長效機制

針對性操作性更強，需要多方面共同發力

對于“建立房地產市場平穩健康發展的長效機制”，我們多年來一直在講，但市場仍然不盡如人意。

任興洲認為，這與我國房地產市場的發展階段有關系：改革開放以來，特別是1998年全面推進住房制度改革以來，與經濟高速增長、城市化快速推進相伴隨，房地產市場快速發展，住房需求與供給矛盾較大，商品房市場、保障房制度都在不斷探索中。而到了現階段，一方面，住房市場供給與需求發生了明顯變化，城鎮居民住房絕對短缺的時代已經過去，經過大體測算，到2013年前后，就總量而言，全國城鎮家庭戶已經實現戶均一套房，有些城市已經超過戶均一套的水平，供需趨向平衡；另一方面，經過多年分析研究，我們對符合國情的房地產市場運行特點和規律的認識和把握也比以前清晰了。“在這種情況下，已經具備了制定和完善長效機制的條件。另外，實踐證明，光運用短期政策不能解決房地產平穩、健康和可持續發展問題，必須長短結合，著力建立長效機制”。

“多年來，促進房地產市場健康發展的長效機制也一直在研究和推進中。”任興洲認為，今年中央經濟工作會議所提出的房地產政策措施的針對性和可操作性進一步提高，如“在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房”，就是既注重抑制投資投機性購房，又支持自住型的住房需求；“落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標”，就考慮到了新型城鎮化進程中一億新市民落戶城市后的住房建設用地問題。同時，針對不同城市市場分化的狀況，中央經濟工作會議提出“房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應”“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展”。這些政策實施后，將通過有效增加供給，緩解熱點城市的住房供需矛盾，也有利于從更寬廣的視角解決特大城市的住房問題，打破行政區劃局限，在更大的區域范圍內合理配置資源，引導人口合理流動。

與短期調控不同，長效機制需要在更長時期發揮作用。劉洪玉分析，以稅收機制為例，過去調控時，常把各種稅的稅率和征管規則調來調去，有時通過稅惠政策鼓勵買房，有時又通過增加稅負抑制買房。“稅收的長效機制就是要把購房者在不同情景下可能面臨的稅負一次性公之于眾，讓購房者清晰知道，如果買房目的是住房投機、住房投資或住房消費，將分別面臨什么樣的稅負，引導購房行為。”

再比如，供地機制。劉洪玉說，一座城市在人口持續流入的情況下，如果土地供應嚴重不足，政府土地管理目標又是嚴格控制建設用地供應，則住房升值預期及升值預期驅動下的住房投機難以避免，房價穩定就難以實現。“如果政府土地政策的出發點能從被動管理變為主動管理，將土地管理目標定位為‘努力滿足經濟社會發展帶來的空間需求’，積極拓展土地供應來源、降低土地供給成本、透明土地供應計劃、提高土地供給彈性，就有利于穩定市場預期，促進市場穩定。”

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，建立長效機制，需要在供地、金融、財稅等關鍵領域實現突破：土地制度上，要完善土地招拍掛配套制度；金融制度上，要建立“多層次、普惠制”的住房金融制度；財稅制度上，要完善中央與地方分權的財稅體制。此外，還要深化戶籍制度改革，促進新型城鎮化健康發展，以釋放新市民群體的購房需求。

明年目標

既防止大起大落，又有效去庫存

中央經濟工作會議提出，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

“泡沫是資產價格背離其價值的一種現象，泡沫越大，價格和價值背離越嚴重，大起大落的可能性就越大。”根據劉洪玉的判斷，當前房地產市場泡沫主要出現在一線城市和部分熱點二線城市。

“抑制泡沫、防止大起大落”應如何界定呢？劉洪玉認為，主要在于保持住房價格的基本穩定，“與同期GDP漲幅、人均可支配收入漲幅、通貨膨脹率相比，如果房價漲幅沒有超過三個數字中的最高值，就可認為房價基本穩定。”

“現階段推動一線城市和部分二線熱點城市房價上漲的因素尚未完全消除，實施限購和差別化信貸等調控措施仍有必要。”任興洲說。

2016年，與一些城市出現房價過快上漲不同，不少三四線城市的庫存仍舊高企，“重點解決三四線城市房地產庫存過多問題”也被列入了明年經濟工作的主要任務之中。

專家認為，三四線城市庫存壓力較大與當地經濟發展水平有限、城市化工業化發展不足、人口集聚效應不強等有緊密聯系。劉洪玉表示，這就要從多方面入手：一是要有效提高教育、醫療等城市公共服務能力和水平，創造更多更好的就業和發展機會，吸引農業轉移人口去落戶、定居并借此消化庫存；二是要適當收緊甚至暫緩新增土地供給，提高新建商品房項目的品質，避免增加新的庫存壓力；三是通過改革與農村土地相關的體制機制，讓農民在進城時有更殷實的“嫁妝”，從而使其擁有在城市體面生活的物質基礎、在城市購買住房的資金能力，而不是單純依靠財政補貼才能買得起房。