【釋疑1】

新開工商品房減少會否導致供不應求？

清華大學房地產研究所所長劉洪玉指出，從國際經驗看，發達國家的住房市場基本上都經歷了從新房為主向存量房為主的轉變。

從北京人口、家庭和城市化發展狀況，經濟發展水平、土地資源環境約束條件以及住房市場發展情況看，北京已經進入存量房為主的階段，2016年新房和二手房交易套數大體上是1：4，也就是說，有4/5的購房家庭是通過購買二手房來解決住房問題的，劉洪玉指出，“如果再考慮到租賃住房的房源幾乎全部來自存量住房，則未來住房市場需求主要靠存量房來解決而不是新房，應該沒有什么懸念。”

至于新開工商品住房規模縮減會不會導致供不應求，劉洪玉分析認為，供不應求不僅僅取決于供，還會受求的影響，另外還要看在什么范圍內的供，“北京市范圍內的新建供應可能減少，但在京津冀協同發展背景下，如果能通過快速軌道交通連接的周邊城市的住房供應增長，則滿足北京常住人口需求的總供給可能還會增加。”此外，新建商品住房減少可能會刺激存量住房資源釋放，還會提高存量住房的有效利用水平，以及自住商品住房等政策性住房建設增加，也會促進供求均衡。

【釋疑2】

今年是否會延續去年房地產政策？

中原地產研究中心的數據顯示，2015年以前，北京新建商品住房（包括純商品住房和自住型商品住房）成交均價一直保持在3萬元以下，2015年12月為2.98萬元/平方米，2016年一路增長，至9月份，達到了3.88萬元/平方米的歷史高點。

2016年9月30日，北京出臺政策穩定市場，加大中低價位、中小套型普通商品住房供應比例，重申“90/70”政策，同時推出了“控地價、限房價”的土地交易方式，對地價和未來的房價實施“雙限”。在信貸方面，調整首套房貸的標準，從“認貸不認房”轉變為“認房又認貸”，還差別化提高首付比例。

“2017年的市場環境已呈現出大環境趨緊、小環境更嚴的態勢，總體判斷只會比去年更嚴，去年政策效果還將持續釋放。”中原地產首席分析師張大偉表示，“9·30新政”實施一季度，效果已顯現，房價上漲態勢得到遏制，據統計，2016年12月，北京市新建商品住房成交均價回調到每平方米3.82萬元的水平，成交量下降10%左右。

“但從近年來房地產調控的作用機制來看，效果目前只是初步顯現。”張大偉分析，對于需求側調控效果，一般都在政策出臺后的3-6個月以后才會比較充分顯現，對供應調控的效果，更是需要半年至一年時間。

【釋疑3】

2017年北京房價是否會出現回落？

張大偉透露，接下來的房貸利率優惠也將全面縮小，“從元旦開始，各大商業銀行都將對首套房貸利率折扣進行收緊，去年的88折、85折甚至某些銀行的8折，今后將難再出現，普遍都將提高到9折以上。”

昨日，多家銀行也向新京報記者證實，目前北京地區已上調首套房基準利率至最低九折，二套房仍然執行上調基準利率10%的政策。

另外，新京報記者也了解到，目前，監管部門已經對高價、漲價且不接受價格引導的預售項目，全部一律暫緩批準預售許可。

綜合政策機制和市場運行規律，張大偉預測，2017年北京房地產市場將呈現量縮價穩的態勢，“從北京房地產市場運行情況看，已經呈現出較為明顯的周期波動，短期的波動周期一般是3年左右。”

他指出，2016年9月份，房價達到了周期性的高點，四季度已經出現了周期性回落，預計下一步市場將會沿著這個趨勢繼續運行，“新建商品住房成交均價總體將保持穩定，穩中略降可能性較大。”