熱詞三：房地產(chǎn)去庫存

近幾年的全國兩會(huì)，“房地產(chǎn)”總是一個(gè)逃不開的話題，今年房地產(chǎn)最大的話題是如何“去庫存”。

數(shù)據(jù)顯示，1月份70個(gè)大中城市中有38個(gè)城市環(huán)比上漲，一線城市房?jī)r(jià)平均漲幅超過20%。其中，一二線城市房?jī)r(jià)居高不下，漲幅居前，相反的是，三四線城市仍然面臨著巨大的去庫存壓力。為此，國家出臺(tái)了一系列政策來去房地產(chǎn)庫存，包括首付降至20%、調(diào)降契稅和營業(yè)稅、公積金異地購房等措施。

“房地產(chǎn)庫存問題應(yīng)受到高度重視。”全國政協(xié)委員、住建部專家委員會(huì)成員張鴻銘3月2日接受記者采訪時(shí)表達(dá)了自己的擔(dān)憂，“60多億平米的庫存，占用的資金總量約達(dá)到40萬億”，“1/3左右為開發(fā)商的自有資金，至少28萬億是向債權(quán)人融資的，其中又有14萬億是向金融系統(tǒng)融資的，約占2015年底中國貨幣供應(yīng)量（M1）的34.91%。”

張鴻銘認(rèn)為，現(xiàn)有庫存有兩個(gè)難點(diǎn)，“一是非住宅庫存。2011年中國全面實(shí)施‘限購令’后，房地產(chǎn)企業(yè)大量向非住宅（寫字樓、商業(yè)）進(jìn)行投資。如今，這部分非住宅項(xiàng)目的土地性質(zhì)難以轉(zhuǎn)化，并出現(xiàn)嚴(yán)重的積壓。據(jù)估算，非住宅庫存占用的資金規(guī)模約有十幾萬億。二是三四線城市庫存。這部分庫存的問題，是簡(jiǎn)單的降價(jià)所無法解決的。”

如何解決房地產(chǎn)去庫存問題呢？

同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院建設(shè)管理與房地產(chǎn)系教授、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)施建剛在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，方式還是很多的，比如降低交易稅費(fèi)、降低房?jī)r(jià)等。

在他看來，一二線城市在消化庫存上沒有問題，一旦政策松綁，庫存馬上就能消化。但是三四線城市現(xiàn)在確實(shí)存在問題，不少的房地產(chǎn)開發(fā)商，包括大型房地產(chǎn)企業(yè)到三四線城市開發(fā)的房產(chǎn)消化都比較慢，“因?yàn)槿木€城市消費(fèi)觀念不一樣，對(duì)住房的投資性興趣沒有一二線城市居民大。”

消化庫存的路徑有何選擇嗎？

施建剛表示，消化庫存需要分層次消化，“比如說一線城市，市場(chǎng)基本就能自行消化，二線城市，由于限購政策基本已取消，壓力也不大。對(duì)于三四線城市，一方面，要想辦法吸引一二線城市居民向三四線城市引導(dǎo)，尤其是65歲以后的老年人。怎么去吸引他們呢，一方面通過低房?jī)r(jià)；第二方面通過稅收，比如最近出臺(tái)的印花稅還是可以的；再一個(gè)是解決戶口的問題。”

遺憾的是，目前人口流動(dòng)方向與施建剛的期待是相反的，這種情況下一二線城市的房?jī)r(jià)就不會(huì)跌，而三四線城市很有可能會(huì)跟風(fēng)漲。

對(duì)此，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院房地產(chǎn)與城市研究中心副教授張思思指出，“三四線城市之所以去庫存難，關(guān)鍵還是這個(gè)城市的配套設(shè)施比較差，之所以大家都想去北上廣深，是因?yàn)檫@些城市的教育資源、公共服務(wù)和醫(yī)療衛(wèi)生等配套設(shè)施能夠吸引人的流入。另一方面是城市的活力，包括就業(yè)機(jī)會(huì)等都是三四線城市所缺少的。”

張思思說，“目前很多房地產(chǎn)政策都是一種短期的政策，急于消化庫存，缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，包括鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房的政策，如果沒有戶籍制度的配套改革，沒有農(nóng)民工子女教育問題的配套改革，以及很多大城市房?jī)r(jià)一直居高不下的話，很難達(dá)到讓農(nóng)民工買房的效果。”

針對(duì)去庫存，金煜不忘提醒，去庫存的同時(shí)還是要防范金融風(fēng)險(xiǎn)，“現(xiàn)在有一種說法：做一年的工作還不如去買套房。在這種情況下，應(yīng)該逐步地去庫存，這樣可以較好控制某些區(qū)域內(nèi)的投資泡沫。”