逆市而動

　　“100個項目是老板報的大數，目前還沒有報完，按照這個速度不知道會不會超過100個。”上述恒大地區公司負責人說。

　　該負責人表示，其所在分公司主要拿二手房或者三舊改造項目，因為這兩類項目可分期付款，不必在兩個月內付清。

　　據經濟觀察報掌握的多家地區公司情況，恒大當前仍在已進入的三四線城市或一線城市周邊拿地，調整土儲結構的意圖并不明顯。

　　據統計，今年第一季度十大房企新增土地儲備面積337.7萬平方米，同比下降六成。經濟觀察報采訪的多家房地產企業表示，市場有回暖跡象，加上土地屬于稀缺資源，早拿比晚拿好，在這個時間段可適當補充地塊。然而，銷售不振，拿地預算始終有限。

　　第一季度，綠地、恒大和萬科拿地總額位居前三位，分別是114億元、90億元和42億元。不過，除了綠城和世茂去年同期沒有拿地外，恒大的拿地金額增幅是最為突出的，增長一倍。其他企業拿地金額均同比下跌。

　　標準普爾亞太區企業評級董事孔磊稱，自2014年第四季度以來，土地收購降幅一直為兩位數。目前，與整體市場好轉相關聯，土地收購肯定會有所復蘇。總體而言，標普評級的公司中，逆市抄底拿地的趨勢還不是特別明顯，房地產商去庫存的壓力較重，大舉收購土地，對負債的壓力比較大。少部分財務狀況較好的開發商有一些動作，但不是行業的主流。

　　一名央企內部人士稱，雖然今年以來政府出臺的多項政策對樓市有利，但市場情況仍然不樂觀。“市場會有短暫的回暖，但不會長久。公司仍然維持市場已告別大開發時代的看法，現在拿地特別謹慎，全年以去庫存為主要任務。”

　　在土地市場上表現積極的有碧桂園。經濟觀察報了解到，這是由于碧桂園區域公司有所調整，新成立的區域公司需要拿地發展業務。不過，碧桂園的相關負責人稱，公司并沒有硬性要求，都是按照工作計劃和財務預算來實現。

　　作為行業龍頭的萬科，認為過去20年業務規模30%的復合增長難以為繼。萬科董秘譚華杰在接受經濟觀察報采訪時說，萬科現在的市場占有率不到3%，發達國家的龍頭企業多數在6%左右。“這個業務做到頭，也就一倍左右的增長”。

　　市占率實現一倍增長，在整體市場的銷售總金額處于平穩狀態下，按2014年2151億元的銷售額估算，萬科在住宅業務上的天花板是年銷售額4000億左右。如果將住宅業務增長折算成未來十年的復合增長率，這個數字大概是7%。

　　恒大看好市場的理由，以及短時間內集中拿地的舉動，讓業界有所不解。上述央企內部人士在接受經濟觀察報采訪時說：“我們并沒有聽到中央會有關于三舊改造和保障房的新的利好政策出臺。”該人士說，“連我們都不知道的，不可能有什么大的動作。”

　　該人士說：“三舊項目需要跟蹤很長時間，短則3-5年，長則10年。即使舊改和保障房方面確實有利好政策，企業不可能，也不需要在短期內大上項目。”該人士說。

　　當然，突擊拿地的另一個顯性結果是恒大本來高企的負債“雪上加霜”。2013年，恒大永續債權益是250.24億元，2014年增加一倍至528.52億元。如果將“永續債”算作權益，恒大的凈負債率為85.9%，但若將“永續債”算作債務，恒大地產的凈負債率在250%—303%之間。2014年，恒大地產獲得利潤181.73億元，其中永續債持有人應占利潤就達到43.39億元，占到凈利潤的24.08%。

　　恒大正在將規模擴張落到實處。“（盡管新拿了大量土地）原有的1.47億平方米土地開發也不會放緩，公司將會招大量基層員工。因為招人比囤地的成本低得多。”上述恒大地區公司負責人說。

　　恒大的管理層在回答投資者問題時亦透露，公司的三線項目保證3-6個月開盤，二線6-8個月開盤。“整個市場只有恒大能做到新增貨量跟上市場回轉速度，我們對資本市場所做承諾都會兌現。”

