàng)目。第二是作為一個(gè)銷(xiāo)售的概念，對(duì)他來(lái)講只要能拿到地、能賣(mài)掉。

類(lèi)似的失敗案例不在少數(shù)。早在2011年北京曜陽(yáng)老年公寓就曾“以租代售”，與客戶(hù)達(dá)成租賃協(xié)議，使用權(quán)最長(zhǎng)為70年，被質(zhì)疑變相賣(mài)房，最終被政府叫停；南京首例養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目——湯山留園老年公寓，因無(wú)人問(wèn)津已變成溫泉酒店；浙江烏鎮(zhèn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目綠城烏鎮(zhèn)雅園也因購(gòu)房者過(guò)于年輕，配套老年服務(wù)一時(shí)無(wú)用武之地。況偉大認(rèn)為，如果養(yǎng)老地產(chǎn)不做結(jié)構(gòu)性調(diào)整，即使并非開(kāi)發(fā)商主觀意愿，也很容易淪為普通商品房項(xiàng)目。“國(guó)外的養(yǎng)老地產(chǎn)本身是由銀行或者是放款機(jī)構(gòu)發(fā)起，而不是由開(kāi)發(fā)商來(lái)發(fā)起，在中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)是在開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)發(fā)房子的過(guò)程中引入醫(yī)院或醫(yī)療設(shè)施，來(lái)增強(qiáng)房子的額外公共服務(wù)職能。從目前實(shí)施方面來(lái)看，我認(rèn)為這是開(kāi)發(fā)商比較一廂情愿的事情。”

2014年北京市開(kāi)始力推“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老服務(wù)模式，明確盤(pán)活存量用地用于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的措施，恭和家園顯然搭上了政策的東風(fēng)。目前樂(lè)成已在通州半壁店、常營(yíng)等另外三個(gè)地方，陸續(xù)拿下類(lèi)似試點(diǎn)項(xiàng)目。既然是試點(diǎn)，在已有政策的框架內(nèi)做適當(dāng)?shù)耐黄瓶梢岳斫猓绾伪ＷC項(xiàng)目在后續(xù)運(yùn)營(yíng)上不偏離既定軌道，讓真正有養(yǎng)老需求的人買(mǎi)到房子、住得舒心，讓這類(lèi)項(xiàng)目良性循環(huán)起來(lái)，在制度設(shè)計(jì)上就該走在前面，也該讓公眾更明晰。（記者 周益帆）