廣州土地市場瘋狂再現(xiàn),多宗地塊刷新區(qū)域最高單價(jià)紀(jì)錄,白云和海珠兩區(qū)3宗地塊樓面單價(jià)已破4萬元大關(guān),而早前廣州市樓面單價(jià)最高紀(jì)錄的保持者為雅居樂拿下的荔灣華大物流地塊。

開發(fā)商高價(jià)拿地有難言之隱? 廣州年末拍地狂吸204億

11月22日,廣州迎來了本年度最大規(guī)模的土拍大戰(zhàn),一次性推出10宗地塊,吸引了超40多家開發(fā)商前來搶奪,一日吸金超204億元。

從結(jié)果來看,廣州土地市場瘋狂再現(xiàn),多宗地塊刷新區(qū)域最高單價(jià)紀(jì)錄,白云和海珠兩區(qū)3宗地塊樓面單價(jià)已破4萬元大關(guān),而早前廣州市樓面單價(jià)最高紀(jì)錄的保持者為雅居樂拿下的荔灣華大物流地塊。

大規(guī)模推地并未緩解廣州土地市場過熱的情形,業(yè)內(nèi)人士稱,此次土拍出乎意料,接下來廣州或?qū)⒂瓉矸績r(jià)的上漲以及新一輪調(diào)控加碼。

樓面單價(jià)破4萬

今日開拍的10宗地塊有8宗熱門地塊,共吸引了超40家房企搶奪,保利、萬科、碧桂園報(bào)名8宗地塊,而招商、恒大、越秀各報(bào)名7宗地塊。除了已經(jīng)在廣州有項(xiàng)目布局的房企,包括旭輝、五礦、美的、卓越、金輝等外來房企也參與到此次奪地大戰(zhàn)中。經(jīng)歷一天的瘋狂拍地大戰(zhàn),土地出讓總金額達(dá)到204億元。

南沙宗地的成交拉開了此次土拍大戲的帷幕,越秀地產(chǎn)以17.46億元、競配建人才公寓房49050平方米的代價(jià)拿下南沙坦頭地塊,折合樓面地價(jià)11772元/平方米。南沙黃閣地塊則由萬科以9.18億元,配建人才公寓房37800平方米競得,折合樓面地價(jià)13743 元/平方米,南沙兩宗地塊的溢價(jià)率均為45%。

最大熱門則集中在白云、海珠、荔灣中心區(qū)域。白云新城地價(jià)吸引了25家房企競拍,最終由龍湖首開以32.23億元總價(jià)、配建面積30150平方米斬獲,折合樓面地價(jià)45469元/平方米,刷新了廣州最高地價(jià)紀(jì)錄,成為廣州第一個(gè)樓面價(jià)破4萬元的地塊。

海珠區(qū)萬寶冰箱廠地塊最后的爭奪在中冶和保利之間展開,最終由中冶置業(yè)以30.7億元奪得,剔除配建面積樓面地價(jià)達(dá)42573元/平方米。

廣鋼新城自帶光環(huán),此次兩宗地塊均由保利競得,其中一宗樓面單價(jià)突破4萬元大關(guān),遠(yuǎn)超在售項(xiàng)目價(jià)格。

黃埔開發(fā)區(qū)地塊引發(fā)萬科和龍湖的激烈爭奪,奮戰(zhàn)到了天黑,最終由龍湖首開以43.04億元總價(jià)以及配建面積為109800平方米收入囊中,折合樓面價(jià)23012元/平方米。

天河區(qū)商業(yè)地塊則顯得較為冷清,而金融城地塊則無人問津,慘遭流拍。

新一輪調(diào)控會(huì)不會(huì)來?

此次拍地火爆情況超越預(yù)期,多個(gè)區(qū)域的地價(jià)再上新臺(tái)階,“面粉貴過面包”的情形重現(xiàn)。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌認(rèn)為,昨日拍地一定程度上反映了開發(fā)商資金量充裕,也對未來樓市持樂觀態(tài)度,廣州作為一線城市,對開發(fā)商的吸引力還是很大。

中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)坦言,此次土地拍賣完全出乎意料。開發(fā)商高價(jià)拿地也有難言之隱,在經(jīng)歷熱銷之后,急于補(bǔ)充庫存,今年廣州推地較少,而此次推出的土地位置較好,自然引來開發(fā)商搶奪。

龍斌表示,高地價(jià)對開發(fā)商的開發(fā)能力也是一種考驗(yàn),央企中冶拿下江燕路萬寶地塊屬于舊改,50%住宅50%商業(yè),樓面單價(jià)成本4萬多元,未來新房至少要賣6萬元/平方米以上才可以有盈利,到8萬元/平方米才會(huì)有比較理想盈利。

以白云地塊為例,刨除配建面積樓面地價(jià)高達(dá)4.5萬元/平方米,加上配建面積成本,未來房價(jià)要賣到8萬元/平方米才有盈利空間,但這一價(jià)格對于白云新城來說根本無法想象。黃韜稱,現(xiàn)在也不知道開發(fā)商該怎么操盤了。

今年以來,白云區(qū)房價(jià)經(jīng)過一輪上漲,網(wǎng)易房產(chǎn)檢測陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,11月份白云區(qū)均價(jià)為32783元/平方米,最貴的珠江嶺南公館均價(jià)低于5萬元/平方米,距離8萬元/平方米的價(jià)格差距較遠(yuǎn)。

合富輝煌首席市場分析師黎文江表示,從規(guī)劃發(fā)展看,白云新城升值潛力動(dòng)力不足,樓面單價(jià)4萬元/平方米,將來新房面臨壓力。假如地塊2年后入市,市場預(yù)期也只能承受6萬元/平方米的房價(jià)。

按照經(jīng)驗(yàn)來看,高價(jià)地的出現(xiàn)成為周邊樓盤營銷漲價(jià)的最佳契機(jī),雅居樂奪得荔灣高價(jià)地帶動(dòng)周邊房價(jià)上漲,長嶺居高價(jià)地的出現(xiàn)則推高了廣州市區(qū)的房價(jià)。

黃韜也表達(dá)了類似觀點(diǎn),此輪土地拍賣之后,如果沒有政策加碼,廣州房價(jià)即將迎來新一輪上漲,而且上漲幅度不是一點(diǎn)點(diǎn)。但是樓市調(diào)控小周期并不會(huì)這么快過去,開發(fā)商此時(shí)高價(jià)拿地并不是好事,對產(chǎn)品和盈利能力提出更高的要求。

黃韜直言,這些高價(jià)地在2年內(nèi)盈利難度較大,如果出現(xiàn)市場變動(dòng)的話,開發(fā)商所面臨的風(fēng)險(xiǎn)將急劇加大。大量的高價(jià)地出來,政府肯定不會(huì)坐視不理,也許新一輪的調(diào)控很快就會(huì)到來。