土地供應緊縮必然導致房價上漲

應該說，土地因素確實是影響房價的一個直接因素，如果說房子是面包，那么土地就是面粉，面粉貴了，自然很難生產出便宜的面包。土地供應是政府調控房價的宏觀手段之一，其直接目標是促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，從供應數量、結構、方式、價格等方面來調控城市建設用地的供應，以控制房地產業(yè)開發(fā)節(jié)奏，調整市場投資收益，由其作用于房價，進而影響宏觀經濟的運行。

土地供應量對房價波動發(fā)揮的是長期穩(wěn)定作用，地價與房價同向變動，地價漲則房價必然會漲。土地供應量如長期不能滿足市場需求，不管供應量增或減，對房價上漲而言只是一個快或慢的影響，而短期內政府土地供應量的縮減則會顯著影響市場預期。對于目前房價上漲過熱的一二線城市來說，實施從緊的土地供應政策后會帶來土地供應數量下降，影響開發(fā)商拿地計劃和購房者的購房計劃，形成許多開發(fā)商哄搶一塊地和購房者盲目搶購商品房的現(xiàn)象。

一方面，由于有效土地供應轉化為商品房供應仍需一定開發(fā)周期，假設市場需求與開發(fā)商土地平均開發(fā)強度都不變，有效住房供應量預期下降，有效存量房房價短期內上漲實則是一種必然；另一方面，土地供應數量緊縮刺激開發(fā)商高價拿地導致開發(fā)企業(yè)成本增加，為實現(xiàn)銷售利潤最大化，開發(fā)商一般會通過增加容積率等方式提高單位土地面積開發(fā)資本量，資本量一高，長期來看商品房銷售價格也看漲。由此，不管是長期還是短期，在有穩(wěn)定需求的大市場上，土地供應緊縮必然導致房價上漲。而今年上半年國內房價的大幅上漲也正好證明了這一點。

要化解供需矛盾 也要警惕被房價左右

要解決房價與土地供需的矛盾，筆者以為應從供給與需求兩方面來進行。先談需求。房地產市場實現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展的前提，是要有一個健康的市場需求結構，防止市場上對房地產的過度投機需求的同時，也要積極引導自住性需求。就商品房市場來說，應將對商品房住房需求的引導精準著眼于中等收入群體，通過加大對首套住房金融支持等方式，提高對中等收入群體的購房紅利，讓他們能踏踏實實買房，而不是被“無房可買”的預期影響盲目購房。

從供給側來說，原則上應進行明確，政府每年土地供應數量要綜合考慮城市的發(fā)展規(guī)劃以及經濟發(fā)展水平等因素，嚴格遵循“以需定量”的科學性原則，其需求受人口結構、收入水平等因素的影響不斷變化，不可被房價信號打亂，只有科學制定土地供應數量，才能從長遠意義上起到穩(wěn)定房價的作用。

在保證科學的供應數量前提下，還應優(yōu)化現(xiàn)有土地與住房供應結構。對北上廣深等一線城市房地產市場來說，應適當加大住宅用地供應。但也應認識到，北上等超一線城市近期供應的住宅用地位置都在郊區(qū)，受區(qū)域結構影響，對市內房的購買需求影響有限，對平抑整體房價上漲不能產生實質作用。一線城市的房價平抑還應從實現(xiàn)城市發(fā)展多中心化，引導人口與資本流動，實現(xiàn)社會資源與土地供應的空間匹配。住房類型供應結構方面，應根據市場對住房產品的需求，調整包括自住型商品房、租賃房等在內的住房產品結構，實現(xiàn)住房產品供應端的“精準補存”。(中新經緯APP)

【專家簡介】張占錄，中國人民大學公共管理學院教授、博士研究生導師。兼任中國農業(yè)工程學會土地利用工程委員會理事、北京土地學會理事、國土資源部土地整治重點項目評審專家。