租賃市場缺乏剛性法律制度

在李女士看來，眼看著房租上漲也是沒有辦法的事情，一者，北京的房價上漲很快，房租水漲船高也是常理；二者，房租價格要么由中介說了算，要么是房東說了算，自己根本沒有討價還價的余地。

李女士曾經(jīng)跟中介談過想多租幾年，但中介明確表示不會為她一個人打破“行業(yè)慣例”。

倪鵬飛非常認同汪光燾關于發(fā)展住房租賃市場重要性及其當前租賃市場分析。中國城市化處在加速期，由于職業(yè)等空間上的頻繁變動，不少人口及家庭具有租房需求。

倪鵬飛表示，城市居民家庭住房消費可以通過兩種途徑實現(xiàn)，一是通過購買擁有所有權進而擁有使用權用于自己消費使用，二是不擁有住房所有權而是通過租賃獲得住房使用權用于消費使用。與此同時，住房租賃市場是住房市場的重要構成部分。

不過，在倪鵬飛看來，當前住房租賃市場制度及市場體系還不完善，導致正規(guī)的租賃市場亂象叢生，非正規(guī)的租賃“黑市”盛行，嚴重影響租賃雙方的權益，導致租賃市場發(fā)展受到限制。一方面，中低收入家庭、年輕家庭、外來人口住房難，另一方面，住房存在結構性空置問題。

倪鵬飛認為，其原因之一是，租戶利益保障制度缺乏。對于租期、租價和租賃期間租戶的諸多權益，沒有明確硬約束力的法律規(guī)定，租戶收入、尊嚴、基本權益得不到有效保證。

“認識上存在誤區(qū)，沒有充分認識到租賃住房存在的重要性和合理性。出于促進經(jīng)濟發(fā)展的考慮和基于傳統(tǒng)觀念的束縛，將商品房的開發(fā)、銷售和消費作為發(fā)展住房的重中之重。”倪鵬飛向《法制日報》記者表示。

此外，2016年對外發(fā)布的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告(2016)》(房地產(chǎn)藍皮書)也認為，中國城鎮(zhèn)住房租賃市場存在四個主要問題：一是在機制體制方面和有關法律方面還都需要完善；二是房地產(chǎn)中介機構在服務上還存在不規(guī)范、無序競爭的問題；三是租賃市場存在監(jiān)管漏洞問題；四是租賃市場缺少專營租賃服務化的企業(yè)，沒有形成一個規(guī)模的優(yōu)勢和市場品牌，使整個市場供給還是以散戶狀態(tài)為主。

“住房租賃市場發(fā)展相對滯后，缺乏相應體制機制建設與規(guī)范監(jiān)管。”房地產(chǎn)藍皮書認為。

清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，要切實維護當事人特別是承租人的合法權益，還是要推動相關立法，通過法律法規(guī)來明確當事人的權利義務，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關系。