成交低迷 庫存積壓

　　北京樓市短期難有改善

　　北京樓市仍處于調整期。據中原地產統計，截至5月25日，北京住宅庫存達到7.5萬套，創去年1月份以來新高。鏈家地產數據顯示，北京二手住宅周成交量已連續兩個月處于8000套以下水平，市場低迷。業內人士認為，盡管不會出現房價大幅下跌的局面，但北京樓市下半年難有明顯改善，全年或維持相對低迷的狀態。

　　下月新盤料扎堆入市

　　今年以來，北京住宅庫存不斷上升，房企銷售壓力增加。中原地產市場研究部統計，截至5月25日，北京期房住宅庫存40771套，現房住宅庫存34296套，合計達到75067套。

　　一邊是不斷上升的庫存，一邊是市場觀望情緒蔓延。為加快消化庫存，4月以來，房企明顯加大了促銷力度，繼推出特價房后，“零首付”、“一成首付”等分期首付再現京城，甚至有項目選擇在凌晨開盤，以期實現差異化競爭。

　　5月25日凌晨，京投銀泰·公園悅府一期在文津國際酒店開盤，房源一共有452套，吸引了千余名購房者參與搖號認購。當天該項目去化達到七成左右。在價格方面，該項目每平方米29400元的均價與周邊二手房價格相當。業內人士認為，這種促銷手段無疑是為了爭奪更多有效客源，開發商“落袋為安”的訴求不言而喻。

　　此外，房企推盤速度也在不斷加快。5月，北京入市新盤達到19個，合計供應住宅套數為7980套。今年以來，北京入市項目累計達到90個，入市房源合計高達28544套。

　　中原地產研究部統計數據顯示，預期在6月上市的項目達到35個，依然維持高位，住宅供應量將再次明顯上漲。“6月作為上半年最后一個月，很多企業都會在本月增加開盤量，包括金隅兩個自住房項目也有可能在6月上市。”北京中原地產分析師張大偉說。

　　一位上市房企的高管向中國證券報記者透露，中期業績考核即將來臨，但今年的市場情況遜于去年，不少房企的中期銷售目標難以完成，因此6月降價跑量的企業會更多。

　　二手房價格下跌明顯

　　相比新房市場，北京二手房市場更是“慘不忍睹”。今年以來，北京二手房市場已連續5個月量價齊跌。根據鏈家地產市場研究部統計，5月北京二手房成交量共計6355套，環比下降16.55%。今年4月、5月的成交量降到8000套以下，明顯低于去年底成交水平。一般北京二手住宅月度成交量降到8000套以下，市場進入較為低迷的階段。

　　二手房價格下跌也較明顯。根據鏈家地產市場研究部統計，5月北京市二手住宅成交價格為27332元/平方米，這與4月底的均價30728元/平方米相比下跌了11.05%。

　　鏈家地產分析師張旭認為，目前市場呈現出兩個明顯特征：一是剛需和改善型需求集中的近郊區域，如通州、大興、房山、昌平四大郊區成交量下降明顯；二是城區以及大戶型均價降幅和議價空間增大。

　　北京樓市基本以剛需首套和普通改善性需求為主。在市場下行態勢下，這些購房群體對價格敏感度較高，易進入深度觀望，且對市場整體影響較大。對業主而言，特別是換房以及套現的業主來說，短期完成交易的難度明顯上漲。北京樓市調控政策尚無放松的可能，市場有可能逐漸進入下行周期。

　　不過，張旭表示，市場在進入周期波動的同時，也會通過自身價格機制進行調整，潛在數量龐大的剛性需求會適時入市。因此，從長期看，北京二手住宅市場不會有大幅“滑坡”的風險。（□本報記者 姚軒杰）

　　廣州萬科樓盤直降三成

　　廣州開發商以價換量的趨勢似乎已經難以阻擋。5月24日，位于廣州番禺興南大道的剛需大盤萬科歐泊推出204套洋房，銷售均價約為15000至16800元/平方米。而根據房博士數據統計顯示，萬科歐泊最近一個月的網簽均價為21092元/平方米，此次售價較前期降幅接近30%。

　　年初，同樣位于廣州番禺區的敏捷華美國際，售價從2013年底的16000至18000元/平方米，降至13000到15000元/平方米。近期該樓盤價格又有下降趨勢。時代地產也在2月推出了旗下廣州時代外灘、時代南灣、時代花生II等六個樓盤全線8.8折的優惠。保利地產旗下個別樓盤則推出一成首付的優惠活動。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，目前大幅降價的樓盤還只是個別現象，大部分樓盤仍采取一口價、節日促銷等方式來推盤。不過，一旦這種方式不能支持成交量上升，開發商就會采取降價方式，降價幅度可能在10%至15%之間。

　　26日廣州市國土房管局公布了4月新房市場運行情況，新建商品住宅網上簽約均價達15443元/平方米，環比今年3月略漲1.5%，再度刷新歷史新高。不過，實際上越秀、荔灣、海珠、白云、番禺、南沙和蘿崗等多個區域的新房價格環比均出現下降。業內人士分析，成交均價的上漲主要是由于廣州樓盤限價有所松綁、高端樓盤成交多導致均價出現結構性上漲。

　　數據顯示，3月首度攀上2萬元/平方米關口的廣州十區新房價格，4月下降了1297元/平方米，回到18830元/平方米的水平，降幅6.4%。而中心六區新房均價也下降了680元/平方米，降幅2.4%，為28182元/平方米。

　　“目前大部分開發商還處在觀望狀態，看政策是否會松綁，看商業銀行的貸款是否會放松，如果這兩個條件都兌現，那么成交量有望回升。”黎文江表示。（□本報記者 黎宇文）