開(kāi)發(fā)商利用三大手段逃欠土地出讓金

　　一方面是地方政府頻頻違規(guī)返還“主動(dòng)讓利”，另一方面，不少開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)中，利益輸送拉攏官員，在調(diào)整容積率、改變土地用途等方面做文章，降低土地使用成本，造成國(guó)家損失大量土地出讓金。

　　－－隨意調(diào)整容積率。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，建筑項(xiàng)目調(diào)整容積率，應(yīng)經(jīng)國(guó)土規(guī)劃審查、政府批準(zhǔn)，補(bǔ)繳相應(yīng)土地出讓金后才能實(shí)施。業(yè)內(nèi)人士介紹，開(kāi)發(fā)商通過(guò)買通國(guó)土、規(guī)劃部門負(fù)責(zé)人，幫助其暗箱操作調(diào)整容積率的做法是房地產(chǎn)項(xiàng)目違規(guī)獲益的慣用手段，“導(dǎo)致本應(yīng)補(bǔ)繳的巨額土地出讓金白白流失”。

　　住建部與監(jiān)察部２０１０年在全國(guó)開(kāi)展的違規(guī)調(diào)整容積率問(wèn)題專項(xiàng)治理中，排查的９．８萬(wàn)個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，就糾正和處理違規(guī)調(diào)整容積率的項(xiàng)目２１５０個(gè)，督促補(bǔ)交土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)１５８億元。

　　法院審理查明，２０１３年落馬的浙江淳安縣建設(shè)局原局長(zhǎng)余路成收受賄賂３９．５萬(wàn)元后，未經(jīng)國(guó)土部門審查和縣政府報(bào)批，擅自審批同意開(kāi)發(fā)商提高建筑容積率，造成國(guó)家損失土地出讓金４７３２萬(wàn)元。

　　－－私自改變土地用途。安徽泗縣丁湖鎮(zhèn)近年來(lái)冒出多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)?shù)厮痉C(jī)關(guān)查明，這些土地是四家開(kāi)發(fā)商在２００７年至２０１３年間，向時(shí)任丁湖鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)、書(shū)記的陳瓊行賄后，未履行相應(yīng)手續(xù)便改變８０多畝耕地的用途，導(dǎo)致國(guó)家土地出讓金損失３０００多萬(wàn)元。

　　不少地區(qū)同級(jí)別的工業(yè)用地與商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)相差數(shù)倍甚至上十倍，因此農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或工業(yè)用地改為住宅或商業(yè)用地時(shí)，除需獲得國(guó)土等部門批準(zhǔn)，依規(guī)走完程序外，還需繳納相應(yīng)的土地出讓金。一些開(kāi)發(fā)商搞定政府相關(guān)部門的主要領(lǐng)導(dǎo)，直接改變土地性質(zhì)，在耕地或工業(yè)用地上建起收益更高的住宅或商場(chǎng)，避免補(bǔ)繳相應(yīng)土地出讓金。

　　－－多方打點(diǎn)延緩繳納。盡管近年來(lái)各地出臺(tái)了加收滯納金、不予辦理土地證、禁止參與土地競(jìng)拍等舉措，加大土地出讓金的催繳力度，但不少拿地單位或企業(yè)通過(guò)四處打點(diǎn)獲得政府部門主要領(lǐng)導(dǎo)的同意后，不僅能夠繼續(xù)延緩，甚至滯納金也可全部減免，“樓盤都賣完了，土地出讓金還欠著”等怪現(xiàn)象在各地多次出現(xiàn)。

　　被查處判刑的江蘇南京市溧水區(qū)國(guó)土局原局長(zhǎng)助理呂維喜，３年內(nèi)通過(guò)幫兩家房地產(chǎn)企業(yè)多次緩繳土地出讓金，受賄１０多萬(wàn)元。有開(kāi)發(fā)商向記者坦言，“上千萬(wàn)的土地出讓金放在手里，每年光利息都能收入上百萬(wàn)元。掏二三十萬(wàn)元打點(diǎn)官員，與得到的利益相比是小菜。”

　　“土地出讓金減多少、緩多久，全憑領(lǐng)導(dǎo)一句話”

　　“土地出讓金減多少、緩多久，全憑領(lǐng)導(dǎo)一句話。”一些基層干部表示，土地出讓收入減免和欠繳巨額“黑洞”背后，存在地方招商引資的政績(jī)沖動(dòng)之余，更重要的是主要領(lǐng)導(dǎo)權(quán)力濫用所致。

　　土地問(wèn)題專家、中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院研究員黃小虎說(shuō)，高額土地出讓金收入長(zhǎng)期無(wú)法足額征繳，意味著本應(yīng)用于民生領(lǐng)域開(kāi)支的公共資金打了折扣；征地補(bǔ)償、安置回遷等費(fèi)用可能受到影響，帶來(lái)土地補(bǔ)償款長(zhǎng)期難以足額支付到位，導(dǎo)致失地、拆遷群眾與政府的矛盾糾紛高發(fā)；開(kāi)發(fā)商繳納少部分出讓金即可占用大面積土地，導(dǎo)致不少地區(qū)囤地成風(fēng)，土地利用效率大打折扣。

　　湖北省浠水縣散花鎮(zhèn)曾因在招商項(xiàng)目中與企業(yè)簽署協(xié)議減免土地出讓金后產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致數(shù)百畝土地閑置近１０年，政府與企業(yè)在土地處置上矛盾不斷。

　　“土地出讓金征收環(huán)節(jié)中的諸般亂象，關(guān)鍵在于土地出讓中違規(guī)現(xiàn)象的責(zé)任劃分與追究的缺位。”黃小虎說(shuō)，盡管國(guó)家明文規(guī)定禁止地方減免、返還、緩繳土地出讓金，但以往審計(jì)或督察中查出此類問(wèn)題，大多僅被約談和督促整改，受到處理的官員多是因其存在錢權(quán)交易等貪腐行為，違規(guī)成本較低，企業(yè)長(zhǎng)期欠繳也有恃無(wú)恐。

　　華中農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副院長(zhǎng)張俊彪等專家建議，減少土地出讓金征收中的“跑冒拖欠”，應(yīng)從加強(qiáng)公開(kāi)與監(jiān)督入手，政府每年將土地出讓具體情況定期向人大報(bào)告，并向社會(huì)公開(kāi)；建立和完善土地出讓金會(huì)審制度，對(duì)每宗地的出讓競(jìng)價(jià)、出讓金解繳以及減、緩、免實(shí)行政府常務(wù)會(huì)議審議，杜絕隨意審批減免等現(xiàn)象，確保土地出讓金及時(shí)足額征繳到位。（完）