一年的12個(gè)月中，提到9月，人們往往愿意加一個(gè)定語(yǔ)：金色。在營(yíng)銷(xiāo)人的眼中，這是一個(gè)商家積極推貨、買(mǎi)家扎堆消費(fèi)的月份。然而，今年的9月，賣(mài)房的銷(xiāo)售員最常思考的卻是：新客戶(hù)都在哪里？

　　二手房中介

　　宣傳單發(fā)不出

　　上周二傍晚6點(diǎn)，經(jīng)紀(jì)人楊磊單手捧著一小摞宣傳單，站在中介門(mén)店外的人行道上。遇到偶爾駐足停留的人，楊磊總會(huì)熱情地送上一張印滿(mǎn)了房源信息的宣傳頁(yè)。“其實(shí)，這大周二的日子，站這發(fā)宣傳頁(yè)也就是無(wú)用功。”楊磊說(shuō)，進(jìn)入9月份以來(lái)，周一到周五的工作日，門(mén)店從來(lái)沒(méi)有過(guò)成交，偶爾的簽單也都是在雙休日。“工作日發(fā)傳單，只是為了積攢點(diǎn)客戶(hù)。”十分鐘過(guò)去后，他手中的宣傳頁(yè)只發(fā)出去兩張，其中一張還是給了一位只是過(guò)來(lái)詢(xún)問(wèn)自家房子漲了多少的住戶(hù)。

　　做了幾年的經(jīng)紀(jì)人，楊磊的手中并非沒(méi)有老客戶(hù)。可惜的是，這些老客戶(hù)要么是等待某一種特定戶(hù)型的買(mǎi)家，要么是左右徘徊、只想等降價(jià)的猶豫者，都不能給他帶來(lái)現(xiàn)實(shí)的成交。所以，他每天思考的都是：去哪里尋找新客戶(hù)。

　　一套房最短成交得30天

　　“戶(hù)型好、又便宜的房源，哪里有那么好找。”一句話(huà)，道出了楊磊的困惑。

　　他舉例說(shuō)，兩個(gè)半月前，住在附近的一位改善型客戶(hù)就來(lái)詢(xún)問(wèn)一種110平方米兩居的戶(hù)型，說(shuō)只購(gòu)買(mǎi)那種戶(hù)型。可直到現(xiàn)在，市場(chǎng)上也沒(méi)有一套房源掛出。“像這位客戶(hù)一樣的‘盤(pán)中客’，今年以來(lái)尤其多。”“盤(pán)中客”，是經(jīng)紀(jì)人行業(yè)的一個(gè)術(shù)語(yǔ)，專(zhuān)指已經(jīng)在某一個(gè)樓盤(pán)中購(gòu)買(mǎi)并入住、再購(gòu)房仍然是在同一個(gè)樓盤(pán)中的買(mǎi)房人。其中，既有賣(mài)掉小房換大房的“盤(pán)中客”，也有不賣(mài)首套房再新買(mǎi)二套的“盤(pán)中客”。

　　楊磊告訴記者，過(guò)去他成交業(yè)績(jī)六成要靠“剛需”族支撐，可今年“剛需”少了很多，改善型購(gòu)房人成了簽單的主力。“誰(shuí)要是已經(jīng)在一個(gè)樓盤(pán)中住了多年，對(duì)戶(hù)型、采光、配套都門(mén)兒清，再買(mǎi)時(shí)要求肯定特別多。”挑剔的“盤(pán)中客”，影響了成交的速度。按照他自己的統(tǒng)計(jì)，一套房源從掛牌到簽約，如今最快也要30天，最慢的則要89天。“89天，若放在樓市火爆的那些年，可能都已經(jīng)第二次掛牌買(mǎi)賣(mài)了。”

　　對(duì)于“金九銀十”的說(shuō)法，楊磊更是覺(jué)得不贊同。“既然沒(méi)有了業(yè)績(jī)的猛增，哪里來(lái)的‘金九’？”

　　新盤(pán)售樓員

　　9月過(guò)半一單未成交

　　“新客戶(hù)究竟在哪里？”同樣的蓄客難題，也擺在了新盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)人員的面前。

　　北京五環(huán)外某項(xiàng)目的售樓員小桃，最近就很是清閑。六七月份時(shí)，項(xiàng)目每個(gè)周末的客戶(hù)到訪(fǎng)量都會(huì)超過(guò)100組，可進(jìn)入9月份，有時(shí)就連50組都不到。9月份已過(guò)去一半多，她連一套房子都沒(méi)有賣(mài)掉。

　　“因?yàn)橘u(mài)不掉房子，整個(gè)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的同事們都感覺(jué)壓力很大。”小桃開(kāi)玩笑地說(shuō)，他們都是有著“三寸不爛之舌”的銷(xiāo)售精英，只要有客戶(hù)，就一定能賣(mài)出房。可現(xiàn)在的問(wèn)題是，十幾個(gè)銷(xiāo)售人員硬是找不到客戶(hù)。

　　“如今，蓄客是很多樓盤(pán)面臨的難題，尤其是小戶(hù)型房源積累較多的樓盤(pán)，在改善型客戶(hù)為主力的市場(chǎng)形勢(shì)下，賣(mài)起房來(lái)不僅費(fèi)勁，還提不上價(jià)格。”一位開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人私下向記者透露，即使是潛在客戶(hù)較多的高端樓盤(pán)，因?yàn)橥瑓^(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)日益增多，銷(xiāo)售壓力也不小。“開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在都學(xué)會(huì)了借勢(shì)傳播，旁邊的樓盤(pán)賣(mài)得好，或者附近又出了一塊高價(jià)地，都趕緊拿來(lái)作為本樓盤(pán)的一大優(yōu)勢(shì)說(shuō)一說(shuō)，但也只是說(shuō)說(shuō)。”

　　數(shù)據(jù)

　　上旬成交量環(huán)比降兩成

　　對(duì)于傳統(tǒng)“金九”開(kāi)局不利的情況，業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)也觀(guān)察到了。

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年9月上旬，北京全市住宅成交總量為7197套，與上月同期相比下跌了20.5%。其中，新建純商品住宅成交2421套，比上月同期下跌37.6%； 二手住宅成交4776套，比上月同期下跌7.7%。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，在7月份北京樓市交易量沖高后，8月份北京樓市已經(jīng)顯現(xiàn)出降溫勢(shì)頭。“一方面，降息、公積金二套首付比例下調(diào)等政策對(duì)樓市的刺激效應(yīng)越來(lái)越弱，”他表示，“其次，新房月度新增供應(yīng)量持續(xù)萎縮。”

　　此外，二手房市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)需求在經(jīng)歷了半年多的快速釋放后，低價(jià)、低稅房源得以大量消耗。隨著房?jī)r(jià)的微漲，不少改善型購(gòu)房需求都正面臨房屋出售難題，有些不免稅的房源甚至掛牌兩三個(gè)月都無(wú)法順利出售，這些也在一定程度上造成了成交量的減少。

　　“能否維系9月份的成色，也許就在于市場(chǎng)是否有足夠的新增供應(yīng)。”在胡景暉看來(lái)，臨近年底，絕大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)都將為爭(zhēng)取一個(gè)漂亮的全年業(yè)績(jī)而進(jìn)入推盤(pán)旺季。大量房源的入市，也許會(huì)提振市場(chǎng)的成交量。