　　資本圖謀：主業強＋副業輕

　　迅速擴大集團土儲的事情，恒大之前就做過。2006年初，恒大的土地儲備為310萬平方米，到2009年三季度末增至5100萬平方米。2009年11月恒大上市，因土地儲備巨大，受到以凈資產估值法衡量公司市值的香港資本市場的歡迎。

　　不過，地產金融資深評論員黃立沖表示，目前資本市場上已不認可“土地規模擴大，公司估值就上漲”的邏輯。但他也承認，目前股市火熱，企業在資本市場上融資機會增加，融資成本相對降低。

　　由于佳兆業債務違約事件的影響，現在并非內房股在港股發債的好時機。同時國內資本市場形式較好，地產板塊整體走高，投資者買入意愿較強。

　　經濟觀察報記者統計發現，5月11日以來的短短十多天，包括中建置地、復星國際、華潤置地、綠地香港、金地商置等8家內房股宣布配股籌資，涉及資本總額249億港元。而去年全年，配股融資的內房股僅有7個。

　　多名香港的國際投行人士對經濟觀察報介紹，目前投資機構判斷一家地產企業拿地的行為需要從拿地時機及市場環境、土地價格、公司本身土儲量等多個角度去判斷。如果該公司拿地時機把握得好，土地價格低，能形成正面預期。另一方面也有人認為，公司高負債，且過度進取，機構則認為風險會增加。

　　但這些人士均表示，不同的機構估值和評級思維不一樣，不排除會有機構將大量拿地的行為，與后市強勁的銷售及銷售增速聯系在一起，從而得出正面評價。

　　一位業內人士早已得知恒大48天拿100塊地的任務。其認為，恒大逆市拿地還有另外一種思路，即配合資本市場上的一些動作。雖然拿地本身是燒錢的舉動，但“通過主動地、有意識地做市值管理，能維持股價上升”。

　　巧合的是，自許家印在集團內部下達上項目指令的4月12日的次日開始，恒大股價強勢啟動，從4.29港元/股一路上行，16個交易日內沖至8.4港元。漲幅遠超過其他內房股。

　　與3月底恒大業績發布期間，外資投行紛紛給出“賣出”評級相反，4月底以來，國內多家知名券商發布恒大研報，均給恒大增持買入評級。其中，國信證券將恒大的目標價上調至25.46港元。理由是：首先，恒大在地產業務上彰顯龍頭風范：儲備最多，面積最大，分布最廣；其次，恒大在一二線城市中土地儲備占比大且成本低，盈利前景好；另外，自2009年至今，恒大地產在土地儲備、房屋銷售、核心凈利潤等方面，出現了年均復合增長率分別為21.7%、34%及111%。

　　但與此同時，德銀發表報告稱，恒大配股集資風險正上升，以應對其疲弱的資產負債表。

　　經濟觀察報還從多個渠道確認，恒大目前思路是打造一個住宅主業強大、多項業務輕資產化的企業。眾所周知的是，恒大擬推動礦泉水、糧油等多元化產業集團上市。此外，經濟觀察報還了解到，該公司準備將其位于海南省的人工填海項目海花島分拆上市。

　　在恒大集團內部，海花島是定位成類似迪拜棕櫚島，并趕超棕櫚島的項目，目前正在抓緊向海外市場宣傳推廣。海花島上共有28種業態526個項目，擁有酒店群、國際會議會展城、博物館集群、主題樂園、海洋世界、水上樂園、環球影視基地、溫泉城、文化娛樂城等。

　　許家印還認為，旗下影城業務已具備了分拆上市的條件。據統計，恒大300多個項目有200多個規劃了恒大影城。現在恒大影城開業的有16個，還有30個在今年上半年將陸續開業。此外，在建和將建的有150個，將限期動工。恒大稱，200個影城，1400多塊屏幕都有巨大的發展空間，市值不可估量。

　　此外，恒大的商業項目也會走資產證券化的道路。根據最新統計，恒大已建好和在建的商業地產總面積大約550萬平方米左右。恒大稱，按目前市場價估算，全部商業地產的總資產約1080億元。

　　“下一步，包括未建在內的所有商業都可以對外合作，例如保險公司可以投資商業和寫字樓。打包、掛牌、銷售，這些都是資產證券化、資產輕資化的具體工作。”許家印說。

　　當前，恒大已成立資產管理中心，許家印要求“在最短時間內以最快速度將重資產輕資化”。許家印說，“這是降低公司負債率的最有效辦法。另外分拆上市也是我們降低負債率的重大舉措。”