上月提交南京市人大常委會會議審議的《南京市住宅物業管理條例(草案修改稿)》規定,不交物業費將被列入失信記錄。近日,修改稿中的這條規定作出了限制性要求,拒不執行司法或仲裁裁決的,才會按照規定記入個人信用檔案。

自從各地試行公民個人征信制度以后,哪些失信情況該列入記錄范圍。作為物業企業,自然希望通過征信制度來促進物業費的征收,而不少業主卻對此意見紛紛。南京市的住宅物業管理條例制訂時,就遭遇了這個問題,現在解決的辦法是:既要將物業費繳納問題列入征信記錄,又要設置嚴格的前置條件,做到既能懲罰失信,又不誤傷好人,也在物業和業主權利之間求得平衡。

把欠交或拒交物業費的業主列入失信記錄,支持者當然有其理由。首先是國務院《物業管理條例》第七條第六項明確規定,業主有繳納物業費的義務。而從實踐看,少數人拒交物業費將損害全體業主的公共利益。在調研中發現,南京一些地方的物業管理走進了惡性循環的死胡同,業主不愿意交費,因為物管企業服務質量不行,不交費之后物管企業怠工,服務質量變得更差……業主、物管企業、政府三方都苦不堪言,老百姓尤其不滿。通過征信制度來促進物業費的繳納,也就成了必須采取的手段了。

不過,不少業主反對把不交物業費列入征信記錄也是有道理的。因為欠交物業費是一個復雜的問題,雖然不排除個別人無理拒交,但就大多數情況而言,拒交物業費是有一定的理由的,或者是因為物業公司在公共資源管理上存在問題,或者是自己家庭的某些矛盾沒有得到解決。而在這些糾紛中,很難說就完全是業主的錯誤,更多情況下確實有物業的責任。那么,如果不加區別地把業主納入失信記錄,這是不公平的,政府也不能偏袒物業而欺負業主。再說,法律規定的是業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用,難道合同規定,在物業不履行責任時,業主還要及時、足額地繳納物業費?那他們的救濟渠道在哪里?

把不交物業費列入失信記錄是可以的,但必須要有嚴格的前置條件,總的來說,必須是證明業主屬于“惡意欠費”,所謂惡意就是沒有正當理由,也不存在物業的責任;而且這個“惡意”不是由物業認定的。對此,南京市的立法的第一步,是設置了權威的第三方裁定的原則。最初的規定是:業主有欠交物業服務費用等違反物業服務合同以及違反法律法規、管理規約等行為,經生效判決或仲裁裁決確認的,按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。但這條規定遭到80%的網友反對。一是因為物業服務有問題,業主也要無條件照交物業費,這在情理上說不通。二是,業主從自身權利受損認為物業有錯,到法院是尋求救濟也是業主的權利,法院即使判決應該全額繳費,也不能說明業主是惡意拒交的不誠信行為。有業主舉例說,當法院判決物業也有責任,物業費打折80%,這難道也是業主不誠信嗎?

所以,最后南京市的立法修改為:業主有欠交物業服務費用、公共水電分攤費用等違反物業服務合同以及違反法律法規、臨時管理規約、管理規約等行為,經司法判決或仲裁裁決確認后仍不履行的,按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。這里不同點是,只有在法院裁決之后還拒不履行,才會被認為不誠信,這樣的表述是合理的、公平的。

據報道,南方某大城市物業管理條例規定,不需要生效判決或仲裁裁決,只要物管企業催繳兩次仍拒不繳費的,就要計入業主的個人信用檔案。難道政府認為當地的物業服務都很好,拒交物業費的都是無理取鬧的“刁民”,所以只維護物業的權利?正確的做法是,既要解決無理拒交物業費的問題,也要保證廣大業主的權利,還要有助于改進物業的服務,把業主記入征信系統的做法應該受到嚴格的限制。